04 · Was der Fiskus beim Immobilienkauf abschöpft
*Kein anderer Posten der Kaufnebenkosten wiegt so schwer wie die Erwerbssteuer. In diesem Kapitel bekommst du die balearische ITP-Staffel primärrechtlich verifiziert auf den Tisch — und der zähe Streit um den AJD-Satz (1,2 % gegen 1,5 %) wird endlich sauber entwirrt.*
Schnelle Orientierung zu den Nebenkosten insgesamt: Bei einer gebrauchten Immobilie solltest du ~10–13 % des Kaufpreises einplanen, bei einem Neubau ~12–13 % (also 10 % IVA zuzüglich AJD plus Notar, Grundbuch und Anwalt). Weiter unten rechnen wir das an echten Zahlen durch.
Zwei mögliche Steuer-Pfade — was bei dir greift#
Ob ITP oder die Kombination aus IVA und AJD anfällt, entscheidet einzig eine Frage: kaufst du aus zweiter Hand oder direkt vom Bauträger?
- Aus dem Bestand (
segunda mano, Zweitmarkt) → es fällt die ITP an
(Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales).
- Frisch gebaut, Erstverkauf → hier zahlst du 10 % IVA plus AJD
(Actos Jurídicos Documentados).
Bevor die Steuer gerechnet wird: der valor de referencia ✅#
Bevor überhaupt ein Satz greift, steht die Frage, auf welche Bezugsgröße überhaupt versteuert wird — und das ist nicht zwingend dein Kaufpreis.
✅ belegt — Mit Wirkung zum 1.1.2022 (Ley 11/2021, BOE-A-2021-11473; geändert werden Art. 10 TRLITPAJD & Art. 9 LISD) bildet der durch das Kataster bestimmte valor de referencia die Mindest-Bemessungsgrundlage bei ITP, AJD und ISD. Die Mechanik dahinter: Maßgeblich ist stets der höhere der beiden Beträge — entweder dein Kaufpreis oder eben jener valor de referencia — ganz gleich, was tatsächlich über den Tisch ging.
⚖️ Wehrhaft gegen überhöhte Werte — STC 13/2026 ✅#
Mit dem Urteil STC 13/2026 vom 12.02.2026 hat der Tribunal Constitucional ✅ den valor de referencia als verfassungsgemäß bestätigt. Entscheidend ist jedoch die Begründung: tragfähig ist er nur, weil ein offenes System mit voller Beweisfreiheit dahintersteht. Heißt für dich als Steuerpflichtigen — du kannst den Wert mit jedem Beweismittel kippen, an erster Stelle über ein Sachverständigengutachten (informe pericial). Übersteigt der valor de referencia den echten Marktpreis, steht dir der Anfechtungsweg offen (rectificación de autoliquidación → TEAR/TEAC → Gerichte).
Praxis-Hinweis für Käufer: - Denvalor de referencianoch vor dem Notartermin über die Sede del Catastro abrufen. - Auf keinen Fall zur Steuerersparnis unterhalb dieses Werts beurkunden lassen — die Folge wäre eine Nachforderung (liquidación complementaria), und obendrauf gibt es eine Sanktion.
ITP auf den Balearen: gestaffelt und progressiv ✅#
✅ belegt — Rechtlicher Anker ist das Decreto Legislativo 1/2014 de les Illes Balears, Art. 10 (BOE-A-2014-6925). Die oberen Tranchen mit 12 %/13 % wurden per Decreto-ley 4/2023 ergänzt und anschließend über die Ley 12/2023 (Haushaltsgesetz 2024) weitergeführt — gültig also für 2025/2026.
Ein hartnäckiger Denkfehler gleich vorweg: Die ITP wird nicht als ein einziger Pauschalsatz auf den kompletten Kaufpreis angewandt. Vielmehr läuft die Berechnung stufenweise und progressiv — jeder einzelne Wertabschnitt trägt seinen eigenen Satz:
| Wertanteil (Tranche) | Satz |
|---|---|
| bis 400.000 € | 8 % |
| 400.000,01 – 600.000 € | 9 % |
| 600.000,01 – 1.000.000 € | 10 % |
| 1.000.000,01 – 2.000.000 € | 12 % |
| über 2.000.000 € | 13 % |
✅ Genau hinschauen: Der Höchstsatz von 13 % greift erst ab 2 Mio. € — der Bereich zwischen 1 und 2 Mio. bleibt bei 12 %. An dieser Stelle verrechnen sich viele Sekundärquellen.
