33 · Liquidez a partir de la vivienda propia en la vejez
*Cómo los propietarios de más edad (a partir de ~65 años) pueden liberar capital de su propiedad en Mallorca sin tener que renunciar necesariamente a vivir en ella — mediante la hipoteca inversa, la venta de la nuda propiedad o una solución de renta vitalicia. Explicado desde la perspectiva del comprador: qué hay detrás de cada modelo y dónde están las trampas.*
Leyenda: ✅ confirmado · 🟡 depende del proveedor/caso concreto · 🔴 sin confirmar. No constituye asesoramiento fiscal. Referencia cruzada: 17 (usufructo) · 31 (impuesto sobre la plusvalía).
Hipoteca inversa ✅#
En esencia, se trata de un préstamo hipotecario en el que la propia vivienda sirve como garantía — con la diferencia decisiva de que no se vende nada: el propietario sigue siendo propietario, continúa viviendo en la vivienda sin cambios y, a cambio, recibe dinero — como renta mensual, como pago único o como una combinación de ambos. El préstamo se devuelve solo con el fallecimiento: entonces son los herederos quienes se hacen cargo (típicamente con un plazo de unos ~12 meses) y amortizan la deuda o venden el inmueble. Importante para la familia: la reclamación se limita al valor de la herencia — el resto del patrimonio queda protegido.
- Fundamento jurídico: la Ley 41/2007 (Disp. adic. 1ª) complementada por la Ley 1/2013; antes de
firmar es obligatorio recibir un asesoramiento independiente preceptivo. 🔴 No se ha podido confirmar la existencia de un nuevo "RD 1090/2025" que regule específicamente esta figura → verificar antes de citarlo.
- Requisito: ≥ 65 años — alternativamente una discapacidad del ≥ 33 % o una situación de
dependencia grave. El modelo ofrece la mayor palanca en el caso de la vivienda habitual.
- Fiscalidad: los pagos se consideran préstamo y no ingreso, por lo que están exentos de IRPF ✅;
además existe exención de AJD — también cuando los herederos cancelan posteriormente la hipoteca.
- Riesgos: por efecto del interés compuesto (aproximadamente 5–7 % 🟡), la deuda pendiente crece
de forma continua, mermando la herencia y viéndose incrementada además por los gastos accesorios.
Venta de la nuda propiedad con reserva de usufructo ✅#
Aquí se transmite únicamente la nuda propiedad (nuda propiedad), mientras que el vendedor se reserva el usufructo vitalicio. En la práctica esto significa: el vendedor sigue viviendo en la casa hasta su fallecimiento, y el comprador accede al pleno dominio solo después. El pago suele realizarse como capital único — lo que aporta la mayor liquidez y es la variante más habitual, aunque tiene el coste de que el inmueble ya no puede transmitirse por herencia.
- Descuento sobre el precio: el valor del usufructo se obtiene mediante la fórmula
89 − Alter(con un
rango de entre un mínimo del 10 % y un máximo del 70 %). Ejemplo: a los 65 años, la nuda propiedad equivale así al 76 % del valor del inmueble.
- Fiscalidad (vendedor): quien tenga ≥ 65 años y transmita su
vivienda habitual,
la ganancia patrimonial queda totalmente exenta de IRPF (art. 33.4.b LIRPF; confirmado por la DGT V1459-25/2025) ✅. 🟡 No obstante, esta exención desaparece cuando la propiedad ya está desdoblada (desmembrado).
Renta vitalicia inmobiliaria & alquiler vitalicio#
renta vitalicia inmobiliaria: estructuralmente similar a la venta de nuda propiedad, solo que la
contraprestación no es un pago único, sino una renta mensual vitalicia — a menudo aproximadamente el doble que en la hipoteca inversa.
alquiler vitalicio/cesión de uso: un derecho de uso o habitación puramente obligacional
"hasta el fallecimiento" — a diferencia del usufructo, por tanto, no es un derecho real; el propietario incluso puede en ciertos casos seguir siendo pleno propietario.
Reinversión en renta vitalicia para mayores de 65 años ✅#
Si alguien > 65 años vende un elemento patrimonial y reinvierte el importe en un plazo de 6 meses en una renta vitalicia, la ganancia puede quedar exenta de IRPF — con un límite de 240.000 € (en caso de reinversión parcial, de forma proporcional). Esto resulta especialmente interesante para las segundas residencias; en el caso de la vivienda habitual a partir de los 65 años ya se aplica de todos modos la exención total.
Proveedores (España, 2025/2026) ✅#
Están activos en el mercado Santander/MAPFRE (a nivel nacional), Caser (entre otros a través de Vittalias), EBN Banco (Inversa Prime), Óptima Mayores (junto con BNI Europe), Caja de Ingenieros y Catalana Occidente; en el lado de intermediación, por ejemplo, Renta Mayores y Grupo Retiro. 🔴 No se ha podido confirmar un proveedor "Almavida" (probablemente se trate de una confusión).
Qué significa esto para los propietarios internacionales en Mallorca 🟡#
- En principio, estos instrumentos también están disponibles para extranjeros — los proveedores operan a nivel nacional.
- El punto clave fiscal: todas las exenciones para mayores de 65 años/
vivienda-habitualdependen de que
la residencia habitual esté en España. Quien mantenga el inmueble — como muchos propietarios internacionales — como vivienda vacacional o segunda residencia, en general no podrá acogerse a la exención. En ese caso se liquida como en una venta normal: IRNR (19 %/24 %) más 3 % de retención más plusvalía (→ 06 · 31).
- Nuestra valoración: precisamente en el caso de las viviendas vacacionales, la hipoteca inversa suele ser el
modelo más adecuado — la propiedad se conserva y el pago está libre de impuestos. La venta de nuda propiedad encaja con menos frecuencia. En todo caso: el estatus de residencia y el convenio de doble imposición deben abordarse previamente en un asesoramiento individual; en este punto no hay forma de evitar un análisis caso por caso.
A qué debes prestar atención#
- Como comprador de la nuda propiedad: asumes el riesgo de longevidad — el pleno dominio recae
sobre ti solo con el fallecimiento del vendedor; hasta entonces no hay uso ni alquiler posible, y necesitas un horizonte de inversión largo. ✅
- Como vendedor: comprueba la solvencia y seriedad del proveedor (existen reclamaciones de
ASUFIN relativas a hipotecas inversas), sopesa la pérdida de la herencia y ten presentes los intereses, los gastos accesorios y los posibles conflictos familiares.
❓ Preguntas frecuentes#
¿Conservo mi casa con la hipoteca inversa? Sí — sigues siendo el propietario. La deuda vence solo tras el fallecimiento, y los pagos están exentos de IRPF.
¿Se puede seguir transmitiendo el inmueble por herencia? Solo con la hipoteca inversa — los herederos amortizan la deuda o venden el inmueble. En cambio, en la nuda propiedad o en la renta vitalicia, la propiedad pasa al comprador.
Soy no residente con una vivienda vacacional — ¿quedo exento en la venta de nuda propiedad? Normalmente no: sin residencia habitual en España no se aplica la exención por mayores de 65 años, por lo que corresponde IRNR + 3 % + plusvalía.
Fuentes (selección)#
- Ley 41/2007 (BOE-A-2007-21086) · Banco de España (Guía hipoteca inversa) · Art. 33.4.b LIRPF + DGT
V1459-25 · Agencia Tributaria (Reinversión renta vitalicia, mayores 65) · Óptima Mayores (datos de mercado)