14 · Herkunftsland entscheidet mit: Military Permit, Visa & Steuerkette
*Nicht jede Regel trifft jeden Käufer gleich. Ob du eine militärische Kaufgenehmigung brauchst, welche Aufenthaltsoptionen nach dem Golden-Visa-Aus bleiben und wie hoch deine Steuerlast ausfällt, hängt direkt an deinem Pass und deinem Wohnsitzland. Dieses Kapitel sortiert, was für DACH-, UK-, US- und Schweizer Käufer konkret gilt.*
Military Permit (Autorización militar) — Ley 8/1975 ✅#
Kaufst du als Nicht-EU-/Nicht-EWR-Bürger ein ländliches Grundstück (suelo rústico) in einer „zona de acceso restringido a la propiedad", greift eine Besonderheit: Du brauchst eine Genehmigung des Verteidigungsministeriums. Grundlage sind die Ley 8/1975 und das Reglamento RD 689/1978. Für dich als Mallorca-Käufer entscheidend — die Inseln zählen insgesamt als eine solche Zone.
- Wen es trifft: unter anderem US-Amerikaner und Briten (seit dem Brexit) sowie weitere
Drittstaatsangehörige.
- Ablauf: Der Antrag muss vor dem Kaufabschluss gestellt werden; gerechnet werden muss mit
einer Bearbeitung von ~4–6 Monaten (oft länger). Ohne Genehmigung läuft der Notartermin nicht — sie ist also ein echter Showstopper im Zeitplan.
- Urbane Objekte — Wohnungen oder Villen auf
suelo urbano— sind in der Regel ausgenommen. - 🔎 Aufpassen bei der Asymmetrie: Die Schweiz ist vom Military Permit BEFREIT, weil die
Ley 31/1990 CH, Norwegen und Island gleichstellt — und das, obwohl die Schweiz steuerlich weiterhin als Nicht-EU behandelt wird (24 % IRNR).
Aus Käufersicht: Wer als US-, UK- oder anderer Drittstaatskäufer eine Finca anvisiert, sollte die Genehmigung so früh wie möglich beantragen und die Bearbeitungsfrist im arras-Vertrag als Rücktritts- bzw. Verlängerungsklausel festschreiben. Sonst trägst du das Zeitrisiko allein.
Visa & Aufenthalt#
- Golden Visa: zum 3. April 2025 abgeschafft. Ein Immobilienkauf verschafft dir damit
keinen Aufenthaltstitel mehr.
- Brexit/UK: Briten gelten heute als Drittstaatler. Für sie greift die
90/180-Tage-Schengen-Regel, der Kauf begründet kein Aufenthaltsrecht, eine NIE bleibt trotzdem erforderlich, und für Fincas kommt das Military Permit hinzu.
- Aufenthaltswege für Nicht-EU-Bürger: Infrage kommen das Non-Lucrative Visa (passives
Einkommen, ~2.400 €/Monat = 400 % IPREM) sowie das Digital Nomad Visa (~2.760–2.850 €/Monat). In beiden Fällen ist eine Vollversicherung ohne copago nötig (→ Kap. 19).
- Beckham-Gesetz für Zuzügler (24 % Pauschalsatz) → Kap. 18.
Der entscheidende Steuerhebel: 19 % vs. 24 % IRNR ✅#
✅ vierfach bestätigt — Welcher IRNR-Satz auf Miet- oder fiktive Einkünfte fällt, richtet sich allein nach deinem Wohnsitzland:
| Status | IRNR-Satz | Kostenabzug |
|---|---|---|
| EU/EWR-Resident (DE, AT, NL, SE, FR …) | 19 % | ja (netto) |
| Nicht-EU-Resident (UK, USA, Schweiz) | 24 % | historisch nein (brutto) |
🟡 In Bewegung: Spanische Gerichtsurteile aus 2025 (Audiencia Nacional, 28.07.2025) könnten Nicht-EU-Residenten künftig den Kostenabzug eröffnen — am Satz von 24 % ändert das allerdings nichts. Beim Veräußerungsgewinn gilt ohnehin 19 % für alle Nichtresidenten.