Ermäßigungen gibt es zwar, doch sie sind an Auflagen gebunden und meist nur Residenten mit Erstwohnsitz zugänglich. Möglich sind etwa 4 % für den Erstwohnsitz ≤ 270.151,20 €, 2 % unter anderem für Käufer unter 36, für Großfamilien sowie bei Behinderung, und in Einzelfällen sogar eine 0 %-Bonifikation für junge Erstkäufer. Wer als Ausländer einen Zweitwohnsitz oder eine Ferienimmobilie erwirbt, kann diese Boni i. d. R. nicht in Anspruch nehmen.
Frist & Formular: Erklärt wird über das Modelo 600 gegenüber der ATIB, und zwar binnen 30 Werktagen ab Beurkundung.
Wer neu kauft: IVA plus AJD ✅#
Beim Erstverkauf treten zwei Komponenten an die Stelle der ITP:
- IVA in Höhe von 10 % auf den Kaufpreis (bei Wohnimmobilien).
- AJD zum allgemeinen Satz von 1,5 % ✅ — geregelt im DLeg 1/2014 IB.
🔎 1,2 % oder 1,5 %? Der AJD-Widerspruch, sauber aufgelöst#
✅ geklärt (DLeg 1/2014 IB). Drei verschiedene AJD-Sätze sorgen für die Verwirrung:
- Allgemein 1,5 % — verankert in Art. 15 (so geregelt seit 1.1.2020, zuvor lag er bei 1,2 %).
- Ermäßigt 1,2 % — ausschließlich für die erste eigengenutzte Wohnung ≤ 270.151,20 €, festgelegt
in Art. 17.
- Erhöht 2 % — bei Immobilien ≥ 1.000.000 € oder im Fall der
renuncia a la exención del IVA,
geregelt in Art. 17 bis.
Die kursierenden 1,2 % sind demnach der ermäßigte Tarif — und eben gerade nicht der allgemeine.
Steuerlast Neubau, gerundet: ~11,5 % (10 % IVA + 1,5 % AJD).
Drei Mal durchgerechnet (Gebraucht, Nichtresident, ohne Hypothek)#
Bei 500.000 €: ITP = 400.000 × 8 % + 100.000 × 9 % = 41.000 €. Hinzu kommen Notar (~1.300 €), Grundbuch (~750 €), gestoría (~500 €), Anwalt (~1 % + IVA ≈ 6.050 €) sowie bei Bedarf ein Übersetzer (~400 €) — macht zusammen ≈ 50.000 € (≈ 10 %).
Bei 1.000.000 €: ITP = 32.000 (8 %) + 18.000 (9 %) + 40.000 (10 %) = 90.000 €. Samt Nebenkosten kommst du auf ≈ 107.000 € (≈ 10,7 %).
*Zur Kontrolle:* Bei 700.000 € ergibt sich ITP = 32.000 + 18.000 + 10.000 = 60.000 € ✅ (stimmig).
