15 · Finanzierung & Hypothek auf Mallorca
*Was du als nichtresidenter Käufer über die Beleihungsgrenzen, das Verbraucherschutzgesetz Ley 5/2019 und die Verteilung der Kreditkosten wissen musst — aus Sicht einer unabhängigen Käuferberatung.*
Hipoteca: Residenten gegenüber Nichtresidenten#
Wer auf Mallorca finanziert, sollte zuerst verstehen, wie viel Fremdkapital eine spanische Bank überhaupt bereitstellt — und der Unterschied zwischen ansässigen und nicht ansässigen Käufern ist erheblich.
- LTV (Beleihungsgrad): Bei Residenten reicht die Finanzierung bis zu 80 % des Werts, bei Nichtresidenten liegt sie eher bei ~60–70 %. Praktisch heißt das für dich: du brauchst 30–40 % Eigenkapital — und zusätzlich rund ~10–13 % für die Nebenkosten obendrauf.
- Laufzeit: Für Nichtresidenten sind in der Regel 20–25 Jahre üblich. Als finanzierende Häuser kommen vor allem Santander, BBVA, CaixaBank und Sabadell in Frage.
Wichtig zu wissen: Die ~10–13 % Nebenkosten musst du aus eigener Tasche aufbringen — sie zählen nicht zur Beleihungsgrundlage. Kalkuliere den Liquiditätsbedarf also nie nur über die Anzahlung.
Ley 5/2019 (Hypothekengesetz) ✅#
Das spanische Hypothekenrecht ist seit der Ley 5/2019 deutlich verbraucherfreundlicher geworden — ein klarer Vorteil, wenn du als Käufer finanzierst. Das Gesetz schützt Verbraucher bei Immobilienkrediten (BOE-A-2019-3814, in Kraft seit 16.06.2019) und bringt konkret folgende Rechte:
- Du erhältst das FEIN (das verbindliche europäische Standard-Informationsblatt) sowie das FiAE mit den Warnhinweisen.
- Es gilt eine 10 Tage Bedenkzeit vor der Unterschrift.
- Über die
acta notarial previadokumentiert der Notar, dass die Fristen eingehalten wurden und du unentgeltlich beraten wurdest — dieser Schritt ist für dich als Kreditnehmer kostenlos.
Wer welche Kosten trägt (seit Ley 5/2019) ✅#
Die Verteilung der Abschlusskosten ist seit der Reform klar geregelt — und sie fällt zu deinen Gunsten aus:
- Die Bank trägt: Notar, Grundbuch, gestoría sowie die AJD-Steuer auf die Hypothek.
- Du als Kunde trägst: ausschließlich die
tasación(das Wertgutachten).
Vorzeitige Tilgung (Obergrenzen)#
Möchtest du das Darlehen früher ablösen, sind die Entschädigungen gedeckelt:
- Variabler Zins: 0,25 % (in den ersten 3 J.) bzw. 0,15 % (in den ersten 5 J.), danach 0 %.
- Fester Zins: 2 % (in den ersten 10 J.), danach 1,5 %.
⚖️ Hintergrund: Verteilung der Hypothekenkosten — STS 23.01.2019 ✅#
Dass heute die Bank den Großteil der Kosten trägt, ist erstritten worden. Maßgeblich sind die fünf STS vom 23.01.2019 (Nr. 44, 46, 47, 48, 49/2019) ✅ in Verbindung mit den Entscheidungen des EuGH C-224/19 & C-259/19 (16.07.2020, ausgelöst durch eine Vorlage aus Palma de Mallorca) ✅. Sie regelten die Verteilung, nachdem die Klausel „alle Kosten zum Kunden" für nichtig erklärt worden war. (→ Kap. 23)
Tasación (Wertgutachten)#
Die tasación ist der einzige Posten, den du im Rahmen der Finanzierung selbst zahlst — und sie bestimmt zugleich, wie hoch die Bank überhaupt finanziert.
Das Gutachten erstellt eine bei der Banco de España zugelassene Gesellschaft (Orden ECO/805/2003; 🟡 modifiziert durch Orden ECM/599/2025). Es ist 6 Monate gültig, kostet ~300–600 € (zu deinen Lasten) und ist die Bemessungsgrundlage für die maximal mögliche Hypothekenhöhe. Liegt die tasación unter dem Kaufpreis, musst du die Differenz mit Eigenkapital decken — ein Punkt, den du vor der Reservierung einplanen solltest.
Subrogación de hipoteca#
Hinter dem Begriff subrogación verbergen sich zwei verschiedene Konstellationen, die du nicht verwechseln solltest:
- Bankwechsel bei laufendem Darlehen (Ley 2/1994 i. d. F. Ley 5/2019).
- Schuldnerwechsel, bei dem du als Käufer die bestehende Hypothek des Verkäufers übernimmst. Das kann Vorteile bei AJD/ITP bringen, setzt aber die Zustimmung der Bank voraus.
Quellen (Auswahl)#
- Ley 5/2019 (BOE-A-2019-3814) · Ley 2/1994 · Orden ECO/805/2003 + ECM/599/2025
- STS 44–49/2019 + EuGH C-224/19 → Kap. 23