27 · Agroturismo, Turismo Rural & touristische Beherbergung im ländlichen Raum
*Wenn du eine Finca kaufst und sie vermieten willst, lauert hier der teuerste Denkfehler: „Finca + Ferienvermietung" ergibt nicht automatisch ein „Agroturismo". Das sind eigenständige Lizenzwelten — und sie haben mit der ETV nichts zu tun.*
Legende: ✅ amtlich/mehrfach belegt · 🟡 quellenuneinheitlich/im Umbruch · 🔴 nur Entwurf/ Pressestand. Mehrere Detailwerte verschieben sich 2025/2026 durch die neue Ley Agraria.
Die vier Formen im Schnellüberblick (plus ETV)#
Bevor du dich auf eine Vermietungsidee einlässt, solltest du wissen, in welcher der folgenden Schubladen dein Vorhaben überhaupt landet. Die Eckdaten:
| Form | Gebäude-Mindestalter | Mindestgrundstück | Max. Zimmer | Landwirtschaft Pflicht? |
|---|---|---|---|---|
| Agroturismo | vor 1.1.1960 🟡 | 21.000 m² ✅ | bis 12 🟡 | ja (explotación agraria) ✅ |
| Hotel rural | vor 1.1.1940 🟡 | 49.000 m² 🟡 | bis 25 🟡 | nein (aber Restaurantpflicht) |
| Hotel de interior | Altbau Ortskern | — | — | nein |
| ETV (→ Kap. 11) | — | — | nach cédula | nein |
🟡 Die Werte zum Hotel rural und das Agroturismo-Baujahr (1960 vs. 1961) stammen aus kanzleinaher Praxis; verifiziere sie am Decreto 20/2015.
Agroturismo#
Hier geht es um touristische Gäste auf einer Finca, die tatsächlich landwirtschaftlich bewirtschaftet wird. Der Tourismus ist dabei ausdrücklich nur Nebenerwerb, nicht der Hauptzweck. Damit das Modell trägt, müssen folgende Bedingungen erfüllt sein ✅:
- eine aktive
explotación agraria, eingetragen im Agrarregister — je nach Quelle bemessen an
≥ 50 % Einkommen oder am Status preferente 🟡;
- ein
rústico-Grundstück von ≥ 21.000 m² sowie ein Altbau vor dem 1.1.1960 🟡 (Neubauten
zählen nicht); zulässig sind bis 12 Zimmer 🟡;
- ein Restaurant ist nicht erforderlich; eine gültige
cédula de habitabilidaddagegen schon.
Was das für dich als Käufer heißt: Entscheidest du dich für den Agroturismo-Weg, bindest du dich faktisch an den dauerhaften Weiterbetrieb der Landwirtschaft. Lässt du sie auslaufen, entziehst du der Lizenz ihre Grundlage. Genau diesen Punkt unterschätzen die meisten — sie denken „ich vermiete einfach meine Finca" und übersehen die Bewirtschaftungspflicht dahinter.
Agroestancia (neue Ley Agraria) 🔴#
Mit der neuen Ley Agraria (2025/26, derzeit in Auslegung) kommt eine zusätzliche Kategorie ins Spiel: die agroestancias. Vorgesehen sind bis 10 Plätze (die Consells dürfen diese Zahl absenken, aber nicht unter 6), zulässig ausschließlich in explotaciones preferentes mit mehr als 4 Jahren Registrierung. Erlaubt werden sollen außerdem die Nutzung weiterer Hofgebäude sowie ein Volumenzuschlag von bis zu +20 %. 🔴 Wichtig: Das ist bislang nur Entwurfs- und Pressestand und nicht verkündet — bis zur Verkündung bleiben Decreto 20/2015 / 39/2015 maßgeblich.
Hotel rural / Hotel de interior#
- Hotel rural: ein Landhotel ohne Bewirtschaftungspflicht — dafür mit härteren Bauauflagen.
