17 · Immobilientypen & Eigentumsformen — was du im Inserat und im Grundbuch wirklich liest

*Ob ático oder possessió, ob Volleigentum oder das mallorquinische alou: Auf Mallorca begegnen dir Begriffe, die im Exposé harmlos klingen, im Grundbuch aber über Wert, Nutzung und Risiko deines Kaufs entscheiden. Dieses Kapitel ordnet sie aus Käufersicht.*

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Welche Immobilientypen es gibt#

Schon der Typ einer Immobilie sagt dir viel über das, was rechtlich möglich ist — und was nicht.

• finca ist der Oberbegriff für jede Liegenschaft. Entscheidend ist die Unterscheidung

zwischen finca rústica (ländlich, mit nur eingeschränkten Baumöglichkeiten) und finca urbana (städtisch). Für dich als Käufer ist das einer der wichtigsten Punkte überhaupt: Was du auf einer rústica bauen oder ausbauen darfst, ist begrenzt.

• Die finca registral ist die im Grundbuch geführte Einheit. Sie muss nicht zwingend

deckungsgleich mit den Katasterparzellen sein — eine Quelle möglicher Diskrepanzen.

• Im Wohnsegment tauchen casa de pueblo (Dorfhaus), chalet, villa, adosado

(Reihenhaus) und pareado (Doppelhaushälfte) auf.

• Bei Etagenwohnungen unterscheidet man ático (Penthouse), dúplex, estudio,

apartamento/piso sowie planta baja/bajo con jardín.

• Im gehobenen Landsegment steht die possessió / finca señorial für ein großes

mallorquinisches Landgut, die casa payesa für ein traditionelles Bauernhaus. Beide stehen häufig unter Denkmalschutz — ein Faktor, den du bei jeder Sanierungs- oder Umbauidee von Anfang an mitdenken solltest.

• solar / parcela bezeichnen ein Baugrundstück, wobei der solar die baureife

städtische Parzelle meint.

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Eigentumsformen — wem was gehört, und wie sicher#

Hinter dem Wort „Eigentum" steckt auf Mallorca ein ganzes Spektrum. Wer hier nicht genau hinsieht, kauft im Zweifel weniger Rechte, als er glaubt.

• pleno dominio ist das Volleigentum und setzt sich zusammen aus nuda propiedad +

usufructo.

• Bei nuda propiedad & usufructo (Nießbrauch) ist der getrennte Verkauf üblich: Verkauft

wird die nuda propiedad unter Vorbehalt eines lebenslangen Nießbrauchs. Das bringt zwar einen Preisabschlag, du erhältst die Nutzung aber erst, wenn der Nießbrauch erlischt. Die Hacienda berechnet den Nießbrauchwert nach der Formel 89 − Alter (in %). Für dich heißt das: günstiger Einstieg, aber unter Umständen jahrelang kein eigener Zugriff auf die Immobilie.

• proindiviso / copropiedad steht für Bruchteilseigentum. Die extinción de condominio

(Auflösung dieses Miteigentums) löst meist nur AJD ~1 % statt ITP aus — ein spürbarer Steuervorteil, der bei der Strukturierung eines gemeinsamen Kaufs relevant werden kann.

• multipropiedad / aprovechamiento por turno (Timeshare, Ley 4/2012) ist kein echtes

Eigentum. Die Bezeichnung „multipropiedad" ist gesetzlich sogar untersagt. Wenn dir so etwas als „Eigentum" verkauft werden soll, ist das ein klares Warnsignal.

• VPO/VPP sind Sozialwohnungen mit Preis- und Verfügungsbindungen, die während der gesamten

Schutzdauer gelten.

• servidumbre ist die Dienstbarkeit; die servidumbre de paso (Wegerecht) ist gerade bei

Fincas ein zentrales Thema — ohne gesichertes Wegerecht kann eine Traumlage schnell zum Problem werden.

• derecho de tanteo y retracto ist ein Vorkaufsrecht, das Mietern, Nachbarn oder Behörden

zustehen kann.

Eine balearische Besonderheit: censo / alou / lluïsme ✅#

Auf den Balearen existieren historische Formen geteilten Eigentums (Erbpacht), die du auf dem Festland so nicht findest. Beim alou/alodio wird bei jeder entgeltlichen Übertragung des Nutzungseigentums ein laudemio (kat. lluïsme) fällig. ✅ Nach der Reform liegt der Satz bei 0,5 % (Ley 7/2017, Compilación Art. 56; zuvor 1 %). Diese Last ist ablösbar (redención). Praktisch bedeutet das: unbedingt das Grundbuch prüfen, bevor du kaufst.

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Flächen & Grundbuch — wo Zahlen auseinanderlaufen#

Gerade bei den Quadratmetern lohnt sich das genaue Hinsehen, weil mehrere Flächenangaben nebeneinander existieren und selten exakt übereinstimmen.

• superficie útil (Nutzfläche) steht der construida (Baufläche, etwa

útil × 0,80–0,85) gegenüber, dazu kommen die registral und die catastral. 🟡 Abweichungen zwischen diesen Werten sind häufig — gleiche sie vor dem Kauf ab, sonst zahlst du womöglich für Fläche, die so gar nicht existiert.

• Die referencia catastral ist 20-stellig. Der coeficiente de participación bezeichnet

den Miteigentumsanteil, deslinde/linde/colindante stehen für Grenze und Nachbar.

• declaración de obra nueva und división horizontal beschreiben die rechtliche Erfassung

und Aufteilung in Grundbucheinheiten.

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Quellen (Auswahl)#

• Compilación DLeg 79/1990, Art. 56 (alou), Ley 7/2017 · Ley 4/2012 (Timeshare)
• Código Civil (servidumbre, tanteo/retracto) · Ley 13/2015 (Registro/Catastro)

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