05 · Die jährlichen Fixkosten einer Mallorca-Immobilie
*Eine Immobilie kostet auch dann Geld, wenn sie leer steht — hier siehst du als Käufer, womit du Jahr für Jahr rechnen musst, ganz ohne Vermietung.*
Bevor du ein Objekt unterschreibst, lohnt sich der nüchterne Blick auf die laufende Belastung. Anschaffungspreis und Erwerbsnebenkosten sind das eine; das andere ist die jährlich wiederkehrende Last aus Steuern, Gebühren und Gemeinschaftskosten. Aus Käufersicht ist genau das die Zahl, die deine reale Haltequote bestimmt — und sie lässt sich vorab sauber kalkulieren.
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) — die Grundsteuer#
Die IBI ist eine kommunale Steuer, die jedes Jahr anfällt. Berechnet wird sie aus dem valor catastral multipliziert mit dem örtlichen Satz, dem tipo de gravamen. Maßgeblich ist das RDLeg 2/2004 (Ley de Haciendas Locales).
- Auf Mallorca liegt der Satz im Schnitt bei ~0,5 % des
valor catastral; spanienweit reicht die Spanne von 0,4–1,3 %. Weil dervalor catastralin aller Regel deutlich unter dem tatsächlichen Marktwert angesetzt ist, bleibt die Belastung überschaubar — in der Praxis bedeutet das meist 500–2.000 €/Jahr. - Beispiele für
urbana-Sätze: Palma 0,445 % ✅ — der niedrigste Satz unter Spaniens Großstädten —, Calvià 0,495 % ✅ (Ordenanza 2025), Andratx ~0,495 % sowie Alaró ~0,716 %. 🔴 Achtung: Die konkreten IVTM-Endbeträge für Palma/Calvià stecken in den 403-gesperrten Ordenanza-PDFs und müssen kommunal nachgeprüft werden. - Fälligkeit: wird kommunal eingezogen; in Palma etwa zwischen September und Dezember, während Calvià direkt über das Rathaus abbucht (nicht über die ATIB).
Wer trägt die IBI im Verkaufsjahr? ⚖️ STS 409/2016 ✅#
Diese Frage ist für dich beim Kauf bares Geld wert. Laut STS 409/2016 vom 15.06.2016 (rec. 2110/2014) ✅ schuldet die IBI gegenüber der Gemeinde derjenige, der am 1. Januar Eigentümer war — also der Verkäufer. Fehlt eine abweichende Vereinbarung, darf er den Betrag jedoch anteilig (pro rata ab Übergabe) auf den Käufer umlegen. Praxis-Tipp aus Käufersicht: Lass die Aufteilung ausdrücklich in der escritura festhalten, sonst entsteht Streit über die genaue Quote.
Tasa de basura / recogida de residuos — die Müllgebühr#
Auch die Müllgebühr ist kommunal und wird häufig zusammen mit der IBI fällig. 🟡 Üblich sind ~100–200 €/Jahr; in Palma rund 209,72 €/Jahr 🟡 (Referenzhaushalt nach EMAYAs „Tarifa Justa"), in Calvià wurde der Tarif 2025 um +23 % angehoben. 🔴 Die exakten Tarifstaffeln liegen in den gesperrten Ordenanzas und sind kommunal zu verifizieren. Beachte: Die spanienweite Reform (Ley 7/2022) treibt die Gebühren vielerorts nach oben.
Gastos de comunidad (Eigentümergemeinschaft) + Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960)#
Dieser Posten betrifft dich nur, wenn du eine Wohnung oder eine Anlage mit Gemeinschaftseigentum kaufst. In Qualitätsanlagen liegen die Beiträge bei ~100–300 €/Monat, in Luxusresorts entsprechend höher; für eine freistehende Finca fallen 0 € an.
derramabezeichnet eine Sonderumlage für größere Maßnahmen — sie trifft denjenigen, der bei Fälligkeit Eigentümer ist.- Das
certificado de estar al corriente de pagodokumentiert den Schuldenstand gegenüber der Gemeinschaft und ist ein Pflichtdokument vor der Beurkundung (Art. 9.1.e LPH). Warum das für dich kritisch ist: Der Käufer haftet mit der Immobilie für offene Gemeinschaftsschulden des laufenden sowie der 3 vorausgehenden Jahre. - Wirf außerdem einen Blick in die
estatutos— sie können eine touristische Vermietung untersagen (→ Kap. 11/13).
IRNR — renta imputada (die fiktive Eigennutzungssteuer für Nichtresidenten)#
Wenig bekannt, aber für internationale Eigentümer entscheidend: Selbst eine gar nicht vermietete Immobilie löst beim Nichtresidenten IRNR aus, jährlich abzugeben über das Modelo 210. Die Rechnung läuft in zwei Schritten:
1. Die Bemessungsgrundlage beträgt 1,1 % des valor catastral, sofern dieser in den letzten 10 Jahren revidiert wurde — andernfalls 2 % (bei älteren Werten). 2. Darauf wird ein Satz von 19 % für EU/EWR-Ansässige bzw. 24 % für Drittstaaten (UK, USA, Schweiz) angewandt.
Rechenbeispiel: valor catastral 200.000 € × 1,1 % = 2.200 €, davon × 19 % = 418 €/Jahr.
Weitere laufende Posten im Überblick#
Daneben gibt es kleinere, aber regelmäßige Positionen, die in keiner ehrlichen Jahresrechnung fehlen dürfen:
| Posten | Größenordnung |
|---|---|
seguro de hogar (Gebäude-/Hausrat) | ~300–800 €/Jahr (Villa mehr) |
| Versorger (Strom/Wasser Grundgebühren) | nutzungsabhängig |
vado (Einfahrtgenehmigung) | ~30–100 €/Jahr (kommunal) 🔴 |
| Hund: keine klassische Hundesteuer, aber Pflicht-Haftpflicht (Ley 7/2023) | ~50–100 €/Jahr |
❓ FAQ#
Fallen auf Mallorca Steuern an, auch wenn ich nicht vermiete? Ja. Als Nichtresident zahlst du die IRNR auf die fiktive Eigennutzung (renta imputada, 1,1 %/2 % des valor catastral × 19 %/24 %) — hinzu kommen IBI, Müllgebühr und gegebenenfalls die comunidad.
Quellen (Auswahl)#
- RDLeg 2/2004 (Haciendas Locales) · STS 409/2016 (→ Kap. 23) · Ley 49/1960 (LPH, Art. 9)
- AEAT Modelo 210 (renta imputada) · ATIB / kommunale Ordenanzas