Verlangt werden ein Gebäude vor 1940 🟡, mindestens ≥ 49.000 m² 🟡 Grund, höchstens bis 25 Zimmer 🟡 und ein Pflicht-Restaurant 🟡.
- Hotel de interior: Beherbergung in einem Gebäude im Altstadt- bzw. Ortskern.
- Pluspunkt für beide: Die ländlichen Hotelformen sind von der
ratio turísticabefreit ✅.
Das ist ein struktureller Vorteil gegenüber der ETV, die an der knappen Bolsa hängt.
Wo die Grenze zur ETV verläuft — und woher die Plätze kommen#
| Agroturismo / Hotel rural | ETV | |
|---|---|---|
| Rechtsnatur | Beherbergungsbetrieb | Wohnungsvermietung |
| Landwirtschaft | Agroturismo: ja | nein |
| Plätze-Pool | eigenes Regime 🟡 | ETV-Bolsa (CBAT, → Kap. 11) |
🟡 Die ETV-Bolsa mit ihren Platzpreisen (3.500 €/875 €/291,67 € pro Platz) ist allein auf die ETV ausgelegt. Agroturismo- und Hotelplätze werden dagegen über das Hotel- bzw. Agrar-Regime geführt. Eine wörtlich zitierbare amtliche „Ausnahme"-Klausel ließ sich nicht auffinden — lass dir das also direkt beim CBAT/Consell bestätigen.
Rechtsrahmen, Steuern & die typischen Stolperfallen#
- Maßgebliche Normen: Ley 8/2012 (Turismo), Decreto 20/2015 + 39/2015 (Agroturismo),
Decreto-ley 3/2022 (Moratorium) sowie Decreto-ley 4/2025 (Bolsa temporal, 5-Jahres-Sperre). ✅
- Steuerlich relevant: IVA 10 % auf die Beherbergung; die Ecotasa 2 €/Pers./Tag
(Nebensaison 75 %, ab dem 9. Tag −50 %) zuzüglich 10 % IVA; die IAE-Anmeldung 🟡; dazu Parte de viajeros bzw. SES.HOSPEDAJES (→ Kap. 11).
- Worüber Käufer stolpern: Die Gleichung „Finca = Agroturismo" ist schlicht falsch ✅; die
Landwirtschaftspflicht wird regelmäßig unterschätzt; eine Lizenz-Übertragung ist seit 08/2024 vielfach nur noch mit aktuellem positivem Kompatibilitätsbericht möglich — den etliche Gemeinden gar nicht mehr ausstellen 🟡; erworbene Plätze bleiben 5 Jahre gesperrt ✅. Plane deshalb eine saubere Due Diligence über jeden gebauten m², die Zuwegung und die nota simple ein.
❓ FAQ#
Brauche ich für eine Agroturismo-Lizenz wirklich aktive Landwirtschaft? Ja. Verlangt wird eine im Agrarregister eingetragene explotación agraria; der Tourismus läuft nur als Nebenerwerb mit. Fehlt die Landwirtschaft, führen eher Hotel rural oder ETV zum Ziel.
Darf ich meine legal bewohnte Finca einfach touristisch vermieten? Nein. Eine cédula deckt das Wohnen ab — die touristische Vermarktung folgt daraus nicht automatisch. Dafür brauchst du das passende Regime (ETV oder Agroturismo/Hotel rural) und die Plätze dazu.
Kann ich eine bestehende Lizenz beim Finca-Kauf einfach mitnehmen? Im Grundsatz ist sie übertragbar 🟡 — seit 08/2024 aber häufig nur mit positivem Kompatibilitätsbericht. Verlass dich also nie ungeprüft darauf, dass die Lizenz mit übergeht.
Quellen (Auswahl)#
- Ley 8/2012 · Decreto 20/2015 + 39/2015 · Decreto-ley 3/2022 + 4/2025 · Ley 2/2016 (ITS)
- Consell de Mallorca/CBAT · Bufete Frau/Illeslex (Agroturismo) · CAIB (Ley Agraria, Auslegung) 🔴