35 · Eigentümergemeinschaft auf Mallorca: der Praxis-Leitfaden zur Comunidad de Propietarios
*Ein Apartment auf der Insel bedeutet immer zwei Dinge zugleich: deine eigenen vier Wände — und die Mitgliedschaft in einer schon laufenden Gemeinschaft, die du nicht mehr aussuchen kannst. Worum es hier geht: Wie das spanische Wohnungseigentumsrecht (Ley de Propiedad Horizontal) funktioniert, wenn man es vom Standpunkt des Käufers liest. Also — wer am Tisch sitzt und abstimmt, welche Schwellen ein Beschluss überwinden muss, warum überhaupt Geld zurückgelegt wird, welche Folgen zahlungsunwillige Nachbarn haben und an welchen Punkten du dir mit dem Kauf ein handfestes Geldrisiko einhandelst.*
Legende: ✅ gesichert/Gesetzestext · 🟡 Detail prüfen · 🔴 unsicher. Grundlage: Ley 49/1960 (LPH), geändert u. a. Ley 8/2013, Ley 10/2022 und Reform Art. 17.12 zum 3.4.2025.
Der Schnell-Check vor der Unterschrift ✅#
Bevor wir ins Detail gehen, die fünf Punkte, die wir mit jedem Käufer abklopfen — alles andere im Kapitel erklärt nur das Warum dahinter:
1. certificado de deudas (Art. 9.1.e) — zur Beurkundung Pflicht; Vorsicht, denn nicht fällige derramas können hier schlicht fehlen. 2. actas der jüngsten Versammlungen lesen — sie verraten, was an Sanierungen oder Streit ansteht. 3. estatutos prüfen auf ETV- oder sonstige Nutzungsverbote. 4. Haushalt und Rücklage durchsehen. 5. afección real im Kopf behalten (3+1).
Was hinter dem Begriff „Comunidad" steckt#
Gründen musst du eine comunidad de propietarios nicht — sie ist mit dem Vorliegen des título constitutivo automatisch da, kraft Gesetzes (ex lege). Eine Teilrechtsfähigkeit gehört dazu: Sie kann vor Gericht stehen und führt eigene Konten samt NIF 🟡.
Entscheidend ist, zwei Welten auseinanderzuhalten:
elementos comunes— was allen miteinander gehört: Fundament, Fassade, Dach, Treppenhaus,
Aufzug, Pool, Garten.
elementos privativos— was dir allein gehört: deine Wohnung.
Auf den typischen Insel-Anlagen zählen Pool, Garten und Zufahrt meist zur ersten Kategorie. Die Konsequenz für deinen Geldbeutel: Jede Umlage für Pflege oder Sanierung dieser Flächen wird anteilig auch dir in Rechnung gestellt.
Den Verteilungsschlüssel dafür liefert die cuota de participación (Art. 5) — dein Miteigentumsanteil. Dieser eine Wert legt zweierlei fest: was du an Kosten trägst und wie schwer deine Stimme in der Versammlung wiegt. Verschieben lässt sich die Quote im Grundsatz nur per Einstimmigkeit (→ 17).
Beschlüsse: welche Schwelle wofür gilt (Art. 17 LPH) ✅#
Das Herzstück. Je nach Thema verlangt das Gesetz eine andere Hürde:
| Mehrheit | Fälle |
|---|---|
| Einstimmigkeit | Änderung título/estatutos, cuota |
| 3/5 (Köpfe + Quoten) | Aufzug, Portier, Überwachung; ETV-Verbot/-Beschränkung (Art. 17.12) |
| 1/3 | Telekommunikation, erneuerbare Energien |
| einfache Mehrheit | alles Übrige + normas de régimen interno |
🟡 Bei qualifizierten Mehrheiten gilt die Stimme abwesender Eigentümer als Ja, wenn sie nicht binnen 30 Tagen widersprechen.
Wer das Sagen hat — und wie eine Versammlung abläuft#
Geführt wird die Gemeinschaft vom presidente, den die Eigentümer aus ihren eigenen Reihen stellen; das Amt kann man nicht ablehnen und dauert grob ~1 Jahr. Dazu kommen der secretario sowie der administrador de fincas (Art. 20). Eine Kammerpflicht trifft Letzteren nicht — ein colegiado bringt allerdings eine Haftpflicht mit sich 🟡.
Zum Versammlungsrhythmus:
- Die
junta ordinariatagt mindestens 1×/Jahr und nimmt sich Haushalt und Abrechnung vor. - Eine
extraordinariakommt anlassbezogen hinzu. - Eingeladen wird mit einer Vorlauffrist von ≥ 6 Tagen; und bereits 25 % der Eigentümer oder
Quoten reichen, um eine Einberufung durchzusetzen.
