18 · Kauf über eine Gesellschaft oder privat? Rechtsformen im Überblick
*Wann sich der Erwerb einer Immobilie über eine Gesellschaft lohnt, welche Rechtsform was bedeutet, zu welchen Zeitpunkten der Fiskus zugreift – und was das Beckham-Gesetz für Neu-Residenten bringt. Eine Einordnung für internationale Käufer.*
Welche Rechtsformen kommen infrage?#
Bevor du über Steuerstrukturen nachdenkst, lohnt der Blick auf die spanischen Gesellschaftsformen selbst. Sie unterscheiden sich nicht nur im Kapitalbedarf, sondern auch in Haftung und steuerlicher Behandlung – und genau das entscheidet später darüber, ob eine Struktur für dich überhaupt sinnvoll ist.
- SL (
Sociedad Limitada, ≈ GmbH): Seit der Reform „Crea y Crece" (Ley 18/2022) genügt formal ein Mindestkapital ab 1 €. Unterhalb von 3.000 € greifen allerdings besondere Gläubigerschutz-Regeln, weshalb Berater in der Praxis meist zu einem realen Kapital raten. Die Gründungskosten ohne Kapitaleinlage liegen bei rund 1.500–3.000 €. - SLU: die Ein-Personen-Variante der SL, erkennbar am Zusatz „Unipersonal".
- SA: verlangt ein Mindestkapital von 60.000 € – für die reine Immobilienhaltung praktisch ohne Bedeutung.
- Autónomo (Selbstständiger): hier haftest du unbeschränkt und versteuerst nach IRPF. Das Beitragssystem ist seit 2023 einkommensabhängig; im ersten Jahr gilt die
tarifa planavon 80 €/Monat. comunidad de bienes: eine Gemeinschaft ohne eigene Rechtspersönlichkeit, besteuert imrégimen de atribución de rentas.sociedad patrimonial: die klassische vermögensverwaltende Gesellschaft zur Immobilienhaltung. Sie zahlt 25 % Körperschaftsteuer, genießt aber keine Vergünstigungen und keine Vermögensteuer-Befreiung für die „empresa familiar".
Steuern und ihre Stichtage#
Wer mit einer Gesellschaft arbeitet, lebt mit einem festen Kalender aus Erklärungen und Fristen. Diese solltest du kennen, bevor du dich für oder gegen eine Struktur entscheidest.
Impuesto de Sociedades(Körperschaftsteuer): Der Regelsatz beträgt 25 %. Für die Microempresa gelten 21/22 % (2025), für die ERD 24 % (2025→23 % 2026), bei Neugründung sind es 15 %. Eingereicht wird über Modelo 200 vom 1. bis 25. Juli.- IRPF (für Residenten): progressiv von 19–47 %; die Erklärungskampagne läuft Apr–Jun über Modelo 100.
- IRNR (für Nichtresidenten): 19 % (EU) bzw. 24 % (Nicht-EU), erklärt über Modelo 210.
- IVA: quartalsweise über Modelo 303; die IAE entfällt bei einem Umsatz unter 1 Mio. €.
Wann giltst du als Steuerresident? (183-Tage-Regel)#
Als Resident behandelt dich der spanische Fiskus, wenn du > 183 Tage im Jahr in Spanien verbringst oder den Mittelpunkt deiner wirtschaftlichen Interessen dort hast. Wichtig für Käufer: Spanien kennt kein anteiliges Residenzjahr – die Steuerpflicht erstreckt sich auf das gesamte Kalenderjahr, sobald sie ausgelöst ist.
Das Beckham-Gesetz (régimen especial de impatriados)#
Für Zuzügler, die in den 5 Vorjahren kein spanischer Resident waren, kann sich dieses Sonderregime lohnen: Erwerbseinkünfte werden mit einem Pauschalsatz von 24 % belegt – bis 600.000 €, darüber 47 %. Das Regime gilt für 6 Jahre, und die Vermögensteuer fällt nur auf spanisches Vermögen an. Der Antrag erfolgt über Modelo 149 innerhalb von 6 Monaten.
Privat oder über eine Gesellschaft – was passt zu dir?#
Diese Entscheidung trifft sich nicht pauschal. Sie hängt von deinem Vermögen, deinem Nutzungszweck und deinem Zeithorizont ab. Hier die drei realistischen Wege im Vergleich:
- Privat kaufen: geringere laufende Kosten, IRPF-Mietreduktionen und ein unkomplizierter Wiederverkauf. Die naheliegende Wahl für Eigennutzung oder einen Zweitwohnsitz.
- Spanische SL bzw.
patrimonial: Statt IRPF bis 47 % greift hier die Körperschaftsteuer von 25 %, was sich vor allem bei großen Vermögen oder Portfolios rechnet. Du kannst breit Betriebsausgaben ansetzen – aber Achtung: einen ITP-Vorteil gibt es nicht, und beim Verkauf mit anschließender Ausschüttung droht eine wirtschaftliche Doppelbesteuerung. - Ausländische Gesellschaft: Hier bleibt kaum noch ein Vorteil übrig. UBO-Register und automatischer Informationsaustausch sorgen für Transparenz, und bei Sitz in einer Steueroase fällt jährlich eine 3 %
gravamen especial(GEBI) auf den Katasterwert an (Modelo 213). - 🟡
Art. 314 LMV(Verkauf der Anteile statt der Immobilie): ITP-frei nur dann, wenn keine Steuerumgehungsabsicht vorliegt. Diese Anti-Missbrauchsregel greift, sobald über eine immobilienlastige Gesellschaft die Kontrolle erworben wird – ein Punkt, den du bei Share-Deals immer prüfen lassen solltest.
Quellen (Auswahl)#
- Ley 18/2022 („Crea y Crece") · Ley 7/2024 (IS-Sätze) · Art. 9 & 93 Ley IRPF (Residenz/Beckham)
- AEAT (Modelos 200/210/303/213) · GEBI (Modelo 213)