25 · Bauen & Sanieren auf Mallorca — was Käufer über Kosten, Handwerker und Recht wissen müssen

*Wer auf Mallorca renoviert, entscheidet mit wenigen Weichenstellungen über zehntausende Euro: der IVA-Hebel (10 % statt 21 %), realistisch kalkulierte Baukosten, die richtigen Verträge, eine belastbare Gewährleistung — und die Disziplin, nie ohne Rechnung zu zahlen.*

Einordnung für dich als Käufer: Honorar- und Preisangaben in diesem Kapitel sind Marktrichtwerte 🟡. Seit der Liberalisierung 2009/2010 dürfen die Berufskammern keine verbindlichen Tarife mehr festsetzen — verhandle also frei und vergleiche. Die rechtlichen Punkte (IVA, LOE, Lizenzen) sind dagegen primärquellenbelegt ✅ und nicht verhandelbar.

Welche Reform du planst — und wann eine Lizenz nötig wird#

In der Praxis unterscheidet man reforma integral (Komplettsanierung) und reforma parcial (Teilsanierung) — das ist vor allem eine Frage von Umfang und Preis. Für die Genehmigung spielt der Umfang aber keine Rolle. Entscheidend ist allein, ob du Struktur, Fassade bzw. Gemeinschaftselemente oder die Nutzung anfasst. Sobald das der Fall ist, liegt eine obra mayor vor (Projekt plus Lizenz); andernfalls reicht eine obra menor über comunicación previa bzw. declaración responsable. (→ Kap. 10)

Worauf du beim Angebot achten musst:

presupuesto — ein detailliertes Angebot mit mediciones und Einheitspreisen. Hol dir hier

mindestens 3 ein. Ein pauschaler Festpreis „a tanto alzado" ohne Positionsliste klingt bequem, ist aber ein Einfallstor für Nachträge und sobrecoste.

contrato de obra — der Werkvertrag. Hier gehören Budget, Zahlungsplan und Fristen hinein,

letztere mit Pönale bei retraso, ebenso die klare Regelung, wer die Lizenzen besorgt. Die hoja de encargo ist davon getrennt: der Planervertrag mit Architekt bzw. aparejador.

Der IVA-Hebel: 10 % statt 21 % ✅#

Hier liegt für Käufer das größte Sparpotenzial. Der ermäßigte Satz von 10 % (statt der regulären 21 %) greift bei obras de renovación y reparación nach Art. 91.Uno.2.10º LIVA — allerdings nur, wenn alle drei Bedingungen zusammen erfüllt sind:

1. Auftraggeber ist eine private natürliche Person zur Eigennutzung oder eine comunidad de propietarios — also nicht bei Vermietung, gewerblicher Nutzung oder Bauträgern. 2. Die Wohnung ist seit mindestens 2 Jahren fertiggestellt. 3. Materialanteil: Das vom Handwerker gestellte Material liegt bei ≤ 40 % der Bemessungsgrundlage. Wird diese Grenze überschritten, werden 21 % auf den gesamten Vorgang fällig.

Konkret nutzbar: Kauf teures Material — Fliesen, Sanitär, Bodenbeläge — selbst ein, dann bleibt nur die Arbeitsleistung übrig und du sicherst dir die 10 %. Achtung bei Versicherungsschäden: Repariert der Versicherer direkt und zahlt selbst, qualifiziert das nicht für den ermäßigten Satz.

Ein zweiter, eigenständiger Weg zu den 10 % ist die rehabilitación: Sie setzt voraus, dass mehr als 50 % der Kosten auf Struktur, Gebäudehülle oder Energetik entfallen und die Gesamtkosten 25 % des Werts (ohne Bodenwert) übersteigen.

Was du pro Quadratmeter einplanen solltest (Mallorca 2025, Richtwerte 🟡)#

Maßnahme	€/m²
Reforma integral, Standard	~650–1.200
Reforma integral, Premium/Design	bis ~2.000
Neubau Chalet, Basis	ab ~1.300
Neubau, mittel	~1.700–2.000
Neubau, Luxus	~2.200–2.500+

Was die Kosten nach oben treibt, ist selten das Offensichtliche: Premium-Materialien natürlich, vor allem aber Hanglage und Altstadt-Logistik sowie die jeweiligen Gemeindeauflagen. Lass dir deshalb immer mehrere lokale presupuestos geben und plane realistisch eine Reserve von ~10–15 % ein — diese Spanne ist auf Mallorca eher Regel als Ausnahme.

