03 · Geldverkehr, Banking & rechtliche Prüfung beim Mallorca-Kauf
*Wie du als internationaler Käufer deine Mittel sicher und legal nach Spanien bringst, was eine seriöse Vorprüfung wirklich abdeckt — und welche Meldepflichten DACH- und US-Käufer regelmäßig übersehen.*
Die rechtlich-technische Vorprüfung (Due Diligence)#
Bevor du den contrato de arras unterschreibst oder zur escritura gehst, gehört eine Liegenschaft sauber durchleuchtet. Wer hier abkürzt, kauft im Zweifel ein Problem mit. Diese Punkte solltest du abgeklärt haben:
nota simple— der Registerauszug. Hier liest du ab, wer wirklich Eigentümer ist und ob Lasten, Hypotheken,embargosoderservidumbresauf dem Objekt liegen. Ziel ist der Vermerk „libre de cargas".- Urbanistische Legalität — existieren Bau- und Erstbezugslizenz, läuft kein offenes Bußgeldverfahren wegen
infracción urbanística, und ist die Immobilie nicht im Statusfuera de ordenación? Gerade beirústico-Grundstücken ist das ein wunder Punkt (→ Kap. 09/10). cédula de habitabilidad— vorhanden und gültig? (→ Kap. 09)- Schuldenfreiheit auf allen Ebenen — Eigentümergemeinschaft (
certificado de la comunidad, → Kap. 05), Grundsteuer IBI und offene Versorgerrechnungen. - Bestehende Rechte Dritter — laufende Mietverträge und mögliche
subrogacióndurch Altmieter (→ Kap. 13), Wegerecht und Zufahrt (servidumbre de paso) sowie Wasser- und Brunnenrechte (→ Kap. 21).
Unser Hinweis aus der Praxis: Beauftrage einen eigenen Anwalt — nicht den des Verkäufers und nicht den des Maklers. Der Makler kann eine Vorprüfung liefern, aber sie ersetzt niemals die unabhängige anwaltliche Prüfung. Genau an dieser Stelle entscheidet sich, ob du wirklich neutral beraten wirst.
Konto & Identität in Spanien#
Cuenta de no residente (Nichtresidenten-Konto)#
In der Praxis kommst du an einem spanischen Konto kaum vorbei: Steuern, Versorger und Lastschriften laufen darüber. Für die Eröffnung verlangen die Banken das certificado de no residencia (ausgestellt von der Policía Nacional). Achte auf die Fristen — das Zertifikat ist nur 3 Monate gültig und muss für die laufende Kontoführung alle 2 Jahre erneuert werden.
Bei den Gebühren lohnt der Vergleich: Sie schwanken je nach Institut stark (~40–140 €/Jahr), während Online-Banken oft 0 € verlangen. Alles zu NIE, TIE und Residenz findest du in Kap. 19.
Woher kommt das Geld? Mittelherkunftsnachweis (Ley 10/2010) ✅#
Rechne damit, dass gleich mehrere Verpflichtete — Bank, Notar, Makler und Anwalt — unabhängig voneinander die Herkunft deiner Mittel prüfen. Üblicherweise akzeptiert werden Gehalts- und Steuerbescheide, die Verkaufsurkunde einer früheren Immobilie, Erbschein oder Schenkungsvertrag sowie Bankbescheinigungen. Dokumente aus dem Ausland müssen je nach Fall übersetzt und apostilliert sein.
Für deutsche Käufer ist das der Praxis-Stolperstein Nr. 1. Unser Rat: Halte eine lückenlose, nachvollziehbare Kette bereit — Quelle → Ansparung → Überweisung. Wer das sauber dokumentiert hat, spart sich später Wochen an Rückfragen.
Wirtschaftlich Berechtigter: Titularidad real / UBO (Registro de Titularidades Reales, RD 609/2023)#
Als wirtschaftlich Berechtigter gilt jede natürliche Person mit einem Anteil von > 25 %. Kaufst du über eine Gesellschaft, verlangen Notar und Bank die acta de titularidad real. Damit ist Anonymität faktisch nicht mehr möglich — wer hinter der Struktur steht, wird offengelegt.
Wie beim Notar bezahlt wird#
- Bankbestätigter Namensscheck (
cheque bancario nominativo) — traditionell das bevorzugte Mittel und als sicher anerkannt. Alternativ funktioniert die Überweisung, die zudem gut nachweisbar ist. In jedem Fall erfasst der Notar die eingesetzten Zahlungsmittel — das ist Pflicht, keine Formalität. - Bargeldgrenze (Ley 11/2021): Ist eine Partei Unternehmer, liegt das Limit bei 1.000 €; für Nichtresidenten-Privatpersonen bei 10.000 €. Wichtig: Der Kaufpreis wird grundsätzlich nie in bar bezahlt. Verstöße sind teuer — die Sanktion beträgt 25 % des bar gezahlten Betrags. ✅
Devisen- und Investitionsmeldungen#
🔎 Häufiges Missverständnis, das wir hier klarstellen: Für den Immobilienerwerb ist das Modelo D-2A das richtige Formular — nicht das D-1A, das nur Gesellschaftsbeteiligungen betrifft.
| Meldung | Wofür | Schwelle |
|---|---|---|
| Modelo D-2A | Auslandsinvestition in Immobilien (Registro de Inversiones, via AFORIX) | > 500.000 € pro Immobilie (oder unabhängig vom Betrag bei Steueroasen-Herkunft); meist erledigt der Notar |
| Modelo S-1 | Bargeld-/Zahlungsmittel über die Grenze | ab 10.000 € (innerstaatlich 100.000 €) |
| Modelo D-1A | Auslandsinvestition in Gesellschaften/SL | bei Kauf über eine SL |
Rechtsgrundlage für Auslandsinvestitionen: RD 571/2023 + Orden ECM/57/2024.
Wechselkurs / FX — relevant für Käufer außerhalb der Eurozone#
Zahlst du in GBP, CHF, USD oder SEK, ist das Wechselkursrisiko über den oft mehrmonatigen Kaufprozess ein echter Kostenfaktor, kein Randthema. Spezialisierte FX-Broker arbeiten häufig mit Margen um ~0,3 % und sind damit deutlich günstiger als klassische Banken mit 2–4 %. Bei einem Kaufpreis von 500.000 € kann der Unterschied > 10.000 € ausmachen. Wer den Kurs für die spätere Zahlung absichern will, kann ihn über einen Forward Contract fixieren. Für Euro-Käufer aus Deutschland oder Österreich entfällt dieses Risiko vollständig.
Quellen (Auswahl)#
- Ley 10/2010 (BOE-A-2010-6737) · Ley 11/2021 (Bargeldgrenzen) · RD 609/2023 (UBO)
- RD 571/2023 + Orden ECM/57/2024 (D-2A/D-1A) · Banco de España / AEAT