02 · Notario, Registro de la Propiedad y Catastro — los tres registros que sustentan tu compra
*Quien compra en Mallorca se encuentra con tres instituciones españolas que se entrelazan, pero que no cumplen la misma función. El error más caro que vemos repetirse una y otra vez entre compradores de habla alemana: igualar el Registro de la Propiedad con el Catastro — y tomar una inscripción registral limpia como prueba de que un edificio es legal desde el punto de vista urbanístico. Ambas cosas son incorrectas. Este capítulo ordena los papeles de cada institución tal y como los necesitas como comprador.*
Notario#
El notario es un funcionario público con potestad oficial, no un prestador de servicios que elijas para que se ponga de tu lado. Su cometido: da fe pública de la escritura pública, verifica la identidad y la capacidad de obrar de las partes, hace constar con qué medios se paga (esto forma parte de la obligación de prevención de blanqueo) y da el impulso para la inscripción en el Registro de la Propiedad.
Lo que esto significa para tu presupuesto: sus honorarios (arancel) no son negociables, sino que están fijados por ley y escalonados (RD 1426/1989) y, por tanto, son idénticos en todo el país. Con un precio de compra en torno a 400.000 €, se sitúan aproximadamente entre 800 y 1.300 €.
Aquello en lo que no puedes confiar: el notario no verifica de forma exhaustiva la legalidad urbanística de una construcción, y no sustituye a un abogado propio que se encargue de la due diligence por ti. La comprobación jurídica en profundidad es tarea tuya — o de tu asesor.
Poder notarial#
Con un poder notarial no es necesario que estés presente en persona al otorgar la escritura; un apoderado — en la práctica, a menudo el abogado — firma en tu lugar. Hay dos vías para otorgarlo: bien a través de un consulado español (entonces directamente en formato español), o ante un notario en tu país de origen con apostilla de La Haya y, en su caso, una traducción jurada (traducción jurada).
Nuestro consejo desde la práctica: redacta el poder de forma concreta y limitada al inmueble en cuestión y ponle un límite temporal. Así se reduce el margen para un uso indebido — deberías evitar un poder general genérico.
Registro de la Propiedad#
Aquí se refleja la realidad jurídica: quién es el propietario, qué cargas (cargas) pesan sobre el inmueble, si hay hipotecas, embargos (embargos) o servidumbres (servidumbres) inscritas. Para la cuestión de la propiedad, este registro es determinante, y la inscripción protege al adquirente de buena fe.
Nota simple#
Un extracto breve y económico que te muestra de un vistazo al propietario y las cargas. Si aparece «Libre de cargas», el inmueble está libre de gravámenes. Para nosotros, la nota simple es un documento de verificación obligatorio antes de cualquier compra — sin ella, firmas a ciegas.
Cargas / gravámenes / embargos / hipotecas#
Aquí se incluyen hipotecas, embargos, usufructo, servidumbres y anotaciones preventivas. Estas cargas gravan económicamente el inmueble o pesan sobre él — por eso hay que revisarlas en la nota simple antes de la compra, no en la firma ante notario.
Catastro#
El Catastro recoge los datos técnico-físicos: ubicación, superficie, uso y linderos. Cada inmueble recibe una referencia catastral — un código de 20 dígitos. Sobre estos datos se apoyan, entre otros, el IBI (impuesto sobre bienes inmuebles), el valor catastral y el valor de referencia, decisivo a efectos fiscales (→ cap. 04).
Registro vs. Catastro — en qué se diferencian#
Registro de la Propiedad | Catastro | |
|---|---|---|
| Función | jurídica (propiedad, cargas) | física/fiscal (superficie, valor) |
| Departamento | Ministerio de Justicia | Ministerio de Hacienda |
| Identificador | finca registral | referencia catastral |
🟡 Ambas fuentes pueden diferir entre sí. Se tolera una discrepancia de superficie de hasta ~10 %; lo que exceda de eso puede requerir una regularización. Desde la Ley 13/2015, el Registro de la Propiedad y el Catastro se coordinan entre sí (con representación georreferenciada). Para ti, esto significa en concreto: si los datos no coinciden, acláralo antes de comprar — no después.
NIE (Número de Identidad de Extranjero)#
El NIE es tu número de identificación fiscal como extranjero de por vida; nunca cambia. Sin él, prácticamente no puedes hacer nada: es imprescindible para la compra del inmueble, la apertura de cuenta bancaria, los impuestos y los casos de herencia. Importante para situarlo correctamente — no es un documento de identidad ni implica residencia.
Se solicita con el formulario EX-15, la tasa se gestiona mediante el Modelo 790-012 (9,84 €) ✅, en la Policía Nacional / Oficina de Extranjería o en un consulado español. (Cómo se distinguen NIE, TIE y residencia entre sí → cap. 19.)
Prevención del blanqueo de capitales (Ley 10/2010) ✅#
Varios sujetos obligados (sujetos obligados) — notario, banco, agente inmobiliario y abogado — comprueban de forma independiente tu identidad y el origen de tus fondos. El punto decisivo, y en la práctica el mayor obstáculo, es el justificante del origen de los fondos (justificación del origen de fondos). Un pago en efectivo del precio de compra queda de hecho excluido (→ cap. 03). La base legal es la Ley 10/2010 (BOE-A-2010-6737).
Certificado de Eficiencia Energética (CEE)#
Obligatorio en la venta o en el alquiler (escala A–G); el vendedor te lo entrega antes o al firmar la escritura. 🟡 En 2025 se endurecieron los requisitos (RD 659/2025); además, los bancos exigen ahora con más frecuencia un CEE vigente para la tasación hipotecaria. Las multas pueden alcanzar aproximadamente los 6.000 €.
Gestoría / gestor#
Un prestador de servicios administrativos privado que gestiona los impuestos (Modelo 600/210/211), tramita la inscripción en el Registro de la Propiedad y realiza el cambio de titularidad catastral. Los costes suelen situarse en torno a 300–800 €. Para compradores internacionales, esta ayuda resulta prácticamente imprescindible, porque corren varios plazos en paralelo y ningún detalle puede pasarse por alto.
❓ Preguntas frecuentes#
¿Cuál es la diferencia entre el Registro de la Propiedad y el Catastro en Mallorca? El Registro de la Propiedad (Registro de la Propiedad) refleja la situación jurídica — propiedad y cargas. El Catastro (Catastro) recoge los datos físicos/fiscales — superficie y valor. Ambos pueden diferir entre sí, por eso deberías compararlos antes de comprar.
¿Necesito un NIE para comprar en Mallorca? Sí. Para la compra, la cuenta bancaria y los impuestos, el NIE es obligatorio.
Fuentes (selección)#
- Ley 10/2010 (BOE-A-2010-6737) · Ley 13/2015 (coordinación Registro/Catastro)
- RD 1426/1989 (arancel notarial) · RD 659/2025 (CEE)
- Policía Nacional – Tasa 790-012 · Sede del Catastro (valor de referencia)