36 · Der ULI-&-LISA-Fahrplan: vom Suchprofil zur Schlüsselübergabe
*Betrachte dieses Kapitel als Klammer um das komplette Glossar. Es ordnet die einzelnen Stationen eines Mallorca-Kaufs in ihre reale zeitliche Folge und schickt dich bei jeder Etappe direkt ins zuständige Fachkapitel. Nutze es zweifach: einmal, um dir vor dem Start einen Überblick zu verschaffen — und einmal als mitlaufende Checkliste, die du Punkt für Punkt mit dem Verfahren abgleichst.*
Drei Zahlen und ein Prinzip, die du verinnerlichen solltest: Beim Bestandsobjekt summieren sich die Erwerbsnebenkosten auf ~10–13 %, beim Neubau auf ~12–13 % — kalkuliere das von Anfang an mit ein. Vom Suchbeginn bis zur Übergabe vergehen erfahrungsgemäss 2–4 Monate. Und der Grundsatz, der dich vor fast allem schützt: anwaltliche und architektonische Begleitung gehört auf deine Seite — und sie muss greifen, ehe du unterschreibst, niemals erst hinterher.
Phase 0 · Die Hausaufgaben vor dem ersten Klick#
Noch bevor irgendein Exposé über deinen Tisch wandert, legst du das Fundament. Fehlt eines dieser Elemente, stehst du beim Notariat, beim Kreditinstitut und bei der Steuerverwaltung vor verschlossenen Türen.
| Schritt | Worum es geht | Detail |
|---|---|---|
| NIE beantragen | Steuer-/Ausländernummer — Pflicht für Kauf, Konto, Steuer | → 02 |
| Spanisches Bankkonto | für Steuern, Versorger, Lastschriften | → 03 |
| Budget inkl. Nebenkosten | ~10–13 % über den Kaufpreis hinaus einplanen | → 04 |
| Finanzierung klären | LTV Nichtresidenten ~60–70 %, FEIN | → 15 |
| Nationen-Check | Nicht-EU? Military Permit für Fincas früh einplanen | → 14 |
| Geld bereitstellen | Herkunftsnachweis vorbereiten, FX-Broker (Nicht-Euro) | → 03 |
Phase 1 · Den Markt sichten und die Spreu trennen#
Ab hier beginnt das eigentliche Auswählen. An diesem Punkt zeigt sich, ob du überhaupt die richtigen Objekte auf die Shortlist holst — und ob du ein Inserat entschlüsseln kannst, statt dem Maklersprech aufzusitzen. Vier Kompetenzen brauchst du dafür:
- Anzeigen entschlüsseln:
m² construidos,útiles,a reformar,primera línea— solche Vokabeln musst du trennscharf zuordnen, sonst vergleichst du Äpfel mit Birnen → 29 - Den Objekttyp bestimmen: Wohnung? Villa? Eine Finca auf rústico? Oder lediglich
nuda propiedad? Das ändert alles Weitere → 17 - Standort und Nutzungspotenzial abklopfen: Welche Zonierung gilt in der Gemeinde, und lässt sie ETV überhaupt zu? → 11 · 12
- Den Makler einordnen: Steht er im balearischen Register nach Ley 3/2024? Die Courtage zahlt in aller Regel die Verkäuferseite → 16
Die teuerste Fehlannahme überhaupt: „cédula vorhanden, also kann die Finca auf Airbnb." Das stimmt nicht. Wer touristisch vermieten will, benötigt obendrein ETV bzw. Agroturismo inklusive der zugeteilten Plätze → 11 · 27.
Phase 2 · Prüfen, prüfen, prüfen — vor jedem einzelnen Euro#
Diese Etappe lässt keinen Kompromiss zu. Was du jetzt durchgehst, bewahrt dich vor bösen Überraschungen; was du auslässt, holt dich später ein. Die Linie ist klar: kein Cent fliesst, solange auch nur einer dieser Punkte offen ist.
