10 · Bauen auf Mallorca: Boden, Genehmigungen & Neubauschutz

*Bevor du eine Finca, ein Grundstück oder einen Neubau kaufst, entscheidet eine einzige Frage über fast alles: Was darf hier überhaupt gebaut werden — und was sichert dich beim Bauträger ab? Wir führen dich durch Bodenklassen, Baugenehmigungen, Küstenrecht und die gesetzlichen Garantien.*

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Welcher Boden — und was er dir erlaubt (Ley 12/2017, LUIB)#

Die Spielregeln des Bauens auf den Balearen stehen im balearischen Urbanismusgesetz Ley 12/2017 de Urbanismo de les Illes Balears (LUIB). Worauf du als Käufer zuerst schaust, ist die Bodenklassifizierung deiner Parzelle — sie definiert, ob und wie viel du realisieren kannst.

Boden	Was das für dich bedeutet
suelo urbano	bebauter/erschlossener Stadtboden — bebaubar
suelo urbanizable	Entwicklungsboden (künftig bebaubar)
suelo rústico común	ländlich, eingeschränkt bebaubar (mit Genehmigung)
suelo rústico protegido	besonders geschützt (ANEI/ARIP/ANIT/AANP) — kaum/nicht bebaubar

• Eine solar ist eine baureife städtische Parzelle: alle Erschließungsvoraussetzungen sind

erfüllt.

• Wer auf rústico bauen will, braucht erst die Mindestparzelle (parcela mínima) — und die

hängt von der Kategorie ab (PTIM): 14.000 m² in AIA / AT-H / SRG; 50.000 m² in ARIP und SRG-F (forstwirtschaftlich). In ANEI, AANP, ARIP-B, APT ist Wohnneubau verboten ✅ (🔎 hier kursiert oft die Zahl „20 ha"/„200.000 m²" — die stimmt nicht, es ist schlicht ein Verbot). In der Regel gilt: nur 1 Wohnhaus pro Parzelle. 🟡 Sonderfall Palma: eine kommunale Anhebung auf bis zu 100.000 m² wurde diskutiert/beschlossen (nur Palma).

• Wie viel du tatsächlich bebauen darfst: Die überbaute Grundfläche (ocupación) liegt bei max.

3 % der Parzelle (SRG) bzw. 2 % (ARIP); das Wohnhaus-Gesamtvolumen 🟡 bei max. ~1.500 m³. 🔴 Die konkreten Abstände (retranqueos) und Höhen unterscheiden sich je nach PTIM und Gemeinde — verlass dich nie auf Pauschalwerte, sondern lass das parzellengenau prüfen.

• declaración de interés general (DIG, Ley 6/1997): die Vorstufe, wenn du nicht-landwirtschaftlich

nutzen willst. Der Antrag läuft über das Ayuntamiento, erklärt wird sie durch den Consell, dazu kommen eine información pública von 15 Tagen und eine Gesamtfrist von ~3 Monaten.

Schutzzonen — der häufigste Deal-Breaker#

Mehrere Schutzkategorien können auf einer Finca liegen und das Bauen massiv begrenzen: ANEI (Naturgebiet besonderen Interesses), ARIP (ländlicher Landschaftsschutz), ANIT und AANP — rechtliche Grundlage ist die Ley 1/1991 (LEN). Hinzu kommt der EU-Schutz über Red Natura 2000 (LIC/ZEC, ZEPA) sowie der Denkmalschutz über BIC (Bien de Interés Cultural) und den kommunalen catálogo. Wer in der Serra de Tramuntana kauft, sollte wissen: UNESCO-Welterbe (seit 2011) plus ANEI bedeuten die strengsten Bauauflagen überhaupt.

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Wenn das Meer mitredet: Ley de Costas (Küstengesetz, Ley 22/1988)#

Je näher am Wasser, desto mehr greift das Küstenrecht in dein Eigentum ein. Diese Begriffe solltest du kennen, bevor du eine Immobilie in Ufernähe in Betracht ziehst:

• dominio público marítimo-terrestre (DPMT): der öffentliche, nicht privatisierbare

Küstenstreifen. Nutzen darfst du ihn nur über eine Konzession (concesión administrativa).

• servidumbre de protección: eine Bau- und Nutzungsbeschränkung selbst auf Privatgrund — als

Regel 100 m ab der Uferlinie, aber 20 m dort, wo das Gebiet schon vor dem 1.1.1988 suelo urbano war.

• servidumbre de tránsito: ein 6 m breiter Durchgangsstreifen, der freigehalten werden muss.
• zona de influencia: mindestens 500 m, in denen sich Neubauten in die Umgebung einfügen

müssen.

• deslinde: die amtliche Feststellung, wo die Grenze des DPMT verläuft.

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Baugenehmigungen — welcher Antrag wann (LUIB)#

Nicht jede Maßnahme braucht denselben Weg. Was du beantragen musst, richtet sich nach Art und Umfang des Vorhabens:

• licencia de obra mayor (große Baugenehmigung): die vorab nötige kommunale Genehmigung für

Neubauten und für alle Eingriffe, die ein technisches Projekt (LOE) verlangen (Art. 146 LUIB).

• licencia de obra menor / comunicación previa: für einfache Arbeiten ohne Projektpflicht

(Art. 148).

