34 · Separación de bienes en caso de ruptura o divorcio — quién se queda con el inmueble en Mallorca
*Cuando una relación —a menudo transfronteriza— se rompe, enseguida surge la pregunta de qué ocurre con la casa que compartíais en la isla. Aquí descubrirás qué régimen económico matrimonial se aplica y por qué la adjudicación a uno de los cónyuges casi siempre es fiscalmente mucho más inteligente que vender.*
Leyenda: ✅ confirmado · 🟡 detalle a verificar · 🔴 consultar caso concreto. Referencias cruzadas: 01 (derecho de la UE) · 08 (derecho de sucesiones) · 17 (copropiedad).
Extinción de condominio — la adjudicación que apenas cuesta impuestos ✅#
Si el inmueble pertenece a ambos por cuotas indivisas (proindiviso), existe una vía que desde la perspectiva del comprador suele ser casi siempre la más atractiva: uno de los cónyuges se adjudica el inmueble entero y compensa al otro en dinero (compensación en metálico). La clave está en la calificación fiscal — Hacienda no lo trata como una compraventa, sino como la mera concreción de derechos ya existentes (especificación de derechos). En concreto, esto significa para ti:
- No se devenga ITP — que en otro caso rondaría el 8-13 %. En su lugar, solo AJD (en
Baleares, alrededor del ~1,5 %), y eso además solo sobre la parte adjudicada. El ahorro es enorme.
- Sin
plusvalía municipal, siempre que el inmueble sea indivisible y se produzca una compensación en dinero.
En caso de divorcio, la exención está incluso expresamente prevista (art. 104.3 TRLRHL, «sea cual sea el régimen económico matrimonial»). ✅
- IRPF: Por regla general no se genera ganancia — siempre que la compensación se corresponda con
el valor de adquisición. 🟡 Atención (línea del TS): Si en su lugar se aplica un valor actualizado y superior, puede surgir una ganancia patrimonial tributable para el cónyuge que se aparta. Justo este punto conviene calcularlo bien antes de otorgar la escritura.
¿Qué régimen económico matrimonial rige — gananciales o separación de bienes?#
sociedad de gananciales | separación de bienes | |
|---|---|---|
| Lo adquirido durante el matrimonio | en común | cada uno conserva lo suyo |
| En caso de ruptura | formal liquidación, 50/50 | solo lo comprado en común (mediante extinción de condominio) |
✅ Lo que es distinto en Mallorca: Si falta capitulaciones matrimoniales, aquí rige como régimen legal supletorio la separación de bienes (Compilación DLeg 79/1990) — y no, como en la España peninsular, el régimen de gananciales por defecto. En la práctica, esto significa que en la isla la separación de bienes a menudo no se resuelve a través de la liquidación de gananciales, sino de la extinción de condominio.
Parejas internacionales: ¿con arreglo a qué derecho se resuelve? (Reglamento UE 2016/1103) 🟡#
Para parejas transfronterizas, el Reglamento europeo de régimen económico matrimonial 2016/1103 (en vigor desde el 29/01/2019) determina qué régimen económico resulta aplicable. Si los cónyuges no han hecho una elección de ley, el derecho aplicable normalmente se vincula a la primera residencia habitual común tras el matrimonio — y abarca entonces todo el patrimonio, incluido el inmueble en Mallorca.
A qué debes prestar atención: Pensar que un inmueble español está automáticamente sujeto al derecho español es un error. En una pareja que reside en Alemania, a menudo se aplica la Zugewinngemeinschaft (comunidad de ganancias) alemana. Quien quiera claridad al respecto, debe fijar la elección de ley en capitulaciones matrimoniales.
El divorcio se tramitó en el extranjero — y el inmueble está en Mallorca#
- Divorcio dentro de la UE (Bruselas II ter, Reglamento 2019/1111, en vigor desde el 1/8/2022): Se
reconoce automáticamente en España mediante el formulario de certificación de la UE, sin necesidad de exequátur. ✅ En cambio, en divorcios de terceros países sí se requiere exequátur.
- 🟡 El inconveniente: Para que el inmueble pueda inscribirse a nombre del nuevo titular en el Registro de la Propiedad, no
basta la sentencia de divorcio por sí sola. La adjudicación patrimonial —en el convenio regulador, en el liquidación o mediante la extinción— debe quedar recogida de forma inscribible. Por ello, asegúrate de que el inmueble se adjudique de forma concreta ya durante el procedimiento, preferiblemente mediante escritura española.
Vivienda familiar, demanda de división y la hipoteca conjunta#
convenio regulador: Este convenio regulador de efectos del divorcio regula, entre otras cosas, el **uso de la
vivienda familiar (uso de la vivienda). Si hay hijos menores, el derecho de uso se atribuye al progenitor custodio (art. 96 CC). Importante: esto no es la propiedad — ambos aspectos deben regularse por separado. 🟡 Desde 4/2025, además, en determinados casos es preceptivo un MASC** (un intento de mediación extrajudicial previo) antes.
- Si la otra parte se cierra en banda: Nadie está obligado a permanecer en una comunidad de bienes —
la acción de división de la cosa común (art. 400 CC) ofrece una vía de salida. Si el inmueble es indivisible, esto conduce a una subasta pública (subasta), que suele terminar por debajo del valor de mercado y por eso funciona más bien como elemento de presión. ✅
- 🔑 La trampa de la hipoteca: Si uno se queda con la propiedad, eso no lo libera automáticamente de
la hipoteca conjunta — para eso hace falta el consentimiento del banco (subrogación/novación). Si no se obtiene, el cónyuge que se ha apartado sigue siendo responsable, aunque hace tiempo que ha dejado de ser propietario. ✅
Parejas no casadas y el caso de fallecimiento#
pareja de hecho: Aquí no existe régimen económico matrimonial. Simplemente permanece la copropiedad
según las cuotas del Registro de la Propiedad; se disuelve mediante extinción de condominio o división. La protección es notablemente más débil — regúlalo de antemano ante notario. 🟡
- Si fallece un copropietario: Su cuota pasa a los herederos (→ 08). Como
las parejas no casadas con frecuencia no son herederos legales, si no hay testamento, uno termina en copropiedad con los familiares del fallecido.
❓ Preguntas frecuentes#
¿Qué impuesto me corresponde pagar si me quedo con la vivienda que compartíamos? En el caso normal, solo AJD (en Baleares ~1,5 %) sobre la parte adjudicada — sin ITP, y por lo general tampoco plusvalía. El IRPF solo cobra relevancia si se aplica un valor actualizado superior.
Nuestro inmueble en Mallorca — ¿se rige por el derecho alemán o el español? Según el Reglamento UE 2016/1103, normalmente por el derecho de la primera residencia habitual común; en una pareja que vive en Alemania, por tanto, a menudo el derecho alemán. Una elección de ley aporta claridad.
Mi expareja bloquea el proceso — ¿qué puedo hacer? Recurrir a la demanda de división (art. 400 CC). Si el inmueble es indivisible, puede desembocar en una subasta.
Fuentes (selección)#
- Art. 400/404/1062 CC · Art. 96 CC · Art. 104.3 TRLRHL (exención de plusvalía) · Compilación DLeg 79/1990
- Reglamento UE 2016/1103 (régimen económico matrimonial) · Reglamento 2019/1111 (Bruselas II ter) · TS (IRPF en la extinción de condominio)