| Prüfung | Worauf achten | Detail |
|---|---|---|
nota simple | Eigentümer, Lasten/Hypotheken/embargos — „libre de cargas"? | → 02 |
| Legalität | Bau-/Erstbezugslizenz, fuera de ordenación, illegale Anbauten | → 09 · 21 |
cédula de habitabilidad | vorhanden/gültig? (Versorger, ETV, Verkauf hängen daran) | → 09 |
| Kataster vs. Realität | Flächen/Zimmer/Anbauten abgleichen | → 02 |
| Gemeinschaft | Schuldenfreiheit, derramas, estatutos (ETV-Verbot?) | → 05 · 35 |
| Finca-Extras | Wegerecht/Zufahrt, Brunnen-/Wasserrecht, Abwasser legal? | → 26 · 21 |
| Versorger | legaler Strom-/Wasseranschluss (kein Anschluss ohne cédula!) | → 26 |
Phase 3 · Die Anzahlung — wo Eile am meisten kostet#
Mit der Unterschrift unter den Vorvertrag bindest du dich rechtlich. Erfahrungsgemäss verbrennen genau hier die schlecht vorbereiteten Käufer ihr Geld. Zwei Dinge entscheiden über Gewinn und Verlust:
- Beim
contrato de arraszuerst die Variante festnageln.penitencialesbedeutet: Reuegeld, deine Anzahlung ist im Ausstiegsfall futsch — beiconfirmatoriasliegt der Fall anders. Verankere Lastenfreiheit, cédula, Finanzierung und Military Permit explizit als Rücktrittsgründe. Und: Das Geld gehört in die Treuhand des Notars, nicht in die Hände des Verkäufers → 01 - Den Finanzierungsvorbehalt formulierst du wasserdicht. Ist er schwammig, kann dich das im Ernstfall die ganze Anzahlung kosten → 01
Phase 4 · Der Notartermin (escritura) und das letzte Geld#
Beim Notar geht das Eigentum formal auf dich über. Damit dich an diesem Tag nichts kalt erwischt, solltest du den Ablauf vorab kennen:
- Was beim Termin geschieht: Geprüft werden die Lasten, es folgen Verlesung und
manifestaciones, dann die Restzahlung (viacheque bancariooder Überweisung) und am Ende die Übergabe der Schlüssel → 01 · 02 - Du bist nicht vor Ort? Auch dann lässt sich beurkunden — per Vollmacht, also
poder notarial→ 02 - Sitzt auf der Verkäuferseite ein Nichtresident? Dann ziehst du als Käufer die 3 %
retenciónein → 06 - Bist du verheiratet? Den Güterstand musst du angeben → 01
Phase 5 · Die Fristen, die sofort danach ticken#
Der Schlüssel in der Hand ist nicht das Ende — ab jetzt laufen Uhren. Folgende Punkte darfst du auf keinen Fall verschleppen:
| Schritt | Frist | Detail |
|---|---|---|
| Steuer zahlen | ITP/AJD (Modelo 600) 30 Werktage | → 04 |
| 3 %-Einbehalt | Modelo 211 1 Monat (Verkäufer Nichtresident) | → 06 |
| Grundbucheintrag | über gestoría | → 02 |
| Kataster ummelden | cambio de titularidad | → 02 |
| Versorger | Halterwechsel Strom/Wasser | → 26 |
| Versicherung | seguro de hogar (bei Hypothek: Brand-Pflicht) | → 28 |
| IBI-Übergang | pro rata regeln | → 05 |
Phase 6 · Leben mit der Immobilie — und was irgendwann ansteht#
Mit dem Erwerb übernimmst du eine dauerhafte Verantwortung. Sie reicht von jährlich wiederkehrenden Abgaben über die Frage der Vermietung bis zu Themen, die erst Jahre später auf der Agenda stehen — Erbgang etwa oder ein Weiterverkauf.
- Was laufend an Steuern und Kosten anfällt: IBI, Müllgebühr,
comunidadund die IRNRrenta imputada— Letztere greift sogar bei reiner Eigennutzung → 05 · 07 - Wenn du vermieten willst: Voraussetzung sind ETV-Lizenz, Plätze, RC-Versicherung und die Meldung deiner Gäste → 11 · 28
- Wenn du sanieren willst: Relevant werden Reform-IVA 10 %, Lizenz und mögliche Förderung → 25 · 26
- Wenn du auswandern und bleiben willst: Es geht um Residenz, Krankenversicherung, Auto/ITV und Schule → 19 · 20 · 30
- Wenn übertragen wird — durch Erbe oder Schenkung: Hier greift das balearische Foralrecht mit 100 % ISD-Bonifikation → 08
- Wenn du wieder verkaufst: Die Gewinnsteuer lässt sich optimieren (Reinvestition, über 65), und die Plusvalía gehört eingerechnet → 31 · 06
- Wenn eine Beziehung endet: Dann steht die Eigentumsauflösung als
extinción de condominioan → 34
Die 12 roten Flaggen — wann du sofort bremst#
Sobald eine dieser Konstellationen auftaucht, ist das kein Detail, sondern dein Stoppschild zur genauen Nachprüfung:
1. Lasten oder embargos, die in der nota simple stehen 2. eine cédula, die fehlt oder abgelaufen ist 3. illegale Bauten auf rústico protegido — das Abrissrisiko bleibt ewig 4. du willst ETV, doch Zone oder Gemeinschaft schliessen es aus 5. Nicht-EU und eine Finca, ohne dass das Military Permit eingeplant wäre 6. eine Zufahrt oder ein Wegerecht, das nicht gesichert ist 7. ein Brunnen- oder Stromanschluss, der illegal liegt 8. ein valor de referencia, der über dem Marktpreis liegt (Steuerfalle) 9. jemand verlangt „B-Geld" 10. statt Volleigentum bietet man dir nur nuda propiedad 11. eine casita de aperos, verkauft als „Wohnhaus" 12. eine Konzession mit kurzer Restlaufzeit (z. B. ein Liegeplatz)
→ Vertiefung in 21.
Der eine Satz, der bleibt: Zu jeder Station gibt es ein eigenes Kapitel. Und wenn du nur zwei Dinge mitnimmst: kein Geld, bevor die nota simple geprüft ist — und keine Unterschrift, ohne dass dein eigener Anwalt sie gesehen hat.