28 · Versicherungsschutz für deine Mallorca-Immobilie
*Was wirklich vorgeschrieben ist, wo du als Käufer freiwillig nicht verzichten solltest — und der Klassiker, an dem die Auszahlung im Schadensfall scheitert (infraseguro + regla proporcional).*
Legende: ✅ Gesetzespflicht/mehrfach belegt · 🟡 marktabhängig (Prämien sind Richtwerte).
Seguro de hogar (Wohngebäude- & Hausratversicherung)#
Anders als in Deutschland läuft der private Objektschutz auf Mallorca in der Regel über eine einzige Multirisiko-Police, die Gebäude und Inhalt zusammenfasst. Drei Bausteine solltest du auseinanderhalten:
continente= die Bausubstanz. Maßgeblich ist hier der Wiederaufbauwert ~800–1.200 €/m² 🟡 — und ausdrücklich nicht der Kaufpreis oder Bodenwert. Genau diese Verwechslung kostet im Schadensfall Geld.contenido= der Hausrat, angesetzt zum Neuwert.responsabilidad civil= die Privathaftpflicht, die meist schon Bestandteil der Police ist.
Ist das Pflicht? Grundsätzlich nein. Sobald du allerdings mit Hypothek finanzierst, schreibt das Gesetz allein die Brandkomponente, den seguro de incendios, vor (Art. 8 Ley 2/1981, bestätigt durch Ley 5/2019); die Versicherungssumme entspricht dem Wiederaufbauwert. Wichtig für dich als Käufer: Die Bank darf dir den Anbieter nicht vorschreiben ✅ — du kannst frei vergleichen. Als Orientierung bei den Prämien 🟡: für eine Wohnung rechnet man mit ~200–350 €/Jahr, für eine Villa ab ~400 €/Jahr.
Seguro de comunidad#
Diese Police deckt die Gemeinschaftsbereiche ab — Fassade, Treppenhaus, Dach sowie die Haftpflicht der Eigentümergemeinschaft. National besteht keine Pflicht (LPH); 🟡 auch für die Balearen ließ sich keine eigene Pflicht-Norm finden (🔴 im Zweifel über den administrador de fincas gegenprüfen). Worauf du achten solltest: Beim continente kann es zur Doppelversicherung mit deiner Hogar-Police kommen, und im Schadensfall droht dann ein coaseguro-Streit darüber, wer zahlt. Praxis-Tipp aus Käufersicht: den continente privat nur „a primer riesgo" mit kleiner Summe absichern.
Seguro RC für ETV-Ferienvermietung ✅ — Pflicht#
Wenn du das Objekt als Ferienunterkunft nutzen willst, ist die Haftpflichtpolice die Eintrittskarte: Ohne sie gibt es keine balearische ETV-Lizenz (DRIAT). Vorgeschrieben sind eine Mindestdeckung 300.000 € und ein max. Selbstbehalt 600 €; abgesichert werden Personen- und Sachschäden der Gäste — bei propiedad horizontal zusätzlich Schäden an der Gemeinschaft. Rechtsgrundlage ist Ley 8/2012 / Ley 6/2017, die Prämie liegt bei ~80–120 €/Jahr 🟡. (→ Kap. 11)
Seguro decenal & aval (Neubau) ✅#
seguro decenal(LOE Art. 19): bei Neubau zwingend, deckt über 10 Jahre Statik-Schäden ab Bauabnahme; Versicherungsnehmer ist derpromotor. Ohne diese Police lässt sich dieobra nuevanicht ins Grundbuch eintragen. Eine Ausnahme greift nur beim Einzel-Selbstbauer (autopromotor) des eigenen Eigenheims. (→ Kap. 10)aval/seguro de cauciónfür Anzahlungensobre plano(LOE Disp. adic. 1ª): sichert sämtliche Raten plus Zinsen ab. Die Regel für dich ist eindeutig — ohne diese Absicherung keine Anzahlung leisten.