Steuerkette nach Herkunftsland im Schnellüberblick#
| Land | EU? | IRNR Miete | Heimat-Methode / Besonderheit | Military Permit |
|---|---|---|---|---|
| DE 🇩🇪 | ja | 19 % | DBA 2011: Anrechnung (§34c EStG); kein Erb-DBA → §21 ErbStG | nein |
| UK 🇬🇧 | nein | 24 % | DBA gilt weiter; SA106; post-Brexit 24 % | ja |
| USA 🇺🇸 | nein | 24 % | Welteinkommen; FBAR (>10k$), FATCA Form 8938; FTC Form 1116; Estate: Form 706-CE | ja |
| NL 🇳🇱 | ja | 19 % | Freistellung m. Progr.; Box-3-Interaktion | nein |
| SE 🇸🇪 | ja | 19 % | Anrechnung; keine SE-Vermögensteuer | nein |
| FR 🇫🇷 | ja | 19 % | DBA 1995; IFI ab 1,3 Mio. € weltweit | nein |
| CH 🇨🇭 | nein (Steuer) | 24 % | DBA 1966; CH stellt Liegenschaft frei | nein (Ausnahme!) |
- Schenkung & Erbschaft: Weder zwischen DE↔ES noch zwischen USA↔ES existiert ein
Erbschaftsteuer-DBA. Es bleibt also ein Doppelbesteuerungsrisiko, das über §21 ErbStG (DE) bzw. den Foreign Death Tax Credit (US) zumindest abgemildert wird. → Kap. 08.
- Modelo 720 (Auslandsvermögen) ist ausschließlich für spanische Residenten relevant — als
Nichtresident-Eigentümer betrifft es dich nicht.
Vertiefung#
Military Permit — Verfahren & verbreitete Irrtümer#
- Zuständigkeit: Bis 2.000 m² kann die regionale Militärbehörde (
Subdelegación de Defensa)
entscheiden, oberhalb davon das Ministerio de Defensa. Zum Antrag gehören Pass, Vorstrafenbescheinigung und eine Lageskizze (≥ 1/500) mit Küstenabstand. In der Praxis dauert das ~6–8 Monate. 🔴 Eine konkrete Gebühr ist unbelegt.
- 15 %-Regel (Art. 18 Ley 8/1975): ✅ Anders als oft behauptet geht es nicht um „maximal
15 % Ausländer pro Person". Gemeint ist, dass die in ausländischer Hand befindliche Gesamtfläche 15 % der Zonenfläche nicht überschreiten darf.
- Die SL umgeht den Permit NICHT ✅ (ein Mythos): Hält eine spanische SL **mehr als 50 %
Nicht-EU-Kontrolle**, greift die Genehmigungspflicht per Durchgriff trotzdem.
- Keine automatische Nichtigkeit (DGSJFP 15.12.2023): Die Genehmigung lässt sich nachholen; die
nulidad ergibt sich erst, wenn die Eintragung nicht binnen 18 Monaten erfolgt. 🟡
- urbano-Ausnahme: Sie greift, wenn das Grundstück vor dem 14.04.1978 als
urbano
eingestuft war oder der Plan vom Verteidigungsministerium begutachtet wurde. 🟡
Visa-Details#
- Non-Lucrative Visa: Verlangt wird ein Einkommen von 400 % IPREM ≈ 2.400 €/Monat (zzgl.
100 % je Angehörigem). Die Erneuerung ist nach RD 1155/2024 (seit 20.05.2025) wieder an mehr als 183 Tage Aufenthalt gebunden — faktisch ein Zwang zur Steueransässigkeit. Der Antrag ist nur aus dem Heimatland möglich.
- Digital Nomad Visa: Einkommensschwelle 200 % SMI (🟡 ~2.646 €/Monat 2025, seit 5.12.2025
~2.763 €/Monat); höchstens 20 % aus spanischen Quellen; mit Beckham-Option (24 %).
- Golden Visa: abgeschafft durch die Ley Orgánica 1/2025 (wirksam 3.4.2025). Bestehende
Visa bleiben bis zum Ablauf gültig, die Verlängerung läuft nach altem Recht.
- Daueraufenthalt: nach 5 Jahren legalem Aufenthalt möglich; arraigo (RD 1155/2024) zielt
eher auf bereits Ansässige.
❓ FAQ#
Brauche ich als US-Amerikaner eine militärische Genehmigung, um auf Mallorca zu kaufen? Für ländliche Grundstücke (suelo rústico) ja (Ley 8/1975); bei urbanen Wohnungen in der Regel nicht. Da sich das Verfahren über mehrere Monate zieht, gilt: früh beantragen.
Wie hoch ist die Steuer auf Mieteinnahmen für Nicht-EU-Bürger (UK/US/Schweiz)? 24 % IRNR statt der 19 % für EU-Bürger, historisch ohne Kostenabzug. Der Veräußerungsgewinn wird mit 19 % besteuert.
Quellen (Auswahl)#
- Ley 8/1975 + RD 689/1978 · Ley 31/1990 (Schweiz-Ausnahme) · DBA DE-ES (2011), §21/§34c (DE)
- IRS (FBAR/FATCA/706-CE) · IRNR-Sätze (AEAT) → Status ✅ / 🟡 (Kostenabzug in Entwicklung)