16 · Maklerwesen & Wertbegriffe beim Immobilienkauf
*Was die verifizierte Registerpflicht für Makler auf den Balearen bedeutet — und welche drei Werte einer Immobilie du als Käufer auseinanderhalten musst.*
Wer dir verkauft: Der Makler (Agente inmobiliario / API)#
Der Titel API (Agente de la Propiedad Inmobiliaria) war historisch geschützt. Heute ist die Vermittlung im Grundsatz frei — fast jeder darf sie ausüben. Entscheidend für dich: Auf den Balearen gilt mittlerweile eine Registrierungspflicht, an der du die Seriosität deines Gegenübers festmachen kannst.
Was auf den Balearen wirklich gilt ✅ — Ley 3/2024#
🔎 Korrektur: Im Umlauf ist oft die Rede von einem „Decreto 12/2023" — das ist falsch. Die tatsächlich in Kraft befindliche Norm ist die Ley 3/2024 de 3 de mayo, de medidas urgentes en materia de vivienda (disp. adic. 13ª/14ª; BOE-A-2024-15575) ✅. Vorläufer war das inzwischen aufgehobene Decreto-ley 6/2023.
Konkret heißt das:
- Geführt wird das
Registro de Agentes Inmobiliarios de les Illes Balears(DG Habitatge). - Für die Eintragung reicht eine der folgenden Voraussetzungen: ein Hochschulabschluss,
oder eine Ausbildung von ≥ 200 Std., oder ≥ 4 Jahre Berufserfahrung.
- Wer eingetragen ist, trägt Pflichten: eine Berufshaftpflicht
(100.000 € pro Fall / 600.000 € pro Jahr) sowie eine Garantie/Kaution (60.000 €/Jahr).
Worauf du achten solltest: Lass dir bestätigen — und prüfe selbst —, ob der Makler im balearischen Register eingetragen ist. Das ist dein erster, einfachster Filter.
Was der Makler kostet (Honorarios)#
Üblich sind 3–6 % + 21 % IVA. In der Regel trägt diese Provision der Verkäufer, also derjenige, der den Makler beauftragt hat. Wichtig für DACH-Käufer: Das aus Deutschland bekannte 50/50-Bestellerprinzip greift bei spanischen Objekten nicht.
Der Maklervertrag heißt nota de encargo; mit dem Zusatz exclusiva wird daraus ein Alleinauftrag. Ein Teil des Mallorca-Marktes läuft über eine MLS — unter anderem über ABSI, bei der sich die beteiligten Makler die Provision teilen.
Die drei Werte einer Immobilie — und wofür sie zählen#
Ein Objekt hat nicht „einen" Preis, sondern drei rechtlich relevante Werte. Sie auseinanderzuhalten, schützt dich vor bösen Überraschungen bei der Steuer.
| Wert | Festlegung | Funktion |
|---|---|---|
valor catastral | Kataster (administrativ) | Bemessung IBI; deutlich unter Marktwert |
valor de referencia | Kataster (aus realen Verkäufen) | Bemessung ITP/AJD/ISD (→ Kap. 04) |
valor de mercado | Angebot & Nachfrage | tatsächlicher Kaufpreis |
Die Steuer-Regel, die du kennen musst: Bei ITP/AJD besteuert das Finanzamt den höheren der beiden Werte aus Kaufpreis und valor de referencia — nicht zwingend das, was du tatsächlich gezahlt hast. Liegt der valor de referencia über deinem Kaufpreis, lässt sich das per Gutachten anfechten (STC 13/2026 → Kap. 04).
Quellen (Auswahl)#
- Ley 3/2024 (BOE-A-2024-15575), disp. adic. 13ª/14ª · CAIB (Registro Agentes)
- Sede del Catastro (valor de referencia) · STC 13/2026 → Kap. 23