26 · Versorgung auf Mallorca: Strom, Wasser, Gas & Solar
*Was beim Anschluss von Strom, Wasser und Gas wirklich zählt — und warum gerade bei Finca und rústico der Teufel im Detail steckt: ohne cédula keine Versorgung, knappes Wasser inselweit, dazu die Chancen der Solar-Förderung.*
Legende: ✅ amtlich/mehrfach belegt · 🟡 gemeinde-/anbieterabhängig · 🔴 unsicher. Beträge sind Richtwerte (gemeinde-/tarifabhängig).
Strom (Electricidad)#
Auf Mallorca trennen sich zwei Welten, die Käufer oft verwechseln: das Netz und der Vertrieb. Für Leitung, Zähler und den physischen Anschluss (distribuidora) ist e-distribución aus der Endesa-Gruppe zuständig; deinen Tarif kaufst du dagegen bei einer frei wählbaren comercializadora. Die alte balearische GESA gibt es als eigene Gesellschaft nicht mehr — sie ging in Endesa auf, steht aber in manchen Altverträgen noch drin. 🟡
Beim Eigentümerwechsel gilt: Übernimmst du einen bestehenden Anschluss, läuft das als cambio de titular (Halterwechsel) — bei Endesa kostenlos und in rund 15–20 Werktagen erledigt. Gibt es dagegen noch gar keinen Anschluss, brauchst du eine alta (Neuanschluss), und die setzt einen gültigen boletín eléctrico/CIE voraus (Kosten ~70–300 €, 20 Jahre gültig).
Was die laufenden Kosten treibt, ist die potencia contratada in kW: Sie legt den Fixanteil deiner Rechnung fest und lässt sich höchstens 1×/Jahr anpassen — außer im Zuge eines cambio de titular.
Beim Tarif stehen PVPC und mercado libre gegeneinander. Der PVPC ist der regulierte Tarif (für Anschlüsse ≤ 10 kW) und arbeitet seit dem 1.10.2025 mit 15-Minuten-Preisen. 2025 lag er meist unter dem freien Markt. ✅
Kein Anschluss ohne cédula (Stichtag 1.3.1987) ✅#
Hier liegt der vielleicht wichtigste Prüfpunkt für Käufer einer Finca: Bei Gebäuden, die nach dem 1.3.1987 ohne Genehmigung errichtet wurden und damit fuera de ordenación sind, dürfen Versorger ohne gültige cédula de habitabilidad keinen Definitivanschluss legen — und das gilt für Strom, Wasser, Gas und Telekom gleichermaßen. Konkret heißt das: Auf einer Finca ohne Cédula bekommst du faktisch keinen legalen Stromanschluss. Wer das vor dem Kauf nicht klärt, riskiert ein de facto nicht bewohnbares Objekt — deshalb gehört dieser Punkt ganz oben auf die Due-Diligence-Liste (→ Kap. 09).
Photovoltaik / Autoconsumo#
- Rechtsrahmen RD 244/2019: Eigenverbrauch ist mit oder ohne Überschuss zulässig. Für Anlagen ≤ 100 kW greift die
compensación simplificada— der eingespeiste Überschuss wird monetär gegen deinen Netzbezug verrechnet, eine echte Auszahlung gibt es nicht. Anlagen bis 15 kW kommen ganz ohne Zugangs- bzw. Anschlussgenehmigung aus. ✅ - Auf
rústico: Errichtest du eine PV-Anlage für den Eigenverbrauch auf einer legalen Finca, zählt das alsuso admitido(Art. 48 Ley 10/2019). Eine DIG ist dafür nicht nötig — in der Regel reichencomunicación previaplus Registrierung bei der CAIB-Energiebehörde, wobei diese Registrierung Voraussetzung für Vergütung und Förderung ist. ✅ - Förderung (kombinierbar) 🟡: Hier lässt sich einiges stapeln — IRPF-Abzug 20/40/60 %, eine IBI-Bonifikation (in Palma 50 %/6 J., in anderen Gemeinden bis 100 %), die ICIO-Vergünstigung (Palma bis 95 %) sowie balearische
subvencionesvon Govern/IDI, die auch Batterien und Aerotermie/Wärmepumpe abdecken. Die konkrete Höhe hängt von der Gemeinde ab — vor der Planung also die jeweilige Ordenanza prüfen.
