31 · Verkaufssteuern clever gestalten — was die `ganancia patrimonial` wirklich kostet

*Wer auf Mallorca verkauft, zahlt auf den Gewinn die ganancia patrimonial. Sie lässt sich legal drücken — und der mit Abstand wirksamste Hebel ist ein sauber belegter Anschaffungswert.*

Legende: ✅ amtlich/mehrfach belegt · 🟡 einzelfallabhängig · 🔴 Steuerberater nötig. Das hier ersetzt keine Steuerberatung — zieh bei einem konkreten Verkauf einen asesor fiscal hinzu.

Was die `ganancia patrimonial` überhaupt ist ✅#

Gewinn = Veräußerungswert − Anschaffungswert

Beide Seiten dieser Gleichung lassen sich beeinflussen — und genau dort entscheidet sich, wie viel am Ende beim Finanzamt landet.

Veräußerungswert: der Verkaufspreis, von dem du deine Verkäuferkosten abziehst — Maklerprovision, Plusvalía und Anwalt.
Anschaffungswert: der größte Optimierungshebel. Hier zählt der Kaufpreis plus ITP/IVA+AJD, Notar, Grundbuch, gestoría und werterhöhende Investitionen (mejoras) — Letztere allerdings nur, wenn eine factura vorliegt.
Was sich NICHT anrechnen lässt: Hypothekenzinsen 🔴 sowie reine Instandhaltung und Reparaturen (conservación) 🟡. Berücksichtigt werden ausschließlich echte mejoras — also Anbau, Pool, Komplettsanierung.

Für dich als Käufer heißt das: Jeder belegte Euro mindert den Gewinn, den du Jahre später versteuerst. Archiviere ab dem ersten Tag jede factura — was hier fehlt, holst du beim Verkauf nicht mehr nach.

Die Steuersätze ✅#

Residenten — IRPF-Sparbasis (base del ahorro), 2025/2026. Diese Staffel gilt bundeseinheitlich, eine Vorabeinbehaltung gibt es nicht:

Gewinnanteil	Satz
bis 6.000 €	19 %
6.000–50.000 €	21 %
50.000–200.000 €	23 %
200.000–300.000 €	27 %
über 300.000 €	30 % ✅ (seit 2025, Ley 7/2024; vorher 28 %)

Nicht-Residenten (IRNR): für sie gilt der Gewinn pauschal mit 19 % flat, erklärt über das Modelo 210 (Frist 4 Monate). Schon beim Kauf hält der Käufer 3 % retención ein (→ Kap. 06).

Befreiungen — nur für Residenten bzw. EU-/EWR-Ansässige#

Reinvestition in die `vivienda habitual` ✅#

Verkaufst du deinen Hauptwohnsitz und steckst den Erlös in einen neuen Hauptwohnsitz, bleibt der Gewinn steuerfrei — bei nur teilweiser Reinvestition entsprechend anteilig. Damit das greift, müssen drei Bedingungen erfüllt sein: drei Jahre bewohnt, eine Reinvestitionsfrist von 2 Jahren vor oder nach dem Verkauf, und der Antrag muss aktiv in der Steuererklärung gestellt werden — von allein passiert nichts.

✅ Die Befreiung wirkt EU-weit — du darfst also auch in Deutschland reinvestieren. Maßgeblich ist allein, wo du im Verkaufsjahr ansässig bist.
✅ Auch EU-/EWR-Nicht-Residenten kommen über das Modelo 210 (Code 33/34) heran, sofern sie ihren früheren spanischen Hauptwohnsitz verkaufen. Für Ferien- oder Zweitwohnungen gilt das ausdrücklich nicht.

Ab 65 Jahren ✅#

Hauptwohnsitz: Wer ab 65 seinen Hauptwohnsitz verkauft, bleibt komplett steuerfrei — und zwar ohne Reinvestitionspflicht.
Andere Immobilie: steuerfrei, wenn du in eine Leibrente (renta vitalicia) reinvestierst — gedeckelt bei 240.000 €, Frist 6 Monate, ab 65 (→ Kap. 33).
🟡 Beides greift nur für Residenten, weil es an die vivienda habitual im IRPF anknüpft.

Coeficientes de abatimiento — Altbestand vor 1995 ✅#

Wurde die Immobilie vor dem 31.12.1994 erworben, reduziert sich der bis 2006 entstandene Gewinnanteil um 11,11 % pro Jahr — allerdings nur bis zu einem kumulierten Veräußerungswert von 400.000 € (Deckel seit 2015). 🟡 Die Berechnung ist komplex, also rechne sie mit einem Steuerberater durch.

Durchgerechnet: Nicht-Resident, Palma#

Stell dir folgenden Fall vor.

Kauf 2015: 400.000 € Kaufpreis + 32.000 € ITP + 4.000 € Nebenkosten = 436.000 €. Dazu eine Sanierung 2018, sauber mit factura belegt, von +60.000 € → der Anschaffungswert steigt auf 496.000 €.

Verkauf 2025: 700.000 € Verkaufspreis − 25.410 € Makler − 4.590 € Plusvalía = 670.000 € Veräußerungswert.

Daraus ergibt sich ein Gewinn von 174.000 €, besteuert mit 19 % = 33.060 €. Nach Abzug des bereits einbehaltenen 3 %-Betrags (21.000 €) bleibt eine Nachzahlung von 12.060 €.

Die Pointe: Hätte er die Sanierung und die Verkaufskosten nicht belegen können, wären rund 17.100 € mehr Steuer angefallen — für die exakt gleiche Transaktion.

Die Fehler, die Geld kosten#

🔴 Fehlende Rechnungen für mejoras: ohne factura ist die Optimierung schlicht verschenkt.
🔴 „B-Geld" beim Einkauf rächt sich: ein künstlich gedrückter Anschaffungswert treibt den Gewinn beim Verkauf nach oben — du zahlst also doppelt teuer, dazu kommt das Strafrisiko.
🟡 Reinvestitionsbefreiung nicht beantragt (es gibt keinen Automatismus); oder der Nicht-Resident vergisst, sich die 3 % erstatten zu lassen.

❓ FAQ#

Wie viel Steuer zahle ich als Ausländer beim Verkauf? Als Nicht-Resident sind es 19 % flat auf den Gewinn (Modelo 210); 3 % werden bereits beim Verkauf einbehalten.

Kann ich als Deutscher die Reinvestitionsbefreiung nutzen? Ja — wenn du deinen früheren Hauptwohnsitz in Spanien verkaufst und (als EU-Ansässiger) in einen neuen Hauptwohnsitz reinvestierst. Für Ferienwohnungen gilt sie nicht.

Gibt es nach langer Haltedauer einen Steuerrabatt? Nur über die coeficientes de abatimiento — und die greifen ausschließlich bei vor 1995 gekauften Immobilien.

Quellen (Auswahl)#

Agencia Tributaria (IRPF 2025, ganancia patrimonial; Modelo 210; mayores de 65) · Ley 7/2024 (Sparbasis 30 %)
DT 9ª LIRPF (abatimiento) · Art. 95 bis LIRPF (Exit Tax) · DGT (Reinvestition EU-weit)

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