33 · Liquidität aus der eigenen Immobilie im Alter
*Wie ältere Eigentümer (ab ~65) Kapital aus ihrem Mallorca-Objekt freisetzen, ohne dafür zwingend das Wohnen aufgeben zu müssen — über die Umkehrhypothek, den Verkauf des bloßen Eigentums oder eine Leibrenten-Lösung. Aus Käufersicht erklärt: was hinter jedem Modell steckt und wo die Fallen liegen.*
Legende: ✅ gesichert · 🟡 anbieter-/einzelfallabhängig · 🔴 unbelegt. Keine Steuerberatung. Querverweis: 17 (Nießbrauch) · 31 (Gewinnsteuer).
Hipoteca inversa (Umkehrhypothek) ✅#
Im Kern ist das ein Hypothekenkredit, bei dem die eigene Immobilie als Sicherheit dient — mit dem entscheidenden Unterschied, dass nichts verkauft wird: Der Eigentümer bleibt Eigentümer, wohnt unverändert weiter und bekommt im Gegenzug Geld ausgezahlt — als Monatsrente, als Einmalbetrag oder als Mischung aus beidem. Zurückzuzahlen ist der Kredit erst mit dem Tod: Dann übernehmen die Erben (typischerweise mit rund ~12 Monaten Frist) und tilgen entweder oder verkaufen. Wichtig für die Familie: Der Rückgriff ist auf den Nachlasswert begrenzt — das übrige Erbe bleibt geschützt.
- Rechtsgrundlage: Ley 41/2007 (Disp. adic. 1ª) ergänzt durch Ley 1/2013; vor der
Unterschrift ist eine unabhängige Pflichtberatung vorgeschrieben. 🔴 Eine eigene „RD 1090/2025"-Neuregulierung ließ sich nicht belegen → vor jedem Zitat erst verifizieren.
- Voraussetzung: ≥ 65 Jahre — alternativ eine Behinderung von ≥ 33 % bzw. schwere
Pflegebedürftigkeit. Den größten Hebel bietet das Modell bei der vivienda habitual.
- Steuer: Die Auszahlungen zählen als Darlehen und nicht als Einkommen, sind also IRPF-frei ✅;
zusätzlich besteht AJD-Befreiung — auch dann, wenn die Erben die Hypothek später löschen lassen.
- Risiken: Über den Zinseszins (grob 5–7 % 🟡) wächst die Restschuld kontinuierlich an, zehrt am
Erbe und wird durch Nebenkosten zusätzlich belastet.
Verkauf der nuda propiedad mit Nießbrauchsvorbehalt ✅#
Hier wird nur das bloße Eigentum (nuda propiedad) veräußert, während sich der Verkäufer den lebenslangen Nießbrauch vorbehält. Praktisch heißt das: Der Verkäufer bleibt bis zum Tod im Haus wohnen, und der Käufer rückt erst danach ins Volleigentum auf. Bezahlt wird in aller Regel als Einmalkapital — das bringt die höchste Liquidität und ist die gängigste Variante, hat aber den Preis, dass die Immobilie nicht mehr vererbt werden kann.
- Preisabschlag: Der Wert des Nießbrauchs ergibt sich aus der Formel
89 − Alter(mit einem
Korridor von min. 10 % bis max. 70 %). Beispiel: Mit 65 Jahren entspricht die nuda propiedad damit 76 % des Immobilienwerts.
- Steuer (Verkäufer): Wer ≥ 65 ist und seine
vivienda habitualveräußert, dessen
ganancia patrimonial ist vollständig IRPF-befreit (Art. 33.4.b LIRPF; bestätigt durch DGT V1459-25/2025) ✅. 🟡 Diese Befreiung entfällt jedoch, wenn das Eigentum bereits aufgespalten (desmembrado) ist.
Renta vitalicia inmobiliaria & alquiler vitalicio#
renta vitalicia inmobiliaria: Strukturell wie der nuda-propiedad-Verkauf, nur dass die
Gegenleistung keine Einmalsumme ist, sondern eine lebenslange Monatsrente — oft etwa doppelt so hoch wie bei der Umkehrhypothek.
alquiler vitalicio/cesión de uso: Ein rein schuldrechtliches Wohn- bzw. Nutzungsrecht
„bis zum Tod" — anders als der Nießbrauch also kein dingliches Recht; der Eigentümer kann hier unter Umständen sogar Volleigentümer bleiben.
