29 · Was im Exposé wirklich steht — Inserats- & Besichtigungsvokabular (ES/CAT → DE)
*Wer auf Mallorca kauft, liest zuerst idealista, fotocasa und Makler-Exposés — und stolpert dort über Begriffe, die je nach Anbieter mal nüchterne Beschreibung, mal reines Verkaufsversprechen sind. Dieses Kapitel übersetzt dir das Vokabular von a reformar über calidades bis marés und sagt dir, wo ein Wort nur Sprachgebrauch ist und wo es rechtlich heikel wird. Begriffe ohne Marker sind reine Sprache; die Ampeln ✅/🟡/🔴 setzen wir nur dort, wo eine Formulierung rechtliche Folgen für dich als Käufer hat.*
Lage (Ubicación)#
Bei der Lage lohnt sich Misstrauen gegen Superlative — gerade am Wasser entscheidet nicht der Inserats-Text, sondern das Gesetz darüber, was du mit der Immobilie tun darfst.
| Begriff (ES/CAT) | Deutsch | Worauf du achten musst |
|---|---|---|
| primera línea / a pie de playa | erste Meereslinie / direkt am Strand | 🟡 Hier greift häufig die Ley de Costas (Servitut-Zonen, Bau- und Umbauverbote) — den Küstenabstand unbedingt prüfen (→ Kap. 10) |
| segunda línea | zweite Reihe zum Meer | eine Reihe bzw. Straße zurückversetzt; in der Regel nur Teilmeerblick |
| vistas al mar | Meerblick | 🟡 dehnbarer Begriff — am besten vor Ort und zur passenden Tageszeit selbst nachsehen |
| a reformar / de origen | renovierungsbedürftig / Originalzustand | 🔴 Dahinter kann eine fehlende cédula de habitabilidad stecken (→ Kap. 09); Genehmigungslage und Budget vorab klären |
| para entrar a vivir / llaves en mano | bezugsfertig / schlüsselfertig | Marketing-Aussage, kein technischer Standard |
| reformado / recién reformado | renoviert / frisch renoviert | 🟡 nach der licencia de obra für die Arbeiten fragen (Risiko Schwarzumbau) |
| céntrico / a las afueras / zona tranquila | zentral / am Ortsrand / ruhige Lage | Saisonlärm im Sommer gesondert prüfen |
| urbanización | (geplante) Wohnsiedlung | meist mit Gemeinschaftsanlagen und comunidad-Gebühren verbunden (→ Kap. 05) |
Zustand & Qualität#
„Hochwertig" steht in fast jedem Exposé. Was tatsächlich verbaut ist, klärt sich erst bei der Besichtigung — und der Unterschied zwischen Neubau und Bestand hat handfeste steuerliche Folgen.
| Begriff | Deutsch | Worauf du achten musst |
|---|---|---|
| calidades / altas calidades | Materialqualitäten / hochwertige Ausstattung | Marketing — beim Besichtigen konkret nachprüfen |
| obra nueva / de segunda mano | Neubau / Bestandsimmobilie | steuerlich relevant (IVA vs. ITP, → Kap. 04) |
| exterior / interior | Außen- / Innenlage | interior heißt: zum Innenhof oder Lichtschacht gelegen (oft dunkler) |
| luminoso / orientación (sur/norte) | hell / Ausrichtung (Süd/Nord) | Süd bringt viel Sonne, aber auch Sommerhitze; Nord ist kühler |
Räume & Flächen#
Bei Räumen geht es weniger um die Übersetzung als um die Frage, was rechtlich überhaupt als Wohnfläche zählt — und ob Nebenräume mitverkauft werden oder eine eigene Kataster-Einheit bilden.
| Begriff | Deutsch | Worauf du achten musst |
|---|---|---|
| dormitorio · baño / aseo | Schlafzimmer · Vollbad / Gäste-WC | aseo meint ein WC, meist ohne Dusche |
| salón-comedor · cocina americana/office | Wohn-Esszimmer · offene / separate Küche | — |
| despensa · trastero | Speisekammer · Abstellraum | 🟡 ein trastero hat oft eine eigene referencia catastral → ist er mitverkauft? |
| altillo · buhardilla | Hochboden / Zwischenebene · Mansarde | 🟡 ein altillo zählt häufig nicht zur legalen Wohnfläche oder erreicht die Höhe nicht |
| sótano · semisótano | Keller · Souterrain | 🟡 die Wohnnutzung im Souterrain ist nicht immer legal oder gemeldet |
| ático · bajo · entreplanta | Penthouse · EG-Wohnung · Mezzanin | — |
| terraza · balcón · solárium · porche · patio · jardín | Terrasse · Balkon · Dachterrasse · überdachte Terrasse · Innenhof · Garten | — |
| parcela | Grundstück / Parzelle | 🟡 bei rústico Mindestgröße und Baubarkeit prüfen (→ Kap. 10) |
Flächen — die Falle: Inserate geben fast immer m² construidos an. Die tatsächlich begehbaren m² útiles liegen typischerweise 15–25 % darunter. Frag deshalb immer nach den útiles (→ Kap. 17).
