12 · Wo auf Mallorca gekauft wird — Gemeinde für Gemeinde gedacht
*Kaum etwas prägt ein Objekt auf dieser Insel so stark wie sein genauer Standort. Daran hängt, was sich vermieten lässt, welche Bauvorhaben durchgehen und in welchem Marktumfeld du dich bewegst. Und gemeint ist damit nicht das grobe Raster Nord gegen Süd, sondern die Feinauflösung bis zum einzelnen Küstenkern. Was folgt, ist unsere Einordnung der relevanten Gemeinden — und zwar absichtlich mit dem Hinweis, dass sich der Stand jederzeit verschieben kann.*
⚠️ Besonders die ETV-Zonierung ist seit 2024/2025 in schnellem Wandel (Decreto-ley 4/2025, neue „zonas saturadas"). 🔴 Die Einstufung eines konkreten Objekts kann über Nacht in eine andere Kategorie rutschen. Für Käufer folgt daraus eine einfache Regel: vor jeder Unterschrift am PIAT / beim Consell de Mallorca verifizieren — und sich niemals auf den Wissensstand von gestern verlassen.
Erst das Zonierungs-Gerüst, dann die einzelne Parzelle#
Bevor wir die Regionen durchgehen, lohnt der Blick auf das Regelwerk dahinter — denn es schlägt unmittelbar auf den Wert eines Objekts durch.
Was den Rahmen vorgibt:
- Den Ausschlag gibt der PIAT (
Plan de Intervención en Ámbitos Turísticos), aufgestellt vom Consell de Mallorca. Er bestimmt, an welchen Orten eine ETV überhaupt zulässig ist. - Vereinfacht existieren diese Modalitäten:
unifamiliar 365— ganzjährig in Einzelhäusern;plurifamiliar 365— ebenfalls ganzjährig, aber an Auflagen gekoppelt;ETV 60 días— auf 60 Tage/Jahr begrenzt, charakteristisch für gesättigte Lagen;no apta— keine Lizenz, gar keine Vermietung.
Die zwei Stolperfallen, die Rendite kosten:
- In den
zonas saturadassind ausschließlich 60 Tage/Jahr drin — und die liegen nicht komplett in der Hochsaison. Übersetzt in die Kalkulation: Ein Teil der ertragsstärksten Wochen entfällt schlicht. - Auf
suelo rústico protegido(ANEI) bleibt eine ETV grundsätzlich untersagt. Heißt konkret: Auch das schönste Landhaus in Schutzgebietslage trägt keine legale Kurzzeitvermietung.
Die sechs „zonas saturadas/maduras" (Küstenkerne) 🟡#
Folgende Kerne fallen darunter:
- Playa de Palma–El Arenal
- Palmanova–Magaluf
- Santa Ponça
- Peguera
- Cala Millor–Cala Bona–S'Illot
(🔴 Die vollständige, exakte Liste solltest du am PIAT-Original gegenchecken.)
Küste oder Es Pla — zwei Logiken, die man nicht verwechseln darf#
Bevor es in die einzelnen Gemeinden geht, hilft die große Trennlinie: hier die Küste, dort das ruhigere Inselinnere. Jede Seite tickt nach eigenen Regeln.
| Küstengemeinden | Inselinneres (Es Pla) | |
|---|---|---|
| Tourismusdruck | hoch, viele 60-Tage-Zonen | gering, meist „apta" außerhalb rústico protegido |
| Objekttyp | Villen, Apartments, Erstreihe | Fincas, Landhäuser, Dorfhäuser, Agroturismo |
| ETV-Perspektive | oft eingeschränkt (saturada/Palma-Verbot) | eher 365, aber rústico protegido = verboten |
Was das für die Kaufentscheidung bedeutet:
- An der Küste zahlst du den Aufschlag für Lage und Erstreihe — handelst dir aber oft Vermietungs-Grenzen ein.
- Im Inselinneren ist die ETV-Lage meist gelassener (Richtung 365). Doch in dem Moment, in dem
rústico protegidoins Spiel kommt, ist legale Kurzzeitvermietung vom Tisch. - Wer mit Renditeabsicht kauft, darf diese beiden Schienen unter keinen Umständen durcheinanderbringen.
Region für Region: worauf es jeweils ankommt#
Die Tabelle führt dich durch die einzelnen Gebiete — von der ETV-Situation bis zum Charakter des jeweiligen Marktes:
| Gemeinde / Region | ETV-Besonderheit | Marktcharakter |
|---|---|---|
| Palma | Verbot ETV in Etagenwohnungen seit 2018 (nur unifamiliar); vom TS bestätigt 2023; 🟡 Anfang 2026 „zona única no apta" | Größter Markt; Altstadt, Santa Catalina, Portixol |
| Calvià (Santa Ponça, Magaluf, Portals, Bendinat) | mehrere gesättigte Kerne (60 Tage) | sehr international, Premium bis Luxus |
| Andratx (Port d'Andratx, Camp de Mar) | 🔴 je Lage prüfen | teuerstes Luxussegment (Erstreihe bis ~22.500 €/m²) |
| Pollença & Port de Pollença | 🟡 Anträge auf „zona saturada" | Luxusvillen, Stadthäuser, Fincas |
| Alcúdia | Küstenkerne teils eingeschränkt | hotel- + villenlastig |
| Tramuntana (Sóller, Fornalutx, Deià, Valldemossa, Banyalbufar) | 🟡 oft 60 Tage; ANEI/UNESCO strengste Bauauflagen | Charakter-/Steinhäuser, knappes Angebot, eher Eigennutzung |
| Santanyí (Cala d'Or, Portopetro) | je Kern unterschiedlich | begehrter Südosten, Fincas/Villen |
| Felanitx, Manacor, Artà, Capdepera (Cala Ratjada) | 🟡 Küstenkerne teils saturiert (z. B. Canyamel) | gemischt Stadt/Küste/Finca |
| Llucmajor, Campos, Ses Salines (Colònia de Sant Jordi) | Llucmajor enthält Arenal-Anteil (60 Tage) | Natur (Es Trenc), Fincas, Küstensiedlungen |
| Es Pla / Inselinneres (Sa Pobla, Sineu, Petra …) | meist „apta" außerhalb rústico protegido | Fincas, Agroturismo, ruhig |
Der entscheidende Punkt dahinter: Selbst innerhalb ein und derselben Gemeinde kippt die Regelung von Kern zu Kern. Sätze wie „in Calvià darf man …" oder „in Andratx gilt …" sind aus Käufersicht regelmäßig irreführend. Maßgeblich bleibt am Ende immer die konkrete Parzelle — nicht der Gemeindename auf der Landkarte.
Quellen (Auswahl)#
- Consell de Mallorca (PIAT, ETV) · Decreto-ley 4/2025 · Ley 1/1991 (ANEI) · UNESCO (Tramuntana)
- STS 2023 (Palma-Verbot) · Última Hora / Diario de Mallorca (Zonierung, lfd. Stand)