06 · Was beim Wiederverkauf auf dich zukommt — Steuern auf die Veräußerung
*Wenn du eine Immobilie auf Mallorca eines Tages wieder abgibst, entscheidet nicht der Notartermin allein über deine Marge. Zwei Themen bewegen reales Geld: die kommunale „Plusvalía" und das Verfassungsgerichtsurteil STC 182/2021. Dieses Kapitel zeigt dir aus Käuferperspektive, womit du beim späteren Verkauf rechnen musst — und wo du Geld zurückholen kannst.*
Plusvalía municipal (IIVTNU) — die kommunale Wertzuwachssteuer#
Hinter dem Kürzel steckt der Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Besteuert wird hier ausschließlich der Wertzuwachs des (städtischen) Bodens — nicht das Gebäude. Fällig wird sie unter anderem beim Verkauf (sie trägt der Verkäufer) sowie bei Erbschaft und Schenkung.
Für dich als Käufer ist das zunächst eine Verkäuferpflicht. Praktisch relevant wird sie aber spätestens dann, wenn du selbst zum Verkäufer wirst — oder wenn du eine Immobilie aus einer Erbschaft übernimmst.
⚖️ STC 182/2021 — die alte Berechnungsmethode war verfassungswidrig ✅#
Mit STC 182/2021 vom 26.10.2021 (Tribunal Constitucional; BOE-A-2021-19511) ✅ kippte das Verfassungsgericht die objektive Berechnungsmethode nach Art. 107 TRLHL und erklärte sie für nichtig. Die Folge war zunächst ein Rechtsvakuum.
Der Weg dorthin: Schon zuvor hatten STC 59/2017 (BOE-A-2017-6855) und STC 26/2017 ✅ einen klaren Grundsatz festgeschrieben — ohne realen Wertzuwachs darf keine Steuer anfallen.
Die Reparatur: Real Decreto-ley 26/2021 ✅#
Das Vakuum schloss der Gesetzgeber mit RDL 26/2021 vom 8.11.2021 ✅. Seitdem darfst du zwischen zwei Methoden wählen:
- (a) objektiv — mit neuen, jährlich aktualisierten Koeffizienten, oder
- (b) realer Wertzuwachs — also Verkaufspreis minus Kaufpreis.
Der entscheidende Satz für deine Kalkulation: Kein Wertzuwachs ⇒ keine Steuer.
Geld zurückholen: Rückforderung#
- STC 182/2021 (FJ 6): Wer eine
liquidaciónoderautoliquidaciónzum Stichtag 26.10.2021 nicht angefochten hatte, dessen Festsetzung gilt als bestandskräftig — die ist damit grundsätzlich abgehakt. - STS 339/2024 vom 28.02.2024 🟡: Doch genau hier öffnet sich eine Tür. Wurde ohne Wertzuwachs verkauft, lässt sich die gezahlte Plusvalía selbst bei bestandskräftiger Festsetzung über die
revisión de oficio(Art. 217 LGT) zurückfordern.
Praxis-Hinweis für dich: Bei Verlust- oder Nullverkäufen immer fachlich prüfen lassen, ob überhaupt Plusvalía geschuldet ist — oder ob bereits Gezahltes zurückgeholt werden kann. Bei Selbstveranlagungen läuft eine Vierjahresfrist, die du nicht verstreichen lassen solltest.
Ganancia patrimonial (Veräußerungsgewinn) — IRNR#
Den steuerpflichtigen Gewinn ermittelst du so: Verkaufspreis − (Kaufpreis + Kaufnebenkosten + werterhöhende Investitionen). Was du beim Kauf und bei Renovierungen sauber dokumentierst, senkt also später deine Steuerlast.
Der Steuersatz beträgt 19 % — und zwar einheitlich für alle Nichtresidenten, ob aus der EU oder von außerhalb spielt keine Rolle. Die Erklärung läuft über das Modelo 210, einzureichen binnen 4 Monaten ab dem Verkauf.
Der 3 %-Einbehalt (retención) — Modelo 211 ✅#
Hier kommst du als Käufer unmittelbar ins Spiel. Verkauft dir ein Nichtresident eine Immobilie, behältst du als Käufer 3 % des Kaufpreises ein und führst diesen Betrag über das Modelo 211 binnen 1 Monat ab Beurkundung an die AEAT ab. Wirtschaftlich ist das eine Vorauszahlung auf die IRNR-Schuld des Verkäufers. Fällt dessen tatsächliche Steuer geringer aus, bekommt er die Differenz erstattet.
Das ist deine Pflicht als Käufer — versäumst du sie, haftest du. In der Praxis wird der Betrag schlicht vom Kaufpreis abgezogen. Eine Ausnahme gibt es: Legt der Verkäufer eine spanische Steuerresidenzbescheinigung der AEAT vor, entfällt der Einbehalt komplett.
Zum Tieferbohren: die beiden Plusvalía-Berechnungsmethoden#
Seit RDL 26/2021 darf sich der Steuerpflichtige für die günstigere der beiden Varianten entscheiden:
- Objektiv:
valor catastraldes Bodens × gesetzlicher Koeffizient (abhängig von den Haltejahren) × kommunaler Satz. *Rechenbeispiel:* Bodenwert 55.000 € × 0,21 (9 Jahre) = 11.550 € × 29 % = 3.349,50 €. - Real: (Verkaufspreis − Kaufpreis) × Bodenanteil am
valor catastral× Satz.
Welche Methode billiger ist, hängt vom Einzelfall ab — deshalb gehört dieser Vergleich in fachkundige Hände, bevor gezahlt wird.
Was in Palma besonders ist 🟡#
- Der Satz in Palma liegt bei 30 % — das ist der staatliche Höchstsatz. Eine Senkung von 25 % auf 18 % ist politisch im Gespräch, 🟡 aber noch nicht in Kraft. Plane also mit dem aktuell geltenden Wert.
- Erbschafts-Bonifikation
vivienda habitual: Für Nachkommen oder Ehegatten mit 30 Monaten Wohnsitz gibt es eine nach Bodenwert gestaffelte Vergünstigung — ≤ 100.000 € → 95 %, bis 125.000 € → 75 %, bis 150.000 € → 50 %, bis 200.000 € → 25 %. 🔴 Achtung: Andere Gemeinden haben jeweils eigene Ordenanzas — diese musst du gesondert prüfen, Palma-Werte gelten dort nicht automatisch.
❓ FAQ#
Muss ich beim Verkauf auf Mallorca die Plusvalía zahlen, wenn ich mit Verlust verkaufe? Nein. Seit STC 182/2021 / RDL 26/2021 fällt bei fehlendem realen Wertzuwachs keine Plusvalía an. Hast du zu Unrecht gezahlt, kannst du das Geld unter Umständen zurückfordern.
Was ist der 3 %-Einbehalt beim Verkauf durch einen Ausländer? Der Käufer behält 3 % des Kaufpreises ein (Modelo 211) — als Vorauszahlung auf die IRNR des nichtresidenten Verkäufers.
Quellen (Auswahl)#
- STC 182/2021 (BOE-A-2021-19511), STC 59/2017 (BOE-A-2017-6855), STS 339/2024 → Kap. 23
- RDL 26/2021 · AEAT Modelo 210/211