Seguro de impago de alquiler & Okupas-Schutz#
Relevant bei Langzeitvermietung (also nicht bei ETV): Diese Police fängt Mietausfall (häufig bis 6–12 Monate) sowie die Kosten einer Räumung (desahucio) auf. Die Prämie bewegt sich bei ~3,5–6 % der Jahresmiete 🟡. Für leerstehende Zweitwohnungen gibt es zusätzlich spezielle seguro anti-okupas-Policen für ~200–600 €/Jahr. (→ Kap. 13)
Seguro de vida bei Hypothek — KEINE Pflicht ✅#
Ley 5/2019 (Art. 17) untersagt die Zwangskopplung (venta vinculada): Die Bank darf den Kredit nicht davon abhängig machen, dass du eine bestimmte Lebens- oder Hausratversicherung bei ihr abschließt. Eine externe Police ist ausdrücklich zulässig — bei einer Kombi winkt teils ein Zinsbonus von 0,10–0,30 % 🟡, den du gegen die freie Anbieterwahl abwägen solltest.
Consorcio de Compensación de Seguros (CCS) ✅#
Hinter dem CCS steckt eine staatliche Deckung für außergewöhnliche Risiken, die automatisch greift: In jeder Schadenpolice steckt ein Pflicht-recargo, über den die Absicherung finanziert wird (RD 300/2004). Erfasst sind unter anderem Überschwemmung (inundación, einschließlich Torrent/Sturzflut), Erdbeben, Vulkanausbruch, Stürme > 120 km/h und Terrorismus. Nicht abgedeckt sind Schäden durch geplatzte, menschengemachte Leitungen — dafür ist die Hogar-Police zuständig.
Mallorca-Naturgefahr: Als am stärksten überschwemmungsgefährdet gilt Palma, weil dort über zugeschütteten Torrentes gebaut wurde. „Gewöhnliche" Regenschäden übernimmt die Hogar-Police vielfach erst ab > 40 l/m²/h 🟡; die außergewöhnliche Überflutung läuft dagegen über den CCS. Liegt ein Objekt nahe an einem Torrent, lohnt sich für dich ein genauer Blick auf die Lage-Einstufung (→ Kap. 10, APR inundación).
Fallstricke ✅#
infraseguro(Unterversicherung) in Verbindung mit derregla proporcional(Art. 30 Ley 50/1980): Liegt die Versicherungssumme unter dem echten Wert, leistet der Versicherer nur anteilig. *Rechenbeispiel:* versichert sind 120.000 €, der tatsächliche Wert beträgt 200.000 €, der Schaden 25.000 € — ausgezahlt werden trotzdem nur 15.000 €. Dass das kein Randproblem ist, zeigt die Quote: ~30 % der spanischen Wohnungen sind unterversichert 🟡.- Den
continentemit Kaufpreis oder Bodenwert gleichgesetzt; daneben lauern Ausschlüsse (ästhetische Schäden, fehlende Wartung), die du im Kleingedruckten kontrollieren solltest.
❓ FAQ#
Brauche ich als Selbstnutzer zwingend eine Hausversicherung? Nein — ohne Hypothek besteht keine Pflicht, mit Hypothek nur für die Brandkomponente (seguro de incendios). Eine umfassende Hogar-Police ist trotzdem dringend zu empfehlen.
Muss meine Ferienvermietung versichert sein? Ja — eine RC-Police ≥ 300.000 € (max. 600 € Selbstbehalt) ist Voraussetzung für die ETV-Lizenz.
Deckt meine Police einen Torrent-Hochwasserschaden? Außergewöhnliche Überschwemmungen übernimmt automatisch der Consorcio — über den recargo, der in jeder Police steckt.
Quellen (Auswahl)#
- Ley 2/1981 Art. 8 + Ley 5/2019 (seguro incendios/Zwangskopplung) · Ley 8/2012 + Ley 6/2017 (ETV-RC)
- LOE Ley 38/1999 Art. 19 + Disp. adic. 1ª · RD 300/2004 (CCS) · Ley 50/1980 Art. 30 (infraseguro)