01 · Vom Angebot zur Urkunde — Kaufablauf & Verträge auf Mallorca
*Was passiert zwischen „Ich nehme die Villa" und dem Eintrag im Grundbuch? Und warum genau der Vertragstyp deiner Anzahlung darüber entscheidet, ob du im Streitfall Tausende Euro siehst oder verlierst — hier die Sicht aus der Käuferberatung.*
In einem Atemzug: Reservierung → privater Vorvertrag mit Anzahlung (arras) → Due Diligence → notarielle Urkunde (escritura pública) samt Restzahlung → Eintragung ins Grundbuch. Wichtig für dich als Käufer: Spanien überträgt Eigentum nicht schon mit dem Privatvertrag, sondern erst, wenn Übergabe (traditio) und Titel zusammenkommen.
Contrato de reserva (Reservierungsvertrag)#
Mit einer Reservierung sicherst du dir das Objekt gegen einen überschaubaren Betrag — typisch 3.000–10.000 € — und nimmst es für eine kurze Zeit vom Markt.
- In der Praxis läuft das meist über den Makler und bindet nur für wenige Wochen, bis entweder
der contrato de arras oder gleich die escritura folgt. Die entscheidende Frage, die du vorab klärst: Verfällt die Reservierungssumme, wenn du wieder aussteigst, oder wird sie angerechnet bzw. zurückerstattet?
- Worauf es ankommt: Schon an dieser Stelle gehören Bedingungen schwarz auf weiß ins Papier —
Lastenfreiheit, eine gültige cédula, gegebenenfalls die Finanzierung und gegebenenfalls das Military Permit. Was hier nicht als Voraussetzung steht, kannst du später schwer nachschieben.
Contrato de arras (Anzahlungsvertrag) — die drei Spielarten#
Der private Vorvertrag mit Anzahlung ist auf Mallorca der Normalfall. Entscheidend ist aber nicht, dass du anzahlst, sondern welcher Typ vereinbart wird — denn die Folgen eines Rücktritts gehen weit auseinander. Rechtlicher Anker ist Art. 1454 Código Civil (für die arras penitenciales).
Arras penitenciales (Reuegeld / echtes Rücktrittsrecht) — Art. 1454 CC#
- Folge: Beide Parteien dürfen aussteigen. **Tritt der Käufer zurück, verliert er die Anzahlung;
tritt der Verkäufer zurück, muss er sie doppelt zurückzahlen.**
- Als Anzahlung sind hier 5–10 % des Kaufpreises üblich.
Arras confirmatorias (Bestätigungs-/Teilzahlung)#
- Folge: Die Anzahlung gilt als Teilzahlung und als Beweis für den Vertragsschluss. Ein
Rücktrittsrecht gibt es nicht; wer bricht, riskiert, dass die Gegenseite auf Erfüllung oder Schadensersatz besteht (Art. 1124 CC).
Arras penales (Strafanzahlung)#
- Folge: Die Anzahlung wirkt als pauschalierter Schadensersatz bzw. Vertragsstrafe
(Art. 1152–1153 CC) — der Vertrag bleibt im Grundsatz erfüllbar und durchsetzbar.
⚖️ Was die Gerichte sagen: Im Zweifel *confirmatorias*#
🟡 konsolidiert / ✅ Az. belegt — Im Leiturteil STS 583/2018 vom 17.10.2018 (Tribunal Supremo, Sala 1ª, rec. 1533/2016; CENDOJ-Kennung ROJ STS 3513/2018) stellt der Oberste Gerichtshof klar: Die bloße Erwähnung des Art. 1454 CC reicht nicht, um arras penitenciales herzuleiten. Der Wille zum Rücktritt muss klar und unzweifelhaft vereinbart sein — fehlt das, behandelt das Gericht die arras als *confirmatorias*, also mit voller Vertragsbindung.
- Diese Linie bestätigt STS 270/2025 vom 19.02.2025 (ECLI:ES:TS:2025:726) ✅: Vorrang hat der
Vertragswortlaut, ausgelegt wird restriktiv.
- 🟡 STS 538/2026 vom 9.04.2026 (Sala 1ª): Auch der Bauträger bzw. Verkäufer darf bei
arras penitenciales zurücktreten (die Entschädigung ist auf die doppelte Anzahlung gedeckelt); eine klar und symmetrisch formulierte Klausel ist nicht missbräuchlich. Davon zu trennen ist STS 178/2026 (9.02.2026: ein säumiger Verkäufer → stillschweigender Rücktritt, doppelte Rückzahlung an den Käufer). 🔴 ECLI und Ponente sind in CENDOJ noch zu verifizieren.
