02 · Notar, Grundbuch & Kataster — die drei Register, die deinen Kauf tragen
*Wer auf Mallorca kauft, stößt auf drei spanische Institutionen, die ineinandergreifen, aber nicht dasselbe leisten. Der teuerste Denkfehler, den wir bei DACH-Käufern immer wieder sehen: Grundbuch und Kataster werden gleichgesetzt — und ein sauberer Grundbucheintrag wird als Beweis dafür gelesen, dass ein Gebäude baurechtlich legal ist. Beides stimmt nicht. Dieses Kapitel ordnet die Rollen so, wie du sie als Käufer brauchst.*
Notario (Notar)#
Der Notar ist ein hoheitlicher Amtsträger, kein Dienstleister, den du dir aussuchst, um ihn auf deine Seite zu ziehen. Seine Aufgabe: Er beurkundet die escritura pública, kontrolliert Identität und Geschäftsfähigkeit der Beteiligten, hält fest, mit welchen Mitteln gezahlt wird (das ist Teil der Geldwäsche-Pflicht) und gibt den Anstoß für die Eintragung ins Grundbuch.
Was das für dein Budget heißt: Seine Vergütung (arancel) ist nicht verhandelbar, sondern gesetzlich gestaffelt (RD 1426/1989) und damit landesweit identisch. Bei einem Kaufpreis um ~400.000 € liegt sie grob bei 800–1.300 €.
Worauf du dich nicht verlassen darfst: Der Notar prüft die urbanistische Legalität eines Baus nicht umfassend, und er ist kein Ersatz für einen eigenen Anwalt, der die Due Diligence für dich übernimmt. Die rechtliche Tiefenprüfung ist dein Job — oder der deines Beraters.
Poder notarial (notarielle Vollmacht)#
Mit einer notariellen Vollmacht musst du zur Beurkundung nicht persönlich vor Ort sein; ein Bevollmächtigter — in der Praxis häufig der Anwalt — unterschreibt an deiner Stelle. Zwei Wege zur Ausstellung: entweder über ein spanisches Konsulat (dann direkt in spanischer Form), oder bei einem Notar in deinem Heimatland mit Haager Apostille und gegebenenfalls einer beeidigten Übersetzung (traducción jurada).
Unser Rat aus der Praxis: Fasse die Vollmacht eng und konkret auf das Objekt bezogen und befriste sie zeitlich. So bleibt der Spielraum für Missbrauch klein — eine pauschale Generalvollmacht solltest du vermeiden.
Registro de la Propiedad (Grundbuch)#
Hier wird die rechtliche Realität abgebildet: wer Eigentümer ist, welche Belastungen (cargas) anhängen, ob Hypotheken, Pfändungen (embargos) oder Dienstbarkeiten (servidumbres) eingetragen sind. Für die Eigentumsfrage ist dieses Register maßgeblich, und die Eintragung schützt den gutgläubigen Erwerber.
Nota simple (Grundbuchauszug)#
Ein kurzer, günstiger Auszug, der dir Eigentümer und Lasten auf einen Blick zeigt. Steht dort „Libre de cargas", ist das Objekt lastenfrei. Für uns ist die nota simple ein Pflicht-Prüfdokument vor jedem Kauf — ohne sie unterschreibst du blind.
Cargas / gravámenes / embargos / hipotecas (Belastungen)#
Darunter fallen Hypotheken, Pfändungen, Nießbrauch, Dienstbarkeiten und Vormerkungen. Solche Belastungen haften wirtschaftlich am Objekt bzw. lasten auf ihm — deshalb gehören sie vor dem Kauf in der nota simple kontrolliert, nicht erst beim Notartermin.
Catastro (Kataster)#
Das Kataster führt die technisch-physischen Daten: Lage, Fläche, Nutzung und Grenzen. Jedes Objekt bekommt eine referencia catastral — einen 20-stelligen Code. Auf diesen Daten bauen unter anderem die IBI (Grundsteuer), der valor catastral sowie der steuerlich entscheidende valor de referencia auf (→ Kap. 04).
