16 · Sector inmobiliario y conceptos de valor en la compra de vivienda
*Qué significa la obligación de registro verificada para los agentes inmobiliarios en Baleares — y qué tres valores de un inmueble debes diferenciar como comprador.*
Quién te vende: el agente inmobiliario (Agente inmobiliario / API)#
El título API (Agente de la Propiedad Inmobiliaria) estaba históricamente protegido. Hoy la intermediación es, en principio, libre — casi cualquiera puede ejercerla. Lo decisivo para ti: en las Islas Baleares rige actualmente una obligación de registro, que te permite valorar la seriedad de la persona con la que tratas.
Lo que realmente rige en Baleares ✅ — Ley 3/2024#
🔎 Corrección: A menudo circula la referencia a un «Decreto 12/2023» — eso es incorrecto. La norma efectivamente en vigor es la Ley 3/2024, de 3 de mayo, de medidas urgentes en materia de vivienda (disp. adic. 13ª/14ª; BOE-A-2024-15575) ✅. Su precedente fue el Decreto-ley 6/2023, ya derogado.
En concreto, esto significa:
- El registro lo lleva la
Registro de Agentes Inmobiliarios de les Illes Balears(DG Habitatge). - Para la inscripción basta con una de las siguientes condiciones: un título universitario,
o una formación de ≥ 200 horas, o ≥ 4 años de experiencia profesional.
- Quien esté inscrito asume obligaciones: un seguro de responsabilidad civil profesional
(100.000 € por siniestro / 600.000 € anuales) además de una garantía/fianza (60.000 €/año).
A qué debes prestar atención: pide confirmación —y compruébalo tú mismo— de si el agente inmobiliario está inscrito en el registro balear. Ese es tu primer y más sencillo filtro.
Qué cuesta el agente inmobiliario (Honorarios)#
Lo habitual es un 3–6 % + 21 % de IVA. Por lo general, esta comisión la asume el vendedor, es decir, quien contrató al agente. Importante para compradores de la zona DACH (Alemania, Austria, Suiza): el conocido reparto 50/50 del principio del ordenante (Bestellerprinzip) alemán no se aplica a los inmuebles españoles.
El contrato de mediación se denomina nota de encargo; con el añadido exclusiva se convierte en un encargo en exclusiva. Parte del mercado de Mallorca funciona a través de un MLS — entre otros, a través de ABSI, donde los agentes participantes se reparten la comisión.
Los tres valores de un inmueble — y para qué cuenta cada uno#
Un inmueble no tiene «un» precio, sino tres valores jurídicamente relevantes. Diferenciarlos te protege de sorpresas desagradables a la hora de tributar.
| Valor | Determinación | Función |
|---|---|---|
valor catastral | Catastro (administrativo) | Base del IBI; claramente por debajo del valor de mercado |
valor de referencia | Catastro (a partir de ventas reales) | Base del ITP/AJD/ISD (→ Cap. 04) |
valor de mercado | Oferta y demanda | precio de compra real |
La regla fiscal que debes conocer: en el ITP/AJD, Hacienda grava el mayor de los dos valores entre el precio de compra y el valor de referencia — no necesariamente lo que realmente pagaste. Si el valor de referencia es superior a tu precio de compra, se puede impugnar mediante un dictamen pericial (STC 13/2026 → Cap. 04).
Fuentes (selección)#
- Ley 3/2024 (BOE-A-2024-15575), disp. adic. 13ª/14ª · CAIB (Registro Agentes)
- Sede del Catastro (valor de referencia) · STC 13/2026 → Cap. 23