11 · ETV — Touristische Vermietung auf Mallorca
*Wer eine Immobilie auf Mallorca auch zur Vermietung an Feriengäste nutzen will, bewegt sich in einem der am strengsten regulierten und am häufigsten umgebauten Rechtsfelder der Insel. Eine Rendite-Kalkulation, die eine Vermietungslizenz schon voraussetzt, ist erst dann belastbar, wenn die Lizenzfähigkeit genau dieser Immobilie belegt ist — nicht „grundsätzlich", sondern für das konkrete Objekt.*
⚠️ Aktualitätswarnung: Moratorien und Zonierungen verschieben sich laufend, die ETV-Regeln sind kein stabiler Stand. Plane keinen Kauf mit Vermietungsabsicht ohne eine tagesaktuelle Einzelfallprüfung beim Consell de Mallorca bzw. einer Fachkanzlei. Alles, was hier mit 🔴/🟡 gekennzeichnet ist, gilt als besonders volatil.
ETV (Estancia Turística en Vivienda)#
Die ETV ist die touristische Vermietungslizenz für Wohnimmobilien. Ihr rechtlicher Unterbau ist das balearische Tourismusgesetz (Ley 8/2012, u. a. geändert durch Ley 6/2017) plus die jeweils geltenden Dekrete. Zuständig für Verwaltung und Zonierung ist der Consell de Mallorca.
Was vorliegen muss#
- Gültige
cédula de habitabilidad(≤ 10 Jahre) zusammen mit dem Energieausweis (→ Kap.
02/09).
- Erworbene
plazas turísticas(Touristenplätze) aus der Bolsa (siehe unten). - Eine Registernummer (
número de registro/ NRUA): seit 2025 muss sie in jedem Inserat stehen,
und Plattformen wie Airbnb oder Booking sind verpflichtet, sie anzuzeigen.
- Bei einer Wohnung im Mehrfamilienhaus (
plurifamiliar) die **Zustimmung der
Eigentümergemeinschaft**.
Für dich als Käufer heißt das: Jeder einzelne dieser Punkte kann den Vermietungsplan kippen — fehlt einer, ist die Lizenz nicht durchsetzbar.
Moratorium & Bolsa de plazas (Decreto-ley 4/2025) 🟡#
- Seit dem 11.02.2022 läuft ein Moratorium für neue oder transferierte ETV-Plätze (4 Jahre).
- Mit dem Decreto-ley 4/2025 (11.04.2025) wurde ab 16.04.2025 die Vergabe neuer Plätze in
plurifamiliar-Objekten (Wohnungen) im gesamten Archipel untersagt — ausgenommen sind Reihen- und Doppelhäuser. Dazu kommen Sanktionen bis 500.000 € und eine bolsa temporal de plazas, abgewickelt über das CBAT (Consorci Borsa d'Allotjaments Turístics).
Preis pro plaza (Bolsa) 🟡#
| Typ | Preis/Platz |
|---|---|
unifamiliar (Villa/freistehend) | 3.500 € |
plurifamiliar (Wohnung) | 875 € |
| nur 2 Monate/Jahr (ETV60-ähnlich) | 291,67 € |
Als „Platz" zählt in der Regel 2 Gäste pro Schlafzimmer. Eine Villa mit 4 SZ kommt damit auf 8 Plätze — also 8 × 3.500 € = 28.000 € (zahlbar über 5 Jahre, in diesen 5 Jahren nicht übertragbar). Wichtig für die Praxis: Der eigentliche Flaschenhals ist nicht der Preis, sondern die Verfügbarkeit — es gibt nur begrenzte Konvokatorien, und über die Vergabe entscheiden Eingangsreihenfolge bzw. Los.
⚖️ Eine Eigentümergemeinschaft darf ETV verbieten — STS 1232 & 1233/2024 ✅#
Der Tribunal Supremo (Pleno) hat mit STS 1232/2024 und 1233/2024 vom 03.10.2024 ✅ klargestellt: Die Formulierung „limitar o condicionar" in Art. 17.12 LPH umfasst auch das vollständige Verbot. Eine Gemeinschaft kann die Ferienvermietung also mit 3/5-Mehrheit untersagen — allerdings nicht rückwirkend für bereits bestehende Lizenzen.
Learning: Bevor du eine ETV-fähige Wohnung kaufst, lies die estatutos und die Beschlüsse der Gemeinschaft. Die Vermietung kann dort bereits verboten sein — oder künftig per 3/5-Mehrheit verboten werden.
Sanktionen & Ecotasa#
- Vermietung ohne Lizenz/DRIAT zieht Bußgelder nach sich; Plattform-Inserate ohne Registernummer
werden bis ~400.000–500.000 € geahndet.
- Der Impuesto de Turismo Sostenible (ITS / „Ecotasa") wird vom Vermieter pro Gast und Nacht
eingezogen: bei der Ferienwohnung 2 € in der Hochsaison (1.5.–31.10.) bzw. 1,50 € in der Nebensaison; ab der 9. Nacht greift ein Abschlag von −50 %, Kinder unter 16 sind befreit. 🟡 Eine Erhöhung war 2025 in der Diskussion, wurde aber verschoben.