Registro vs. Catastro — worin sie sich unterscheiden#
Registro de la Propiedad | Catastro | |
|---|---|---|
| Funktion | rechtlich (Eigentum, Lasten) | physisch/steuerlich (Fläche, Wert) |
| Ressort | Justizministerium | Finanzministerium |
| Identifikator | finca registral | referencia catastral |
🟡 Die beiden Quellen können voneinander abweichen. Flächenabweichungen bis ~10 % werden toleriert; was darüber hinausgeht, kann eine Angleichung nach sich ziehen. Seit der Ley 13/2015 werden Grundbuch und Kataster aufeinander abgestimmt (mit georeferenzierter Darstellung). Für dich heißt das konkret: Stimmen die Angaben nicht überein, klär das vor dem Kauf — nicht danach.
NIE (Número de Identidad de Extranjero)#
Die NIE ist deine lebenslange Identifikations- und Steuernummer als Ausländer; sie wechselt nie. Ohne sie geht praktisch nichts: Sie ist zwingend für den Immobilienkauf, die Kontoeröffnung, Steuern und Erbschaftsfälle. Wichtig zur Einordnung — sie ist kein Ausweis und keine Residenz.
Beantragt wird sie mit dem Formular EX-15, die Gebühr läuft über das Modelo 790-012 (9,84 €) ✅, bei der Policía Nacional / Oficina de Extranjería oder einem spanischen Konsulat. (Wie sich NIE, TIE und Residenz voneinander abgrenzen → Kap. 19.)
Geldwäscheprävention (Ley 10/2010) ✅#
Mehrere Verpflichtete (sujetos obligados) — Notar, Bank, Makler und Anwalt — prüfen unabhängig voneinander deine Identität und die Herkunft deiner Mittel. Der entscheidende Punkt, und in der Praxis der größte Stolperstein, ist der Herkunftsnachweis der Mittel (justificación del origen de fondos). Eine Barzahlung des Kaufpreises ist faktisch ausgeschlossen (→ Kap. 03). Rechtsgrundlage ist die Ley 10/2010 (BOE-A-2010-6737).
Energieausweis (Certificado de Eficiencia Energética, CEE)#
Beim Verkauf oder bei der Vermietung Pflicht (Skala A–G); der Verkäufer übergibt ihn dir vor oder bei der Beurkundung. 🟡 2025 wurden die Anforderungen verschärft (RD 659/2025); zudem verlangen Banken einen gültigen CEE inzwischen häufiger für die Hypotheken-tasación. Bußgelder reichen bis ca. 6.000 €.
Gestoría / gestor#
Ein privater Verwaltungsdienstleister, der die Steuern abwickelt (Modelo 600/210/211), die Eintragung ins Grundbuch erledigt und die Katasterumschreibung vornimmt. Die Kosten liegen typisch bei ~300–800 €. Für internationale Käufer ist diese Hilfe praktisch unverzichtbar, weil mehrere Fristen gleichzeitig laufen und kein Detail durchrutschen darf.
❓ FAQ#
Was ist der Unterschied zwischen Grundbuch und Kataster auf Mallorca? Das Grundbuch (Registro de la Propiedad) bildet die rechtliche Lage ab — Eigentum und Lasten. Das Kataster (Catastro) hält die physischen/steuerlichen Daten fest — Fläche und Wert. Beide können voneinander abweichen, deshalb solltest du sie vor dem Kauf abgleichen.
Brauche ich eine NIE-Nummer, um auf Mallorca zu kaufen? Ja. Für Kauf, Konto und Steuern ist die NIE zwingend.
Quellen (Auswahl)#
- Ley 10/2010 (BOE-A-2010-6737) · Ley 13/2015 (Koordination Registro/Catastro)
- RD 1426/1989 (Notar-Arancel) · RD 659/2025 (CEE)
- Policía Nacional – Tasa 790-012 · Sede Catastro (valor de referencia)