Wer am Bau arbeitet — Handwerker und Planer#

gremio bezeichnet das einzelne Gewerk: albañil (Maurer), fontanero (Klempner),

electricista, pintor und so weiter. Für eine Komplettsanierung rechne mit rund 7 Gewerken.

autónomo vs. empresa: Eine Firma übernimmt die Koordination und bietet mehr Haftungsmasse;

der einzelne autónomo ist oft günstiger. Welcher Weg passt, hängt davon ab, wie viel du selbst steuern willst und wie groß das Projekt ist.

🟡 sin factura — also schwarz: Hier sparst du nur scheinbar. Du verlierst die Gewährleistung,

den IVA-Vorteil und vor allem jeden Beweis im Streitfall. Zahl deshalb ausnahmslos per Überweisung gegen Rechnung. Lass dir außerdem eine gültige seguro RC (Betriebshaftpflicht) des Handwerkers vorlegen — Eigentümergemeinschaften verlangen sie ohnehin häufig schon vor Baubeginn.

Architekt (arquitecto) und aparejador / arquitecto técnico übernehmen Projekt,

dirección de obra und den CFO. Das Honorar liegt bei ~3–5 % des PEM 🟡. Genehmigungspflichtige Projekte brauchen das visado der COAIB.

certificado final de obra (CFO): Bei einer obra mayor ist er Voraussetzung für cédula und

Erstbezug (→ Kap. 09/10) — ohne CFO keine Nutzungsfreigabe.

Wie lange dein Handwerker haftet (LOE Art. 17) ✅#

Maßgeblich ist der Zeitpunkt der recepción de obra, der Bauabnahme. Ab da gelten gestaffelte Fristen: 1 Jahr für Ausführung und Finish, 3 Jahre für die Bewohnbarkeit, 10 Jahre für die Struktur. Das sind Garantiefristen — der Mangel muss innerhalb dieser Zeit auftreten. Davon zu trennen ist die Klagefrist: Die Klage verjährt 2 Jahre ab dem Auftreten des Schadens (Art. 18 LOE). Bei Neubauten kommt zusätzlich die seguro decenal ins Spiel (→ Kap. 28).

Die teuren Fallen — und welche Förderung du nutzen kannst#

Reform ohne Lizenz ist illegal. Das Bußgeld beträgt 50–100 % des Bauwerts auf Bauland und

bis 250–300 % in Schutzgebieten ✅. Wichtig zu verstehen: Die Strafe legalisiert nichts. Es laufen zwei getrennte Verfahren — sanción (Bußgeld) und restablecimiento (Wiederherstellung) —, und am Ende kann der Rückbau stehen (→ Kap. 09). Genau deshalb prüfst du Genehmigungen, bevor gebaut wird, nicht danach.

Altstadt und BIC: Hier kommt ein zusätzliches informe de patrimonio hinzu, und Fassade, Fenster

sowie Materialien sind streng reglementiert (Ley 12/1998 Patrimonio Histórico IB). Den Schutzstatus klärst du am besten vor dem Kauf — er kann ganze Umbaupläne kippen.

Energetische Sanierung — Förderung 🟡: Über Next Generation / PRTR gab es Mittel, die 2025 weitgehend

ausgeschöpft waren (für 2026 lohnt eine erneute Prüfung). Dazu kommen ein IRPF-Abzug von 20–60 %, ein IBI-Bonus (in Palma bis 50 % über 6 Jahre) sowie eine ICIO-Ermäßigung von bis zu 95 %. Die Reihenfolge ist dabei entscheidend: Energieausweis vorher → Maßnahme → Energieausweis nachher → erst dann Antrag.

❓ FAQ#

Wie sichere ich mir 10 % statt 21 % IVA bei der Reform? Die Wohnung muss ≥ 2 Jahre alt sein, Auftraggeber ein privater Eigennutzer oder eine comunidad, und der Materialanteil des Handwerkers darf ≤ 40 % der Rechnung betragen. Andernfalls werden 21 % fällig.

Wie lange haftet der Handwerker? 1, 3 bzw. 10 Jahre — für Ausführung, Bewohnbarkeit und Struktur — gerechnet ab Bauabnahme. Die Klage verjährt nach 2 Jahren.

Was droht bei einer Reform ohne Genehmigung? Ein Bußgeld von 50–100 % des Bauwerts (in Schutzgebieten mehr), und obendrein entweder Legalisierung oder Rückbau.

Quellen (Auswahl)#

Agencia Tributaria (IVA obras, Art. 91 LIVA) · Ley 38/1999 (LOE) Art. 17/18 · Ley 12/1998

(Patrimonio IB) · CAIB/MIVAU (PRTR) · COAIB (visado) · infraccionesurbanisticasmallorca.es

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