Für dich als Käufer heißt das: Benenne den Typ ausdrücklich. Willst du ein echtes Rücktrittsrecht, dann gehört nicht nur die Nennung von Art. 1454 CC in den Vertrag, sondern auch der Rücktrittswille samt Konsequenzen klar ausformuliert. Hinterlege die Anzahlung möglichst treuhänderisch beim Notar statt direkt beim Verkäufer. Und schreibe deine Ausstiegsgründe — Lastenfreiheit, cédula, Finanzierung, Military Permit — als auflösende Bedingungen hinein.
Contrato de opción de compra (Optionsvertrag)#
Bei der Kaufoption räumt dir der Verkäufer gegen eine Optionsprämie das Recht ein, die Immobilie innerhalb einer Frist zu von vornherein festgelegten Bedingungen zu kaufen. Übst du die Option aus, wird die Prämie in der Regel auf den Kaufpreis angerechnet; tust du es nicht, verfällt sie. Diese Konstruktion begegnet dir oft bei Neubau und Projekten oder dann, wenn du noch eine Genehmigung (etwa das Military Permit) oder die Finanzierung brauchst.
Contrato privado de compraventa (privater Kaufvertrag)#
Der privatschriftliche Kaufvertrag hält sämtliche Konditionen fest — Preis, Zahlung, Übergabe, Zustand, Inventar. Er ist rechtlich bindend, entfaltet aber noch keine Grundbuchwirkung; dafür ist zwingend die notarielle escritura nötig.
Escritura pública de compraventa (notarielle Kaufurkunde)#
Die escritura pública ist die vom Notar beurkundete öffentliche Kaufurkunde. Mit Unterschrift, Zahlung und Schlüsselübergabe geht in aller Regel das Eigentum auf dich über — Titel plus traditio, Art. 609 & 1462 CC. Erst diese Urkunde öffnet die Tür zur Eintragung ins Grundbuch (Registro de la Propiedad), und genau die ist der Schritt, der dich als gutgläubigen Käufer absichert.
- Am Notartermin wird meist per bankbestätigtem Scheck (
cheque bancario nominativo) gezahlt
oder die Summe ist vorab überwiesen; der Notar dokumentiert die Zahlungsmittel — das ist Pflicht. Verkauft ein Nichtresident, behältst du als Käufer 3 % retención ein (→ Kap. 06). Die Steuer (ITP bzw. IVA+AJD) folgt danach fristgerecht (→ Kap. 04).
- Wer nicht selbst anreisen kann, kauft per Vollmacht (
poder notarial) (→ Kap. 02).
Eigentumsübergang & Eintragung#
1. escritura beim Notar — damit geht das Eigentum über. 2. Steuerzahlung (ITP/AJD bzw. IVA) binnen 30 Werktagen (Modelo 600 bei der ATIB, → Kap. 04). 3. Eintragung ins Registro de la Propiedad (über eine gestoría) — dein Schutz gegen Doppelverkauf und Ansprüche Dritter. 4. Ummeldung im Catastro, Halterwechsel bei den Versorgern, Übergang des IBI (→ Kap. 05).
Vertiefung#
Wie lange dauert das? (Checkliste)#
Rechne im Schnitt mit 2–4 Monaten; im Luxussegment geht es ab Annahme oft in 6–12 Wochen. Die Reihenfolge: NIE beantragen (1–4 Wo.) → Bankkonto → Angebot/Annahme → reserva → Due Diligence (nota simple, Urbanismus, IBI, cédula, Energieausweis, Gemeinschaftsschulden; 1–3 Wo.) → arras/opción (meist 10 %) → Frist bis zur escritura (1–3 Mon.) → Beurkundung + Restzahlung + Schlüssel → Steuer (30 Werktage) → Grundbucheintrag.
Finanzierungsvorbehalt (condición suspensiva de financiación) — der unterschätzte Fall ✅#
Hier wird es für Käufer teuer: Ohne präzise Finanzierungsklausel verlierst du die arras, wenn die Bank am Ende ablehnt — die schlichte Nichtbewilligung allein befreit dich nicht. Eine belastbare Klausel benennt Betrag, Höchstzins, Laufzeit, Frist und die Nachweispflicht (die formale Bankablehnung).
Achtung Redaktionsfehler: Rücktrittsbefugnis und Erfüllungszwang im selben Vertrag widersprechen sich. Auch Floskeln wie „en concepto de señal y arras" — ohne Typangabe und ohne Nennung von Art. 1454 — sind riskant.
señal / reserva / depósito — die Begriffe sauber getrennt#
señal ist schlicht der Geldbetrag, arras dagegen das im Código Civil geregelte Rechtsinstitut (Art. 1454, höhere Rechtssicherheit). Der contrato de reserva ist gesetzlich nicht geregelt, also frei gestaltbar und meist über den Makler abgewickelt (1–5 %). 🔴 Ob depósito eine eigenständige Figur ist, hängt vom jeweiligen Vertrag ab.