Welche Modelos auf dich warten#
| Modelo | Zweck | Frist |
|---|---|---|
| 600 | ITP/AJD (ATIB) | 30 Werktage ab Beurkundung |
| 210 | IRNR (Nichtresidenten, → Kap. 05/06) | jährlich / 4 Monate beim Verkauf |
| 211 | 3 % retención bei Verkauf durch Nichtresidenten (→ Kap. 06) | 1 Monat ab Beurkundung |
| 714 | Vermögensteuer (→ Kap. 07) | Renta-Kampagne (Apr–Jun) |
| 720 | Auslandsvermögen (nur Residenten, → Kap. 18/19) | 1.1.–31.3. |
Vertiefung#
Steuerkalender auf einen Blick#
| Frist | Vorgang | Modelo |
|---|---|---|
| 30 Werktage ab Beurkundung | ITP / AJD | 600 |
| 1 Monat ab Beurkundung | 3 %-retención (Verkäufer Nichtresident) | 211 |
| 1.–20. Januar (Miete) / Folgejahr (Eigennutzung) | IRNR Eigentümer | 210 |
| 30 Werktage (Verkauf) / 6 Monate (Erbschaft) | Plusvalía municipal | gemeindlich |
ITP-Ermäßigungen im Detail (DLeg 1/2014 IB)#
- Voller Erlass — 0 € ITP (100 % Bonifikation): für die erste
vivienda habitual, sofern
der Käufer unter 30 ist oder eine Behinderung ≥ 33 % hat (Art. 14 quater). Bedingt durch: Wohnsitz auf den Balearen während der vorangegangenen 3 Jahre, erstes Objekt mit mindestens 50 % Volleigentum, Wert ≤ 270.151,20 €. ✅
- 2 % auf die ersten 270.151,20 € für Erstkäufer unter 36. 🟡
- Familia numerosa / monoparental ✅: 2 % für die ersten 270.151,20 € (darüber dann 8 %),
vorausgesetzt das Objekt dient als vivienda habitual und der Gesamtwert bleibt ≤ 350.000 €. 🔎 Die in Sekundärquellen umlaufenden 5 % betreffen tatsächlich VPO (Sozialwohnungen) und nicht die gewöhnliche familia-numerosa-Begünstigung. 🔴 Welcher Artikel genau gilt (Art. 10 oder 12 DLeg 1/2014), bleibt vorerst ungeklärt.
- 🟡 Stand 2026: Die inselspezifischen Preisgrenzen für die Boni stiegen (auf Mallorca nun
307.089 €) — die Vergünstigung selbst bezieht sich aber unverändert nur auf die ersten 270.151,20 €.
Sonderkonstellationen bei ITP/IVA#
- Garagen & trasteros: Im Neubau greift der IVA von 10 % für höchstens 2 Stellplätze,
und auch das nur, wenn der Erwerb im selben Rechtsakt wie die Wohnung geschieht — für den 3. Stellplatz werden 21 % fällig. ✅
- VPO: Die erste Übertragung ist von der AJD befreit. ✅
extinción de condominio(Auflösung von Miteigentum): in der Regel fällt nur AJD an, nicht
ITP. 🟡
renuncia a la exención del IVA(Veräußerung an einen Unternehmer): es entstehen 2 % AJD
sowie eine inversión del sujeto pasivo — die IVA schuldet in diesem Fall der Käufer. ✅
IRNR-Reform 2024 (wichtig, falls du vermietest)#
✅ Bei Mieteinkünften ab 1.1.2024 entfällt die vierteljährliche Abgabe; abgerechnet wird nur noch einmal jährlich (Modelo 210), mit Frist 1.–20. Januar des Folgejahres (für das territorio común = Balearen). Die renta imputada (Eigennutzung) verbleibt im Jahresrhythmus (fällig bis 31.12. des Folgejahres). Steht eine Immobilie mehreren Eigentümern zu, gibt jeder Eigentümer ein eigenes Modelo 210 ab.
❓ FAQ#
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer auf Mallorca? Im Bestand greift die progressive ITP — 8 % bis 400.000 €, anschließend 9/10/12 %, und ab 2 Mio. € schließlich 13 %. Beim Neubau dagegen kommen 10 % IVA + 1,5 % AJD zum Tragen.
Was hat es mit dem valor de referencia auf sich und warum zählt er? Dabei handelt es sich um einen vom Kataster bestimmten Wert, der seit 2022 als Mindest-Bemessungsgrundlage der Kaufsteuer dient. Versteuert wird der höhere von zwei Werten — dein Kaufpreis oder der valor de referencia. Anfechten lässt sich Letzterer per Gutachten (STC 13/2026).
Quellen (Auswahl)#
- DLeg 1/2014 IB (BOE-A-2014-6925), Art. 10 (ITP), Art. 15/17/17bis (AJD) · DL 4/2023 · Ley 12/2023
- Ley 11/2021 (BOE-A-2021-11473) · STC 13/2026 (→ Kap. 23) · ATIB / Sede del Catastro