15 · Financiación e Hipoteca en Mallorca
*Lo que como comprador no residente debes saber sobre los límites de financiación, la ley de protección al consumidor Ley 5/2019 y el reparto de los gastos del préstamo — desde la perspectiva de un asesoramiento independiente al comprador.*
Hipoteca: residentes frente a no residentes#
Quien financia en Mallorca debe entender primero cuánto capital ajeno está dispuesto a conceder un banco español — y la diferencia entre compradores residentes y no residentes es considerable.
- LTV (relación préstamo-valor): Para residentes la financiación puede llegar hasta el 80 % del valor, mientras que para no residentes suele rondar el ~60–70 %. En la práctica esto significa que necesitarás un 30–40 % de capital propio — además de aproximadamente un ~10–13 % adicional para los gastos accesorios.
- Plazo: Para no residentes lo habitual son entre 20 y 25 años. Como entidades financiadoras principales se encuentran Santander, BBVA, CaixaBank y Sabadell.
Es importante saber lo siguiente: el ~10–13 % de gastos accesorios debes aportarlo de tu propio bolsillo — no cuenta como base para la financiación. Por eso nunca calcules tu necesidad de liquidez basándote solo en la entrada.
Ley 5/2019 (Ley Hipotecaria) ✅#
El derecho hipotecario español se ha vuelto notablemente más favorable al consumidor desde la Ley 5/2019 — una clara ventaja si financias como comprador. La ley protege a los consumidores en los préstamos inmobiliarios (BOE-A-2019-3814, en vigor desde el 16/06/2019) y otorga en concreto los siguientes derechos:
- Recibes la FEIN (la ficha europea de información normalizada, vinculante) así como la FiAE con las advertencias.
- Se aplica un plazo de reflexión de 10 días antes de la firma.
- A través del
acta notarial previael notario documenta que se han respetado los plazos y que has recibido asesoramiento gratuito — este trámite es gratuito para ti como prestatario.
Quién asume qué costes (desde la Ley 5/2019) ✅#
El reparto de los gastos de formalización quedó claramente regulado tras la reforma — y resulta a tu favor:
- El banco asume: Notario, Registro de la Propiedad, gestoría y también el AJD sobre la hipoteca.
- Tú, como cliente, asumes: únicamente la
tasación(el informe de tasación).
Amortización anticipada (límites máximos)#
Si deseas cancelar el préstamo anticipadamente, las compensaciones están topadas:
- Tipo variable: 0,25 % (durante los primeros 3 años) o 0,15 % (durante los primeros 5 años), después 0 %.
- Tipo fijo: 2 % (durante los primeros 10 años), después 1,5 %.
⚖️ Contexto: reparto de los gastos hipotecarios — STS 23/01/2019 ✅#
Que hoy sea el banco quien asuma la mayor parte de los gastos es fruto de una batalla judicial. Fueron determinantes las cinco STS del 23/01/2019 (nº 44, 46, 47, 48, 49/2019) ✅ en combinación con las decisiones del TJUE C-224/19 & C-259/19 (16/07/2020, motivadas por una cuestión prejudicial procedente de Palma de Mallorca) ✅. Estas sentencias regularon el reparto tras declarar nula la cláusula de "todos los gastos a cargo del cliente". (→ Cap. 23)
Tasación#
La tasación es la única partida que pagas tú mismo en el marco de la financiación — y al mismo tiempo determina hasta qué punto financiará el banco.
El informe lo elabora una sociedad homologada por el Banco de España (Orden ECO/805/2003; 🟡 modificada por la Orden ECM/599/2025). Tiene una validez de 6 meses, cuesta entre 300 y 600 € (a tu cargo) y constituye la base de cálculo para el importe máximo de la hipoteca posible. Si la tasación resulta inferior al precio de compra, deberás cubrir la diferencia con capital propio — un punto que conviene tener en cuenta antes de firmar la reserva.
Subrogación de hipoteca#
Tras el término subrogación se esconden dos supuestos distintos que no conviene confundir:
- Cambio de entidad bancaria con el préstamo en curso (Ley 2/1994 en su redacción por la Ley 5/2019).
- Cambio de deudor, mediante el cual tú, como comprador, asumes la hipoteca existente del vendedor. Esto puede aportar ventajas en el AJD/ITP, pero requiere la conformidad del banco.
Fuentes (selección)#
- Ley 5/2019 (BOE-A-2019-3814) · Ley 2/1994 · Orden ECO/805/2003 + ECM/599/2025
- STS 44–49/2019 + TJUE C-224/19 → Cap. 23