Über-65-Reinvestition in eine Leibrente ✅#
Verkauft jemand mit > 65 ein Vermögenselement und steckt den Erlös innerhalb von 6 Monaten in eine renta vitalicia, lässt sich die ganancia von der IRPF befreien — gedeckelt auf 240.000 € (bei nur teilweiser Reinvestition entsprechend anteilig). Besonders interessant ist das für Zweitwohnungen; bei der vivienda habitual ab 65 greift ohnehin schon die vollständige Befreiung.
Anbieter (Spanien, 2025/2026) ✅#
Am Markt aktiv sind Santander/MAPFRE (landesweit), Caser (u. a. über Vittalias), EBN Banco (Inversa Prime), Óptima Mayores (zusammen mit BNI Europe), Caja de Ingenieros und Catalana Occidente; auf Vermittlerseite etwa Renta Mayores und Grupo Retiro. 🔴 Einen Anbieter „Almavida" ließ sich nicht bestätigen (vermutlich eine Verwechslung).
Was das für internationale Mallorca-Eigentümer bedeutet 🟡#
- Grundsätzlich stehen diese Instrumente auch Ausländern offen — die Anbieter arbeiten landesweit.
- Der steuerliche Knackpunkt: Sämtliche Über-65-/
vivienda-habitual-Befreiungen hängen an einem
Hauptwohnsitz in Spanien. Wer die Immobilie — wie viele internationale Eigentümer — als Ferien- oder Zweitwohnung hält, für den greift die Befreiung in der Regel nicht. Dann wird wie bei einem normalen Verkauf abgerechnet: IRNR (19 %/24 %) plus 3 % retención plus Plusvalía (→ 06 · 31).
- Unsere Einordnung: Gerade bei Ferienimmobilien ist die Umkehrhypothek oft das
naheliegendere Modell — das Eigentum bleibt erhalten, die Auszahlung ist steuerfrei. Der nuda-propiedad-Verkauf passt seltener. In jedem Fall gilt: Residenzstatus und DBA gehören vorab in eine individuelle Beratung, hier führt kein Weg an einer Einzelprüfung vorbei.
Worauf du achten musst#
- Als Käufer der nuda propiedad: Du trägst das Langlebigkeitsrisiko — das Volleigentum fällt
dir erst mit dem Tod des Verkäufers zu, bis dahin keine Nutzung, keine Vermietung, und du brauchst einen langen Anlagehorizont. ✅
- Als Verkäufer: Prüfe die Seriosität des Anbieters (zu Umkehrhypotheken gibt es
ASUFIN-Reklamationen), wäge den Verlust des Erbes ab und behalte Zinsen, Nebenkosten sowie mögliche Familienkonflikte im Blick.
❓ FAQ#
Bleibt mir bei der Umkehrhypothek mein Haus? Ja — Sie bleiben Eigentümer. Fällig wird die Schuld erst nach dem Tod, und die Auszahlungen sind IRPF-frei.
Lässt sich die Immobilie überhaupt noch vererben? Nur bei der Umkehrhypothek — die Erben tilgen oder verkaufen. Bei nuda propiedad bzw. renta vitalicia geht das Eigentum dagegen an den Käufer über.
Ich bin Nicht-Resident mit einer Ferienwohnung — bleibe ich beim nuda-propiedad-Verkauf steuerfrei? Meist nicht: Ohne spanischen Hauptwohnsitz greift die Über-65-Befreiung nicht, es fallen IRNR + 3 % + Plusvalía an.
Quellen (Auswahl)#
- Ley 41/2007 (BOE-A-2007-21086) · Banco de España (Guía hipoteca inversa) · Art. 33.4.b LIRPF + DGT
V1459-25 · Agencia Tributaria (Reinversión renta vitalicia, mayores 65) · Óptima Mayores (Marktdaten)