Beim Quorum trennt das Gesetz scharf: In der 1. Einberufung zählt die Mehrheit von Eigentümern samt Quoten — verfehlt man die, entscheidet die 2. Einberufung ohne Quorum, dann also schlicht die Anwesenden. Festgehalten wird alles im acta, das innerhalb von 5 Tagen (Art. 19) ins libro de actas muss.
Was es kostet — und wofür Geld zurückgelegt wird (Art. 9) ✅#
Die laufenden gastos de comunidad richten sich nach der cuota. Pflicht ist daneben ein fondo de reserva, der ≥ 10 % des Haushalts umfassen muss; ursprünglich lag die Schwelle bei 5 %, die Ley 10/2022 hat sie heraufgesetzt. Anzapfen darf man diese Reserve auch für Energieeffizienz und Barrierefreiheit.
Heikler wird es bei der derrama, also der Sonderumlage — etwa für Fassade oder Pool. 🟡 Genau hier lauert ein Punkt mit direkter Kaufrelevanz: Eine bereits beschlossene derrama, die noch nicht fällig ist, steht im Schuldenzertifikat oft NICHT drin. Damit gehört sie zu den größten Fallen überhaupt — eine kostspielige Sanierung kann beschlossene Sache sein, während das Zertifikat nichts davon erwähnt.
Wenn Nachbarn nicht zahlen (morosos)#
Bestehende fällige Schulden gegenüber der Gemeinschaft kosten das Stimmrecht (Art. 15.2): Reden ist weiter erlaubt, abstimmen aber nicht — vorausgesetzt, in der Ladung stand die Säumigenliste. ✅ Eingetrieben wird über den monitorio especial (Art. 21).
Für dich als Käufer ist die afección real (Art. 9.1.e) das wirklich Wichtige: Nicht bloß der Voreigentümer, sondern die Immobilie selbst steht für Gemeinschaftsschulden des laufenden + 3 vorausgehenden Jahre gerade („3+1"). Die Schuld bleibt also am Objekt kleben (→ 05).
Bauliches: notwendige Arbeiten und Barrierefreiheit (Art. 10)#
Nicht alles steht der Versammlung zur Abstimmung frei:
obras necesarias— sobald Statik, Bewohnbarkeit oder Sicherheit im Spiel sind, sind sie
ohne Beschluss verpflichtend.
- Barrierefreiheit wird auf Antrag zur Pflicht, wenn dort Menschen mit **Behinderung oder
70 J. wohnen und die jährliche Umlage nicht über 12 Monatsbeiträge** hinausgeht (oder
Beihilfen ≥ 75 % dazukommen). ✅
Estatutos oder Hausordnung — warum der Rang den Unterschied macht ✅#
Beide Regelwerke wirken auf den ersten Blick ähnlich, stehen aber auf völlig verschiedenen Stufen:
estatutos | normas de régimen interno | |
|---|---|---|
| Änderung | Einstimmigkeit | einfache Mehrheit |
| Grundbuch | eintragbar (bindet Käufer) | nicht eintragbar |
Nur im Grundbuch eingetragene estatutos (z. B. ein ETV-Verbot) binden den Käufer automatisch.
Beschlüsse anfechten (Art. 18) — und die Frage der Ferienvermietung#
Magst du einen Beschluss kippen, lässt dir das Gesetz wenig Zeit:
- 3 Monate bei anfechtbaren Beschlüssen,
- 1 Jahr bei einem Verstoß gegen Gesetz oder Statuten,
- keine Frist bei nichtigen Beschlüssen.
Es geht dabei um Ausschlussfristen (caducidad).
Brisant für jeden, der vermieten möchte: Eine ETV in der Gemeinschaft lässt sich mit 3/5-Mehrheit verbieten — so die Linie von STS 1232 & 1233/2024 ✅ (→ 11). Ab dem 3.4.2025 setzt die touristische Nutzung obendrein die ausdrückliche Zustimmung der Gemeinschaft voraus. Und das balearische Contención-Dekret (16.4.2025) lässt in plurifamiliar gar keine neuen ETV mehr zu 🟡.
❓ FAQ#
Braucht ein ETV-Verbot in der Gemeinschaft Einstimmigkeit? Nein — 3/5-Mehrheit genügt (STS 1232/2024).
Wie hoch ist die Pflicht-Rücklage? Mindestens 10 % des letzten ordentlichen Haushalts (seit Ley 10/2022).
Hafte ich für Schulden des Voreigentümers? Das Objekt haftet über die afección real für das laufende + 3 vorausgehende Jahre — daher Schuldenzertifikat verlangen.
Quellen (Auswahl)#
- Ley 49/1960 (LPH), Art. 5/9/10/13/15/16/17/18/20/21 · Ley 10/2022 (Rücklage 10 %)
- STS 1232 & 1233/2024 (Art. 17.12) → Kap. 23 · idealista/Sepín/Iberley (Verfahren)