• declaración responsable de obras: eine Eigenerklärung, mit der sofort begonnen werden darf —

kontrolliert wird erst a posteriori.

• proyecto básico (für die Lizenz) gegenüber dem proyecto de ejecución (der

Ausführungsplanung; 🟡 binnen ~6 Monaten nachzureichen, Art. 152). Das visado kommt vom Architektenkolleg COAIB.

• licencia de segregación/agrupación (Teilung bzw. Zusammenlegung): auf rústico extrem

sensibel — illegale Parzellierungen sind nichtig. Hier ist besondere Vorsicht geboten.

• cambio de uso (etwa local → vivienda): das verlangt obra mayor plus Projekt, und erst

danach gibt es die cédula.

• ITE (Inspección Técnica de Edificios) / IEE: die Pflichtprüfung älterer Gebäude

(🟡 Schwellen bei 30/50 Jahren, kommunal geregelt; in Palma greift die ITE ab 50 Jahren, danach alle 10 Jahre).

• Pool (piscina) auf rústico: 🟡 maximal 1 pro Finca, Wasserfläche ≤ 35 m², Volumen ≤ 60 m³.
• Solar (placas): Eigenverbrauch ist auf rústico zulässig, häufig sogar mit einer

IBI-Bonifikation (das hängt von der Gemeinde ab).

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Neubau & Off-Plan: was dich rechtlich absichert (LOE, Ley 38/1999) ✅#

Beim Kauf vom Plan trägst du ein anderes Risiko als beim Bestandskauf — dein Geld fließt, bevor das Gebäude existiert. Genau dafür gibt es gesetzliche Garantien, und auf die solltest du dich nie ohne Prüfung verlassen.

• compra sobre plano (Kauf vom Plan): Dein Schutz steht und fällt mit der **Pflichtgarantie für

Anzahlungen**.

• aval bancario / seguro de cantidades anticipadas ✅: Diese Garantie ist Pflicht — der

Bauträger muss alle geleisteten Raten (plus Zinsen) absichern (Disp. adic. 1ª Ley 38/1999 in der Fassung der Ley 20/2015), und die Zahlungen müssen auf ein Sonderkonto gehen. Merke dir: Ohne wirksamen aval keine Rate zahlen.

• seguro decenal (10 Jahre für die Statik) ✅ ist Pflicht; trienal (3 Jahre Bewohnbarkeit)

und anual (1 Jahr Ausführung) 🟡 müssen dagegen nicht zwingend versichert sein — die Haftung nach Art. 17 LOE besteht aber trotzdem.

• certificado final de obra (CFO) (von Architekt und Bautechniker) zusammen mit der

licencia de primera ocupación ist die Voraussetzung dafür, dass Versorger angeschlossen, die Obra-nueva eingetragen und der aval gelöscht werden kann.

• libro del edificio (das Gebäudebuch, Art. 7 LOE) gehört ebenfalls dazu.

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Tiefer eingestiegen#

Genehmigung: Fristen & silencio administrativo ✅#

Über die licencia urbanística muss die Gemeinde innerhalb von 3 Monaten entscheiden (Art. 151 LUIB). Wichtig für dich: Bei einem Neubau — und ebenso bei Erdbewegungen und Parzellierungen — wirkt der silencio negativ, gilt also als Ablehnung. Ein positiver silencio ist zwar die Grundregel, aber mit großen Ausnahmen, und nie gegen die Raumordnung. Das proyecto de ejecución prüft die Gemeinde 1 Monat (Art. 152, geändert durch DL 3/2024).

Costas — Konzession & deslinde beim Kauf am Meer ✅#

• deslinde (Grenzfeststellung des DPMT): Die Bescheidung erfolgt binnen 24 Monaten. Fällt

ein Teil der Finca ins DPMT, verliert der Eigentümer dort sein Eigentum und bekommt stattdessen eine Konzession. Seit 2013/2015 ist eine Costas-Betroffenheit im Grundbuch eintragbar — prüfe das unbedingt.

• concesión administrativa: Die Laufzeit beträgt max. 75 Jahre und ist **nur mit

Behördengenehmigung übertragbar. Wer eine Konzessions-Immobilie kauft, erwirbt kein Volleigentum**, sondern ein befristetes Recht — und genau das ist für Bewertung und Finanzierung entscheidend.

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❓ FAQ#

Darf ich auf einem Finca-Grundstück auf Mallorca bauen? Nur unter strengen Auflagen: Es gilt eine Mindestparzelle (14.000–50.000 m²), meist ist nur ein Haus erlaubt, und die Schutzzonen (ANEI/ARIP) sind zu beachten. Auf geschütztem rústico ist ein Neubau praktisch ausgeschlossen.

Was schützt mich beim Kauf einer Neubauwohnung vom Bauträger? Vor allem die gesetzliche Anzahlungsgarantie (aval/seguro de cantidades anticipadas, Ley 38/1999 + Ley 20/2015) und der seguro decenal. Ohne wirksame Garantie solltest du keine Anzahlung leisten.

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Quellen (Auswahl)#

• Ley 12/2017 (LUIB), Art. 146/148/152 · Ley 1/1991 (LEN) · Ley 22/1988 (Costas)
• Ley 38/1999 (LOE), Art. 7/17/19 + Disp. adic. 1ª · Ley 20/2015 · COAIB

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