13 · Vermietete Objekte, Mietrecht & das Okupas-Risiko
*Wer auf Mallorca ein bereits vermietetes Objekt erwirbt oder selbst vermieten will, kauft das spanische Mietrecht gleich mit. Drei Dinge solltest du als Käufer verstanden haben: der Mieterschutz ist stark, die Balearen sind bei der Mietpreisbremse ein Sonderfall – und das Okupas-Thema ist real, nicht bloß Stammtisch.*
Das Mietgesetz LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos, Ley 29/1994)#
Der gesamte Wohnraummietmarkt läuft über die LAU. Für dich als Käufer ist entscheidend, in welche der drei Nutzungsarten ein bestehender Vertrag fällt – davon hängt ab, wie fest du an den Mieter gebunden bist.
| Typ | Zweck | Rahmen | Mieterschutz |
|---|---|---|---|
vivienda habitual | Dauerwohnsitz | LAU Titel II | sehr hoch |
alquiler de temporada | Saison/mittelfristig | LAU Titel III | gering |
alquiler turístico (ETV) | Ferien | Tourismusrecht (→ Kap. 11) | — |
Worauf es konkret hinausläuft:
- Mindestlaufzeit: 5 Jahre, wenn der Vermieter eine natürliche Person ist – 7 Jahre, sobald eine juristische Person vermietet. Danach kommen noch 3 Jahre
prórroga(stillschweigende Verlängerung) obendrauf. - Kaution (
fianza): 1 Monat. - Mietanpassung: Seit 2025 ist der Maßstab der IRAV und nicht mehr der IPC.
- Saisonmiete: Seit 2025 muss ein Saisonvertrag die konkrete Ursache der Befristung benennen. Fehlt diese Begründung, droht die Umdeutung in einen Dauerwohnsitz – mit dem vollen Mieterschutz, der daran hängt.
Kaufst du mit, kaufst du den Mieter mit — subrogación (Art. 14 LAU)#
Das ist der Punkt, der internationale Käufer am häufigsten überrascht: Beim Erwerb eines vermieteten Objekts trittst du für die laufenden 5 bzw. 7 Jahre in den bestehenden Mietvertrag ein und kannst ihn nicht einfach vorzeitig beenden. Der Mieter bleibt, dein Kaufpreis ändert daran nichts.
Hinzu kommt das tanteo/retracto – das Vorkaufs- und Wiederkaufsrecht des Mieters nach Art. 25 LAU. Vor dem Kauf gehört deshalb auf den Tisch, ob der Mieter wirksam darauf verzichtet hat oder ordnungsgemäß informiert wurde. Wird das übersprungen, kann der Mieter den Deal nachträglich aushebeln.
Ley 12/2023 (Wohnungsgesetz) & Mietpreisbremse — der Balearen-Sonderfall 🟡#
Das spanische Wohnungsgesetz auf staatlicher Ebene gibt den Regionen ein Instrument an die Hand: Sie können zonas de mercado residencial tensionado ausweisen und dort einen Mietpreisdeckel verhängen. Aber: Ob eine Region das tut, ist ihre freiwillige Entscheidung.
🟡 Für Mallorca-Käufer wichtig: Die Balearen wenden die Mietpreisbremse NICHT an und haben keine zonas tensionadas ausgewiesen (Regierungschefin Prohens lehnt das ab). Einen Mietpreisdeckel gibt es derzeit nur in Cataluña, País Vasco, Navarra und A Coruña. Heißt für dich: auf Mallorca keine staatliche Mietpreisbremse – mit dem Restrisiko, dass sich das bei einem künftigen Politikwechsel ändern könnte. 🔴 Die kursierende Behauptung, Palma, Ibiza oder Mahón seien 2025 zu tensionierten Zonen erklärt worden, ist sehr wahrscheinlich falsch und wird durch neuere Quellen widerlegt.
Okupas & Räumung (desahucio)#
Hier trennt das spanische Recht zwei strafrechtliche Tatbestände – und die Unterscheidung entscheidet darüber, wie schnell du dein Objekt zurückbekommst.
allanamiento de morada (Art. 202 CP) | usurpación (Art. 245 CP) | |
|---|---|---|
| Objekt | bewohnte Wohnung (auch genutzte Zweitwohnung) | leerstehendes Objekt |
| Strafe | 6 Mon.–2 J. Haft | Geldstrafe 3–6 Mon. (milder) |
| Praxis | „echte" Besetzung, schneller räumbar | typischer Leerstands-Fall, schwerer |
Was sich zuletzt getan hat und was du wissen musst:
- Express-Räumung seit 2025: Die Ley Orgánica 1/2025 (in Kraft seit 03.04.2025) bringt für beide Tatbestände ein Schnellverfahren (
juicio rápido, Zielmarke ~15 Tage) und lässt die Vulnerabilitätsprüfung wegfallen. inquiokupa– das unterschätzte Risiko: Das ist ein Mieter, der mit gültigem Vertrag eingezogen ist und dann die Miete einstellt. Das ist kein Straffall, sondern eine zivilrechtliche Räumung (desahucio) – und die zieht sich oft in die Länge. In der Praxis ist das nicht selten das größere Problem als der klassische Hausbesetzer.
Aus Käufersicht: Eine leerstehende Zweitwohnung sollte nicht erkennbar leer wirken. Wenn du vermietest, prüfe die Bonität des Mieters und ziehe eine Mietausfallversicherung in Betracht. Und ein wichtiges Detail: Wer „in Kenntnis einer Besetzung" kauft, verbaut sich das Schnellverfahren.
❓ FAQ#
Ich kaufe eine vermietete Wohnung auf Mallorca – kann ich den Mieter loswerden? In aller Regel nicht vorzeitig. Über die subrogación (Art. 14 LAU) übernimmst du den Vertrag für die verbleibenden 5 bzw. 7 Jahre. Kläre vor dem Kauf, um welchen Vertragstyp es sich handelt, wie lange er noch läuft und ob Vorkaufsrechte bestehen.
Gibt es auf Mallorca eine Mietpreisbremse? Nein. Die Balearen haben das staatliche Instrument der zonas tensionadas nicht aktiviert.
Quellen (Auswahl)#
- Ley 29/1994 (LAU), Art. 9/10/14/18/25 · Ley 12/2023 · Ley Orgánica 1/2025 · Art. 202/245 CP