Wasser (Agua)#
- Zuständig ist die Gemeinde: In Palma versorgt EMAYA; der
cambio de titularist meist kostenlos und in ~3–4 Werktagen durch. Preisrichtwert: ~2,52 €/m³ zuzüglich Fixquote 🟡. - Wasserknappheit als Dauerthema: Die Insel ist strukturell knapp bei Wasser, in Trockenjahren kommt es zu Restriktionen. Viele abgelegene Fincas sind gar nicht ans Netz angeschlossen und versorgen sich über
aljibe/cisterna(Zisterne) plus Tankwagen (cuba/camión de agua). Diese Wasserlogistik ist kein Randthema, sondern ein realer, wiederkehrender Kostenfaktor — kalkuliere ihn als Käufer von Anfang an ein. ✅ - Brunnen (
pozo/sondeo): Ein eigener Brunnen ist genehmigungspflichtig durch die CAIB (Recursos Hídrics). Bis 7.000 m³/Jahr (max. 1 l/s) genügt eineautorización, darüber braucht es eineconcesión; ein Zähler ist Pflicht (RD 49/2023, Plan Hidrológico). Illegale Brunnen sind sanktionsbewehrt. ✅ - Abwasser: Fehlt der Kanalanschluss, ist eine eigene Anlage Pflicht (
fosa séptica/depuradora). Ohne genehmigtes System gibt es keine cédula und keinen Erstbezug; illegalevertidoswerden mit 600 €–600.000 € geahndet. ✅ Canon de saneamiento(Ley 9/1991): Diese balearische Abwasserabgabe (Fixanteil plus Verbrauch) wird über die Wasserrechnung eingezogen und an die ATIB abgeführt. 🔴 Die exakten 2025-Tarife am BOIB/ATIB prüfen.
Gas#
Ein flächendeckendes Erdgasnetz gibt es auf Mallorca nicht. Geheizt und gekocht wird stattdessen meist mit butano/propano aus Flasche oder Tank (vorwiegend von Repsol/Cepsa) — entsprechend musst du Lager- und Lieferlogistik mitbedenken. Der Trend geht allerdings klar weg davon, hin zu Aerotermie kombiniert mit PV.
Energieausweis (CEE)#
Der RD 390/2021 macht den Energieausweis bei Verkauf und Vermietung zur Pflicht (Skala A–G; 10 Jahre gültig, bei Klasse G nur 5). Seit August 2025 wird er außerdem für die Hypotheken-tasación verlangt ✅. Die EU-EPBD-Richtlinie 2024/1275 bringt ab 2030/2033 Mindeststandards 🟡. (→ Kap. 02)
❓ FAQ#
Bekomme ich auf jeder Finca Strom und Wasser? Nein. Wurde das Gebäude nach dem 1.3.1987 ohne Genehmigung errichtet (fuera de ordenación), dürfen die Versorger ohne gültige cédula keinen Definitivanschluss legen.
Brauche ich für Solar auf der Finca eine DIG? Nein — PV für den Eigenverbrauch auf einer legalen Finca ist uso admitido (Art. 48 Ley 10/2019); in der Regel genügen comunicación previa plus CAIB-Registrierung.
Darf ich einfach einen Brunnen bohren? Nein — du brauchst eine autorización (bis 7.000 m³/Jahr) bzw. eine concesión der CAIB, und ein Zähler ist Pflicht.
Quellen (Auswahl)#
- RD 244/2019 (autoconsumo) · Ley 10/2019 Art. 48 (rústico) · RD 49/2023 (Plan Hidrológico) ·
Ley 9/1991 (canon saneamiento) · RD 390/2021 (CEE) · EMAYA/ATIB/CAIB Recursos Hídrics