34 · Auseinandersetzung bei Trennung & Scheidung — wer die Mallorca-Immobilie behält
*Geht eine — oft grenzüberschreitende — Beziehung auseinander, steht schnell die Frage im Raum, was mit dem gemeinsamen Haus auf der Insel passiert. Hier erfährst du, welches Güterrecht greift und warum die Übernahme durch einen Partner steuerlich fast immer deutlich klüger ist als ein Verkauf.*
Legende: ✅ gesichert · 🟡 Detail prüfen · 🔴 Einzelfall klären. Querverweise: 01 (EU-Recht) · 08 (Erbrecht) · 17 (Miteigentum).
Extinción de condominio — die Übernahme, die kaum Steuer kostet ✅#
Steht die Immobilie beiden zu Bruchteilen (proindiviso), gibt es einen Weg, der aus Käufersicht fast immer der attraktivste ist: Ein Partner übernimmt das gesamte Objekt und gleicht den anderen in Geld aus (compensación en metálico). Der Clou liegt in der steuerlichen Einordnung — der Fiskus behandelt das nicht als Kauf, sondern als bloße Konkretisierung bereits bestehender Rechte (especificación de derechos). Konkret bedeutet das für dich:
- Es fällt keine ITP an — und die läge sonst bei 8–13 %! Stattdessen nur AJD (auf den
Balearen rund ~1,5 %), und das auch nur auf den übernommenen Anteil. Der Hebel ist enorm.
- Keine
plusvalía municipal, sofern das Objekt unteilbar ist und ein Geldausgleich erfolgt.
Im Scheidungsfall ist die Befreiung sogar ausdrücklich vorgesehen (Art. 104.3 TRLRHL, „sea cual sea el régimen económico matrimonial"). ✅
- IRPF: In aller Regel entsteht kein Gewinn — vorausgesetzt, der Ausgleich entspricht dem
Anschaffungswert. 🟡 Vorsicht (Linie des TS): Setzt man stattdessen einen höheren, aktualisierten Wert an, kann beim ausscheidenden Partner ein steuerpflichtiger Gewinn entstehen. Genau diesen Punkt solltest du vor der Beurkundung sauber durchrechnen lassen.
Welcher Güterstand gilt — gananciales oder separación de bienes?#
sociedad de gananciales | separación de bienes | |
|---|---|---|
| Während der Ehe Erworbenes | gemeinsam | jedem sein eigenes |
| Bei Trennung | förmliche liquidación, 50/50 | nur gemeinsam Gekauftes (per extinción de condominio) |
✅ Was auf Mallorca anders ist: Fehlt ein Ehevertrag, gilt hier als gesetzlicher Güterstand die separación de bienes (Compilación DLeg 79/1990) — und nicht, wie auf dem spanischen Festland, der Default gananciales. Praktisch heißt das: Auf der Insel läuft die Auseinandersetzung oft eben nicht über eine liquidación de gananciales, sondern über die extinción de condominio.
Internationale Paare: nach welchem Recht wird abgewickelt? (EU-VO 2016/1103) 🟡#
Für grenzüberschreitende Paare bestimmt die EU-Güterrechtsverordnung 2016/1103 (in Kraft seit 29.01.2019), welches Güterrecht maßgeblich ist. Haben die Partner keine Rechtswahl getroffen, knüpft das Recht meist an den ersten gemeinsamen Aufenthalt nach der Heirat an — und es erfasst dann das gesamte Vermögen, also auch die Mallorca-Immobilie.
Worauf du achten musst: Dass eine spanische Immobilie automatisch spanischem Recht unterliegt, ist ein Irrtum. Bei einem in Deutschland lebenden Paar greift häufig die deutsche Zugewinngemeinschaft. Wer hier Klarheit will, regelt die Rechtswahl im Ehevertrag.
