13 · Inmuebles alquilados, Derecho de Arrendamiento y el riesgo de Okupas
*Quien adquiere en Mallorca un inmueble ya alquilado o quiere alquilar por su cuenta, compra también el derecho de arrendamiento español. Hay tres cosas que deberías entender como comprador: la protección del inquilino es fuerte, las Baleares son un caso especial en cuanto al límite de precios del alquiler — y el tema de los okupas es real, no solo cosa de bar.*
La Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU (Ley 29/1994)#
Todo el mercado de alquiler de vivienda se rige por la LAU. Para ti como comprador, lo decisivo es en cuál de los tres tipos de uso encaja un contrato existente — de ello depende lo vinculado que estés al inquilino.
| Tipo | Finalidad | Marco | Protección del inquilino |
|---|---|---|---|
vivienda habitual | Vivienda habitual | LAU Título II | muy alta |
alquiler de temporada | Temporada/medio plazo | LAU Título III | baja |
alquiler turístico (ETV) | Vacacional | Derecho turístico (→ Cap. 11) | — |
En qué se traduce esto en concreto:
- Duración mínima: 5 años si el arrendador es una persona física — 7 años si arrienda una persona jurídica. Después se añaden todavía 3 años de
prórroga(prórroga tácita). - Fianza (
fianza): 1 mensualidad. - Actualización de la renta: Desde 2025 el índice de referencia es el IRAV y ya no el IPC.
- Alquiler de temporada: Desde 2025 un contrato de temporada debe indicar la causa concreta de la temporalidad. Si falta esa justificación, se corre el riesgo de que se reinterprete como vivienda habitual — con toda la protección al inquilino que ello conlleva.
Si compras, compras también al inquilino — subrogación (Art. 14 LAU)#
Este es el punto que más sorprende a los compradores internacionales: al adquirir un inmueble alquilado te subrogas en el contrato de alquiler vigente durante los 5 o 7 años restantes y no puedes simplemente ponerle fin de forma anticipada. El inquilino se queda, y tu precio de compra no cambia eso.
A ello se suma el tanteo/retracto — el derecho de tanteo y retracto del inquilino según el art. 25 LAU. Antes de comprar hay que dejar claro si el inquilino ha renunciado válidamente a él o ha sido informado debidamente. Si esto se pasa por alto, el inquilino puede tumbar el trato a posteriori.
Ley 12/2023 (Ley de Vivienda) y el límite de precios del alquiler — el caso especial de las Baleares 🟡#
La Ley de Vivienda española, a nivel estatal, pone una herramienta en manos de las regiones: pueden declarar zonas de mercado residencial tensionado y allí imponer un tope al precio del alquiler. Pero: si una región lo hace o no es una decisión voluntaria suya.
🟡 Importante para los compradores en Mallorca: las Baleares NO aplican el límite de precios del alquiler y no han declarado zonas tensionadas (la presidenta Prohens rechaza esta medida). Actualmente solo existe un tope al alquiler en Cataluña, País Vasco, Navarra y A Coruña. Esto significa que en Mallorca no hay límite estatal de precios del alquiler — con el riesgo residual de que esto pueda cambiar con un futuro cambio de política. 🔴 La afirmación que circula de que Palma, Ibiza o Mahón fueron declaradas zonas tensionadas en 2025 es muy probablemente falsa y queda desmentida por fuentes más recientes.
Okupas y desahucio#
Aquí el derecho español distingue dos tipos penales — y esta distinción determina la rapidez con la que recuperarás tu inmueble.
allanamiento de morada (Art. 202 CP) | usurpación (Art. 245 CP) | |
|---|---|---|
| Objeto | Vivienda habitada (también segunda vivienda en uso) | Inmueble vacío |
| Pena | 6 meses–2 años de prisión | Multa de 3–6 meses (más leve) |
| Práctica | Okupación "real", desalojo más rápido | Caso típico de vivienda vacía, más difícil |
Qué ha cambiado recientemente y qué debes saber:
- Desahucio exprés desde 2025: La Ley Orgánica 1/2025 (en vigor desde el 03/04/2025) trae para ambos tipos penales un procedimiento acelerado (
juicio rápido, objetivo de ~15 días) y elimina el examen de vulnerabilidad. inquiokupa— el riesgo infravalorado: se trata de un inquilino que entró con contrato válido y luego deja de pagar la renta. Esto no es un delito, sino un desahucio civil (desahucio) — y a menudo se prolonga en el tiempo. En la práctica, este suele ser el problema mayor frente al okupa clásico.
Desde la perspectiva del comprador: una segunda vivienda vacía no debería parecer reconociblemente vacía. Si alquilas, comprueba la solvencia del inquilino y valora contratar un seguro de impago de alquiler. Y un detalle importante: quien compra "con conocimiento de una okupación" se cierra la puerta al procedimiento exprés.
❓ Preguntas frecuentes#
Compro una vivienda alquilada en Mallorca — ¿puedo librarme del inquilino? Por lo general, no de forma anticipada. A través de la subrogación (Art. 14 LAU) asumes el contrato durante los 5 o 7 años restantes. Aclara antes de comprar de qué tipo de contrato se trata, cuánto tiempo le queda de vigencia y si existen derechos de tanteo.
¿Existe un límite de precios del alquiler en Mallorca? No. Las Baleares no han activado el instrumento estatal de las zonas tensionadas.
Fuentes (selección)#
- Ley 29/1994 (LAU), Art. 9/10/14/18/25 · Ley 12/2023 · Ley Orgánica 1/2025 · Art. 202/245 CP