Optionsvertrag — Steuer & Grundbuch#
Die opción de compra lässt sich nach Art. 14 Reglamento Hipotecario ins Grundbuch eintragen (🟡 klassisch mit einer Frist von höchstens 4 Jahren). Die prima löst beim privaten Verkäufer ITP (TPO) aus, beim Unternehmer dagegen IVA — bemessen wird mindestens mit 5 % des Kaufpreises; bei Ausübung fällt dann erneut ITP auf den vollen Kaufpreis an.
Notartermin — der Ablauf#
Identitäts- bzw. Vollmachtsprüfung → der Notar kontrolliert die Lasten (aktuelle nota simple) → Verlesung der escritura → manifestaciones (u. a. Schuldenfreiheit gegenüber Gemeinschaft und IBI, Inventarliste) → Restzahlung (per Scheck oder Überweisung, dokumentiert) → Unterschrift bzw. Autorisierung → Schlüsselübergabe (toma de posesión). Anwesend sind: der Notar, die Parteien (oder ihre Bevollmächtigten), gegebenenfalls ein Bankvertreter sowie Anwalt bzw. Dolmetscher.
Sonderfälle#
- Kauf vom Bauträger (
sobre plano): Geleistete Anzahlungen müssen peravaloder Versicherung
abgesichert sein (Disp. adic. 1ª Ley 38/1999 i. d. F. Ley 20/2015) — → Kap. 10.
- Bestehende Hypothek: Entweder
subrogación(du übernimmst die Hypothek, mit Bonitätsprüfung)
oder cancelación (Tilgung; die Belastung muss registerlich gelöscht werden — in der Praxis behält man dafür einen Teilbetrag ein).
- Vermietete Immobilie: Der Mietvertrag läuft weiter (
subrogación); der Mieter hat ein
tanteo/retracto (30 Naturtage, Art. 25 LAU) — → Kap. 13.
Güterstand bei ausländischen Ehepaaren ✅#
Maßgeblich ist die EU-Verordnung 2016/1103 (ab 29.01.2019): Eine Rechtswahl (nach gewöhnlichem Aufenthalt oder Staatsangehörigkeit) ist möglich; ohne Wahl greift eine Anknüpfungskaskade. Aber: Für die Grundbucheintragung gilt die lex rei sitae, also spanisches Recht — den Güterstand (gananciales vs. separación de bienes) musst du am Notartermin deklarieren bzw. nachweisen.
Versteckte Mängel (vicios ocultos) & aliud pro alio ✅#
saneamiento por vicios ocultos(Art. 1484 CC): zur Wahl stehen dieacción redhibitoria
(Rückabwicklung) oder die quanti minoris (Minderung, Art. 1486). Die Frist beträgt nur 6 Monate ab Übergabe (caducidad, Art. 1490 CC) — sie wirkt von Amts wegen und lässt sich nicht unterbrechen.
aliud pro alio(eine völlig untaugliche oder schlicht andere Sache): hier greift das allgemeine
Vertragsrecht (Art. 1101/1124), mit einer Verjährung von 5 Jahren (Art. 1964) — für dich als Käufer deutlich günstiger.
- Leiturteil: STS 635/2014 vom 19.11.2014 ✅ (rec. 467/2013) — es klärt Abgrenzung und
Kombinierbarkeit der Rechtsbehelfe. 🔎 Das in Blogs kursierende „STS 35/2014" ist nur ein Tippfehler für 635/2014.
❓ FAQ (für Featured Snippets)#
Ist meine Anzahlung beim Hauskauf auf Mallorca verloren, wenn ich zurücktrete? Bei arras penitenciales (Art. 1454 CC) ja — der Käufer verliert dann die Anzahlung, der Verkäufer müsste bei seinem Rücktritt das Doppelte zahlen. Bei arras confirmatorias bleibt der Vertrag dagegen durchsetzbar. Kläre den Typ unbedingt im Vertrag.
Ab wann gehört mir die Immobilie auf Mallorca rechtlich? Mit der notariellen escritura pública (Titel) plus Übergabe — wirklich abgesichert bist du aber erst mit der Eintragung ins Grundbuch.
Quellen (Auswahl)#
- Código Civil Art. 609, 1124, 1152–1153, 1454, 1462 (BOE-A-1889-4763)
- STS 583/2018 (ROJ STS 3513/2018) · STS 270/2025 (ECLI:ES:TS:2025:726) — → Kap. 23
- Mallorca Magazin: „Die Grundlagen des Contrato de Arras" · Notaría/Idealista zu Zahlungsmitteln