Ausstattung#
Heizung und Pool sind die beiden Posten, bei denen Mallorca-Inserate am ehesten Erwartungen wecken, die vor Ort oder vor dem Gesetz nicht halten — hier lohnt das genaue Hinsehen besonders.
| Begriff | Deutsch | Worauf du achten musst |
|---|---|---|
| aire acondicionado frío-calor | Klimaanlage (Kühlen + Heizen) | Wärmepumpe — auf Mallorca oft die einzige „Heizung" überhaupt |
| calefacción central / individual | Heizung zentral / individuell | bei central laufen die Kosten über die comunidad |
| suelo radiante · domótica | Fußbodenheizung · Smart-Home | — |
| armarios empotrados · cocina amueblada | Einbauschränke · ausgestattete Küche | konkret nachfragen, was beim Verkauf bleibt |
| piscina (climatizada/desbordante/infinity) | Pool (beheizt / Überlauf / Infinity) | 🟡 Legalität und Genehmigung des Pools prüfen (klassisches Finca-Problem, → Kap. 10) |
| garaje · plaza de aparcamiento · ascensor · portero/conserje | Garage · Stellplatz · Aufzug · Pförtner / Concierge | ein Stellplatz ist oft eine eigene Kataster-Einheit; ein Concierge verursacht comunidad-Kosten |
Mallorca-spezifisch#
Diese Begriffe begegnen dir fast nur auf der Insel. Hinter dem Charme von Finca, possessió oder molino stecken regelmäßig die strengsten Auflagen — Denkmalschutz, Baubarkeit und Wohnnutzung sind hier die entscheidenden Stichworte.
| Begriff | Deutsch | Worauf du achten musst |
|---|---|---|
| finca | Landhaus auf rústico | 🟡 Baubarkeit, Wohnnutzung und ETV sind streng reguliert (→ Kap. 10/11) |
| possessió (kat.) | historisches Herrenanwesen / Gutshof | 🟡 oft denkmalgeschützt (BIC / catálogo) |
| casa de pueblo | Dorf- / Stadthaus im Ortskern | häufig in marés-Bauweise, mit Patio |
| casita de aperos | Geräte- / Werkzeughäuschen | 🔴 keine legale Wohnnutzung — wird trotzdem oft als „Wohnhaus" angepriesen |
| molino | (Wind- / Wasser-)Mühle | 🟡 Denkmal- und Umbaurestriktionen |
| cisterna | Zisterne / Regenwasserspeicher | wichtig bei Fincas ohne öffentlichen Wasseranschluss (→ Kap. 26) |
| marés | balearischer Kalksandstein | das prägende Baumaterial; 🟡 pflegeintensiv (Feuchte / Salz), Sanierung teuer |
| teulada · porxo (kat.) | Ziegeldach · überdachte Veranda | Dachzustand und Dämmung prüfen |
Recht & Vermarktung (mit Querverweis)#
Hier wird aus Vokabeln Vertragsrecht. Die meisten dieser Begriffe beschreiben keine Eigenschaft der Immobilie, sondern ihren rechtlichen Status oder die Spielregeln des Deals — und genau hier solltest du dem Inserat am wenigsten und der Prüfung am meisten vertrauen.
| Begriff | Deutsch | Worauf du achten musst |
|---|---|---|
| libre de cargas | lastenfrei | 🔴 immer per nota simple verifizieren, niemals dem Inserat glauben (→ Kap. 02) |
| escriturado / escriturada por X € | beurkundeter Wert | 🟡 Unterverbriefung ist illegal (→ Kap. 21) |
| nuda propiedad | bloßes Eigentum ohne Nutzung | 🔴 die Nutzung beginnt erst mit Erlöschen des usufructo (→ Kap. 17) |
| alquiler con opción a compra | Mietkauf | 🟡 Optionsfrist und Anrechnung vertraglich festschreiben |
| vivienda VPO | Sozialwohnung | 🔴 Preis-, Verkaufs- und Vermietungsbindungen (→ Kap. 17) |
| seña / reserva · exclusiva · contraoferta | Anzahlung / Reservierung · Alleinauftrag · Gegenangebot | 🟡 den arras-Typ klären und nicht vor der nota simple zahlen (→ Kap. 01) |
| vendido como visto | „gekauft wie gesehen" | 🔴 Versuch, die Sachmängelhaftung auszuschließen — Zustand und Genehmigungen vorher prüfen |
❓ FAQ#
Was steckt hinter „a reformar"? Sanierungsbedarf — und nicht selten eine fehlende gültige cédula de habitabilidad. Vor dem Kauf solltest du sowohl die Genehmigungslage als auch dein Budget durchgerechnet haben.
Warum nennt das Inserat mehr Quadratmeter, als ich in der Wohnung sehe? Weil dort die m² construidos stehen (inklusive Wänden und Gemeinschaftsanteil). Begehbar sind nur die m² útiles, und die liegen typischerweise 15–25 % niedriger.
Kann ich mich auf „libre de cargas" verlassen? Nein. Lass die Lastenfreiheit über die nota simple (Grundbuchauszug) bestätigen — und zahl erst danach an.
Quellen (Auswahl)#
- Tinsa/Housfy/Banc Sabadell (cédula beim Verkauf) · idealista/MAPFRE (construidos vs. útiles)
- Lexway/Sierra Abogados (nuda propiedad) · Wikipedia/Ingeniatura (marés)