32 · Liegeplatz auf Mallorca (Amarre): Was du kaufst – und was nicht

*Der häufigste und teuerste Denkfehler beim Kauf vorab geklärt: Einen Liegeplatz erwirbst du auf Mallorca nicht als Eigentum. Du kaufst dich in ein befristetes Nutzungsrecht auf Basis einer Konzession ein. Wie lange dieses Recht noch läuft, ist für den Wert wichtiger als alles andere.*

Legende: ✅ amtlich/mehrfach belegt · 🟡 Richtwert/einzelne Quelle · 🔴 nur Inserat/Anhaltspunkt.

Was hinter einem Amarre rechtlich wirklich steckt ✅#

Ein amarre bzw. punto de atraque ist schlicht der Liegeplatz selbst. In öffentlichen Häfen liegt dieser auf dominio público marítimo-terrestre (Ley de Costas 22/1988) und ist damit unveräußerlich. Heißt für dich konkret: Du wirst nie Eigentümer. Was du bekommst, ist ein derecho de uso preferente – ein Vorzugs-Nutzungsrecht, das exakt so lange gilt wie die Restlaufzeit der Konzession. Läuft sie aus, fällt der Platz entschädigungslos an die öffentliche Hand zurück (reversión).

Wird dir ein Liegeplatz als „Eigentum" angeboten, ist das aus Käufersicht ein Recht auf Zeit und nichts anderes. Mit jedem Jahr, das die Restlaufzeit schrumpft, nähert sich der Wert null. Deshalb gilt unsere erste Regel: Restlaufzeit immer prüfen, bevor über den Preis gesprochen wird.

Konzessionen und Häfen: wer was vergibt#

Rechtsrahmen: Für staatliche Häfen gilt das RDLeg 2/2011 (Laufzeit max. 50 J.). Für die autonomen Häfen (Ports IB) greifen Ley 10/2005 und Decreto 11/2011 (bislang 35 J.).
Reform Mai 2026: Die autonomen Konzessionen wurden auf bis zu 50 (in Ausnahmefällen 75) Jahre verlängert 🟡 – die Umsetzung ist noch im Gange.
Träger: Du hast es im Wesentlichen mit drei Lagern zu tun – APB (Ports de Balears, staatlich: Palma, Alcúdia …), Ports IB (autonom) sowie privaten Marinas und Clubs (Puerto Portals, Port Adriano, Club de Mar …). Bei einer privaten Marina kommt ein zusätzlicher Faktor ins Spiel, den viele Käufer übersehen: die eigene Konzessionslaufzeit des Betreibers. Sie begrenzt im Zweifel dein Recht.

Übertragung (Cesión / Traspaso): kein normaler Verkauf ✅#

Wer denkt, ein Liegeplatz wechselt so frei den Besitzer wie eine Wohnung, liegt falsch:

Das derecho de uso preferente lässt sich grundsätzlich übertragen – allerdings sitzt dem Geschäft oft ein Vorkaufsrecht (tanteo y retracto) des Konzessionärs im Nacken.
Die Übertragung der Konzession selbst funktioniert ausschließlich mit vorheriger Genehmigung der Hafenbehörde.
Eine reine Nutzungsgenehmigung in Ports-IB-Direktverwaltung ist sogar persönlich und nicht übertragbar. Die einzige Ausnahme: einmalig mortis causa für dasselbe Boot.

Worauf du als Käufer achten musst: Ohne die nötige Genehmigung gibt es keinen wirksamen Übergang. Das ist nicht Formalität, sondern dein zentrales Kauf- und Preisrisiko.

Kosten und Steuern im Überblick#

Kaufpreis (precio de cesión): Diesen legt der Konzessionär fest; er schwankt stark nach Hafen, Bootslänge und Restlaufzeit. 🔴 Als grobe Hausnummer im Premium-Segment (Puerto Portals) kursieren Werte von rund 68.000 € (10 m) bis etwa 175.000 € (12 m) – das sind reine Inserats-Angaben.
Laufende Kosten: cuota/Unterhalt sowie tasas portuarias/canon de ocupación.
Kaufsteuer: Verkauft ein Unternehmer, fällt IVA 21 % an; verkauft eine Privatperson, kommt ITP zum balearischen Satz ins Spiel 🟡. Nie beides gleichzeitig. Die alten Sätze IVA 18 % / ITP 4 % sind veraltet und nicht mehr anzusetzen.
IBI: Der Konzessionsinhaber ist IBI-pflichtig (Bemessung nach valor catastral). Zusammen mit den Hafentasas kann das auf eine Doppelbelastung hinauslaufen 🟡.

Das Boot selbst: Registrierung, Listen, Steuer, Führerschein#

Flagge und Zulassung: abanderamiento (spanische Flagge) plus matriculación. Bei den Listen entscheidet die Nutzung: Lista 6ª steht für den gewerblichen Charter, Lista 7ª für die Privatnutzung (RD 1435/2010).
IEDMT (Zulassungssteuer): Private Boote > 8 m kostet sie 12 %; bis einschließlich 8 m bleibt es steuerfrei. Eine Befreiung ist bei ausschließlicher Vercharterung möglich (insbesondere 8–15 m) 🟡.
IVA: Die Vermietung eines Liegeplatzes unterliegt nach DGT-Kriterium dem Regelsatz 21 % 🟡. Charter setzt zudem spanische oder EU-Flagge voraus.
Führerschein: Für Yachten zwischen 12 und 15 m brauchst du den PER (bis 15 m, 12 sm, inklusive der Überfahrt Festland–Balearen).

Die typischen Fallstricke ✅#

1. Eine kurze Restlaufzeit ist der sicherste Wert-Killer. 2. Der „gekaufte" Platz bleibt nur ein Nutzungsrecht – er landet nicht im Grundbuch. 3. Übertragungsgenehmigung und Vorkaufsrecht des Hafens können dein Geschäft kippen. 4. Praxisfall Puerto Portals: Eine Laufzeitkürzung führte hier zu bis 50 % Wertverlust 🟡. 5. Wartelisten sind real – bei Ports IB standen 2026 über 7.200 Eingetragene auf der Liste. 6. Doppelkosten durch IBI plus Tasas. 7. Ein Listen- oder Flaggenfehler kostet dich die IEDMT-Befreiung.

❓ Häufige Fragen#

Kann ich einen Liegeplatz als Eigentum kaufen? Nein. Es handelt sich um öffentliches Hafengut. Du erwirbst ein befristetes Nutzungsrecht über eine Konzession, und die Restlaufzeit bestimmt, was es wert ist.

IVA oder ITP beim Kauf? Das hängt am Verkäufer: Ist er Unternehmer, fällt IVA 21 % an; ist er Privatperson, gilt ITP zum balearischen Satz. Beides zusammen gibt es nie.

Brauche ich eine Genehmigung zum Weiterverkauf? In aller Regel ja – die Hafenbehörde muss zustimmen. Reine Ports-IB-Nutzungsrechte lassen sich ohnehin nur mortis causa weitergeben.

Quellen (Auswahl)#

Ley 22/1988 (Costas) · RDLeg 2/2011 · Ley 10/2005 + Decreto 11/2011 (Ports IB) · RD 1435/2010 (Listen)
APB/Ports IB · NauticaLegal/Buades Legal · Reform Ley de Puertos 2026 (Presse) 🟡

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