- Miet-IRNR: 19 % auf den Nettobetrag (EU) bzw. 24 % auf den Bruttobetrag (Drittstaaten)
— die Einzelheiten dazu in Kap. 14.
Abgrenzung der Vermietungsformen#
Drei Dinge, die gern verwechselt werden, sind rechtlich klar getrennt: Alquiler turístico (ETV) ≠ alquiler de temporada (Saisonmiete nach LAU) ≠ vivienda habitual (Dauerwohnsitz). Die Saisonmiete als vermeintliches „Schlupfloch" wird zunehmend stärker reguliert (→ Kap. 13).
Vertiefung: Verfahren & Betrieb#
DRIAT (Declaración Responsable de Inicio de Actividad Turística)#
Vermarkten darfst du bereits ab dem Moment, in dem die DRIAT beim Consell de Mallorca eingereicht ist — nicht erst, wenn die Genehmigung vorliegt. Mitzuliefern sind unter anderem: der Platznachweis (CBAT), ein Gemeinde-Zertifikat „zona apta", der Anexo 6 Decreto 20/2015 (Qualitätsplan, ≥ 70 Punkte), eine gültige cédula, bei plurifamiliar die Zustimmung der Gemeinschaft und bei ETV60 das empadronamiento. Nach dem Platzerwerb bleiben 3 Monate Frist für die DRIAT.
NRUA & Gästemeldung — die neuen Pflichten 2024/2025 ✅#
- NRUA (
Número de Registro Único de Alquiler): eine spanienweite Pflichtnummer, **seit
1.7.2025** (Grundlage: EU-VO 2024/1028 + RD 1312/2024 + Orden VAU/653/2025). Beantragt wird sie über die Ventanilla Única Digital des Colegio de Registradores; in Plattform-Inseraten ist sie Pflichtangabe.
- SES.HOSPEDAJES (RD 933/2021, in Kraft seit 2.12.2024): Die Gästedaten müssen binnen 24 h
ans Innenministerium gemeldet werden (~18 Datenpunkte, Aufbewahrung 3 Jahre); der Sanktionsrahmen reicht von 100 € bis 600.000 € (LO 4/2015).
CBAT-bolsa — so kommst du an die plazas#
Die Vergabe läuft über ein öffentliches Losverfahren, ausdrücklich nicht nach „first come". Die regulären Konvokatorien liegen im September / Januar / Mai (🟡 die kursierende „März 2026" war eine reaktivierte Sonderausschreibung über 1.069 plazas). Gezahlt werden kann in 5 Jahresraten (20 %); es gilt eine 5-jährige Übertragungssperre. Bei unifamiliar erwirbst du Eigentum, bei plurifamiliar/ETV60 läuft es über 5 Jahre erneuerbar.
Was im laufenden Betrieb Pflicht ist#
Vorgeschrieben sind eine Haftpflichtversicherung ≥ 300.000 € ✅, ein Beschwerdebuch sowie die Registernummer — sowohl im Inserat als auch gegenüber dem Gast. Hinzu kommt die placa-Pflicht ✅: ein außen sichtbares „ETV"-Piktogramm mit número de signatura (200×200 mm, türkisblau; Anexo 1 Decreto 20/2015). 🟡 Auch Heizung/Kühlung gehört als Pflichtanforderung in den Modernisierungsplan (Anexo 6).
Beim Thema IVA gilt: Ferienvermietung ohne hoteltypische Leistungen ist IVA-befreit; mit solchen Leistungen (Rezeption, laufende Reinigung, Wäsche, Verpflegung) fallen 10 % an. 🔎 Der gelegentlich diskutierte Wegfall dieser Befreiung (→ 21 %) ist Zukunftsmusik (~2028) und nicht schon seit 2025 in Kraft.
Sanktionen (Ley 8/2012) 🟡#
graves werden mit 4.001–40.000 € geahndet (Vermarktung ohne DRIAT: 20.001–40.000 €), muy graves mit 40.001–400.000 € (das trifft auch Plattformen). Als Nebensanktionen kommen Tätigkeitsuntersagung und Schließung in Betracht.
Palma — die Verschärfung 2025/2026 ✅#
In Palma ist die Ferienvermietung in sämtlichen Modalitäten untersagt (Okt 2025) und auf die 639 Bestandswohnungen begrenzt; mit der „zona única no apta" (Feb 2026) kommt der vollständige Stopp für neue Plätze.
❓ FAQ#
Darf ich meine Wohnung auf Mallorca an Touristen vermieten? Nur mit ETV-Lizenz — und die setzt cédula, Energieausweis, erworbene plazas und Registernummer voraus. In Mehrfamilienhäusern sind seit April 2025 keine neuen Plätze mehr zu bekommen, und die Eigentümergemeinschaft kann die Vermietung mit 3/5-Mehrheit verbieten (STS 1232/2024).
Quellen (Auswahl)#
- Ley 8/2012 / Ley 6/2017 (Turismo IB) · Decreto-ley 4/2025 · Consell de Mallorca / CBAT
- STS 1232 & 1233/2024 (Art. 17.12 LPH) → Kap. 23 · Hacienda (ITS Baleares 2025)