Die Scheidung lief im Ausland — und die Immobilie liegt auf Mallorca#
- Scheidung innerhalb der EU (Brüssel II ter, VO 2019/1111, in Kraft seit 1.8.2022): Sie wird in
Spanien mithilfe des EU-Bescheinigungsformulars automatisch anerkannt, ein Exequátur entfällt. ✅ Bei Scheidungen aus Drittstaaten ist dagegen ein Exequátur erforderlich.
- 🟡 Der Haken: Damit die Immobilie im Grundbuch umgeschrieben werden kann, reicht das
Scheidungsurteil allein nicht. Die vermögensrechtliche Zuweisung — im convenio regulador, in der liquidación oder über die extinción — muss registerfähig festgehalten sein. Sorge deshalb dafür, dass die Immobilie schon im Verfahren konkret zugewiesen wird, am besten gleich per spanischer escritura.
Familienwohnung, Teilungsklage und die gemeinsame Hypothek#
convenio regulador: Diese Scheidungsfolgenvereinbarung regelt unter anderem die **Nutzung der
Familienwohnung (uso de la vivienda). Sind minderjährige Kinder da, fällt das Nutzungsrecht dem betreuenden Elternteil zu (Art. 96 CC). Wichtig: Das ist nicht das Eigentum — beides muss getrennt geregelt werden. 🟡 Seit 4/2025 ist außerdem unter Umständen ein MASC** (ein außergerichtlicher Schlichtungsversuch) vorgeschaltet.
- Wenn der andere mauert: Niemand ist gezwungen, in einer Eigentumsgemeinschaft zu verbleiben —
die acción de división de la cosa común (Art. 400 CC) schafft Abhilfe. Bei einem unteilbaren Objekt führt das zur öffentlichen Versteigerung (subasta), die meist unter Marktwert endet und deshalb eher als Druckmittel taugt. ✅
- 🔑 Die Hypotheken-Falle: Übernimmt einer das Eigentum, ist er damit nicht automatisch aus
der gemeinsamen Hypothek entlassen — dafür braucht es die Zustimmung der Bank (subrogación/novación). Bleibt sie aus, haftet der ausgeschiedene Partner weiter, obwohl er längst nicht mehr Eigentümer ist. ✅
Unverheiratete Paare und der Todesfall#
pareja de hecho: Hier gibt es kein Güterrecht. Es bleibt schlicht beim Miteigentum
nach den Grundbuchquoten; aufgelöst wird über extinción de condominio oder división. Der Schutz ist deutlich schwächer — regle das vorab notariell. 🟡
- Stirbt ein Miteigentümer: Sein Anteil geht auf die Erben über (→ 08). Da
unverheiratete Partner häufig keine gesetzlichen Erben sind, sitzt man ohne Testament am Ende im Miteigentum mit den Angehörigen des Verstorbenen.
❓ FAQ#
Welche Steuer kommt auf mich zu, wenn ich die gemeinsame Wohnung übernehme? Im Normalfall nur AJD (auf den Balearen ~1,5 %) auf den übernommenen Anteil — keine ITP, und meist auch keine Plusvalía. IRPF wird nur relevant, wenn ein aktualisierter Höherwert angesetzt wird.
Unsere Mallorca-Immobilie — gilt dafür deutsches oder spanisches Recht? Nach EU-VO 2016/1103 meist das Recht des ersten gemeinsamen Aufenthalts; bei einem in DE lebenden Paar also oft deutsches Recht. Eine Rechtswahl schafft Klarheit.
Mein Ex blockiert — was kann ich tun? Über die Teilungsklage (Art. 400 CC) gehen. Bei einer unteilbaren Immobilie kann das in einer Versteigerung münden.
Quellen (Auswahl)#
- Art. 400/404/1062 CC · Art. 96 CC · Art. 104.3 TRLRHL (Plusvalía-Befreiung) · Compilación DLeg 79/1990
- EU-VO 2016/1103 (Güterrecht) · VO 2019/1111 (Brüssel II ter) · TS (IRPF bei extinción de condominio)