03 · Flujo de dinero, banca y verificación legal en la compra en Mallorca
*Cómo llevar tus fondos a España de forma segura y legal como comprador internacional, qué cubre realmente una verificación previa seria — y qué obligaciones de declaración pasan por alto habitualmente los compradores de la zona DACH y de EE. UU.*
La verificación jurídico-técnica previa (Due Diligence)#
Antes de firmar el contrato de arras o acudir a la escritura, un inmueble debe estar bien examinado. Quien se salta este paso, corre el riesgo de comprar un problema junto con la propiedad. Estos son los puntos que deberías tener aclarados:
nota simple— el extracto registral. Aquí compruebas quién es realmente el propietario y si sobre el inmueble pesan cargas, hipotecas,embargososervidumbres. El objetivo es la anotación "libre de cargas".- Legalidad urbanística — ¿existen licencia de obra y de primera ocupación, no hay ningún expediente sancionador abierto por
infracción urbanística, y el inmueble no está en situación defuera de ordenación? Precisamente en fincas derústicoeste suele ser un punto delicado (→ Cap. 09/10). cédula de habitabilidad— ¿existe y está vigente? (→ Cap. 09)- Ausencia de deudas en todos los niveles — Comunidad de Propietarios (
certificado de la comunidad, → Cap. 05), IBI y recibos de suministros pendientes. - Derechos existentes de terceros — contratos de arrendamiento en vigor y posible
subrogaciónpor parte de inquilinos antiguos (→ Cap. 13), servidumbre de paso y acceso (servidumbre de paso), así como derechos de agua y de pozo (→ Cap. 21).
Nuestra recomendación práctica: Contrata un abogado propio — ni el del vendedor ni el del agente inmobiliario. El agente puede ofrecer una verificación previa, pero esta nunca sustituye a la revisión legal independiente. Precisamente aquí se decide si recibes un asesoramiento realmente neutral.
Cuenta e identidad en España#
Cuenta de no residente#
En la práctica, apenas puedes evitar tener una cuenta española: impuestos, suministros y domiciliaciones bancarias pasan por ella. Para su apertura, los bancos exigen el certificado de no residencia (expedido por la Policía Nacional). Presta atención a los plazos — el certificado solo es válido durante 3 meses y debe renovarse cada 2 años para el mantenimiento de la cuenta.
En cuanto a las comisiones, merece la pena comparar: varían mucho según la entidad (~40–140 €/año), mientras que los bancos online suelen cobrar 0 €. Todo sobre el NIE, el TIE y la residencia lo encontrarás en el Cap. 19.
¿De dónde viene el dinero? Justificación del origen de los fondos (Ley 10/2010) ✅#
Cuenta con que varios sujetos obligados — banco, notario, agente inmobiliario y abogado — verificarán de forma independiente el origen de tus fondos. Por lo general se aceptan nóminas y declaraciones fiscales, la escritura de venta de un inmueble anterior, el certificado de herederos o el contrato de donación, así como certificados bancarios. Los documentos procedentes del extranjero deben estar, según el caso, traducidos y apostillados.
Para los compradores alemanes, este es el escollo práctico número 1. Nuestra recomendación: ten preparada una cadena completa y verificable — origen → ahorro → transferencia. Quien lo documenta bien desde el principio se ahorra más adelante semanas de consultas.
Titular real / UBO (Registro de Titularidades Reales, RD 609/2023)#
Se considera titular real a toda persona física con una participación > 25 %. Si compras a través de una sociedad, el notario y el banco exigirán la acta de titularidad real. Con ello, el anonimato deja de ser posible en la práctica — se revela quién está realmente detrás de la estructura.
Cómo se paga ante el notario#
- Cheque nominativo bancario (
cheque bancario nominativo) — tradicionalmente el medio preferido y reconocido como seguro. Como alternativa funciona la transferencia bancaria, que además es fácilmente verificable. En cualquier caso, el notario deja constancia de los medios de pago utilizados — esto es obligatorio, no una mera formalidad. - Límite de efectivo (Ley 11/2021): Si una de las partes es empresario, el límite es de 1.000 €; para particulares no residentes, de 10.000 €. Importante: el precio de compra nunca se paga en efectivo, por regla general. Las infracciones salen caras — la sanción asciende al 25 % del importe abonado en efectivo. ✅
Declaraciones de divisas e inversión#
🔎 Malentendido frecuente que aclaramos aquí: Para la adquisición de inmuebles, el formulario correcto es el Modelo D-2A — no el D-1A, que solo afecta a participaciones societarias.
| Declaración | Para qué | Umbral |
|---|---|---|
| Modelo D-2A | Inversión extranjera en inmuebles (Registro de Inversiones, vía AFORIX) | > 500.000 € por inmueble (o independientemente del importe si procede de un paraíso fiscal); normalmente lo gestiona el notario |
| Modelo S-1 | Efectivo/medios de pago que cruzan la frontera | a partir de 10.000 € (nacional 100.000 €) |
| Modelo D-1A | Inversión extranjera en sociedades/SL | en compra a través de una SL |
Base legal para las inversiones extranjeras: RD 571/2023 + Orden ECM/57/2024.
Tipo de cambio / FX — relevante para compradores fuera de la eurozona#
Si pagas en GBP, CHF, USD o SEK, el riesgo del tipo de cambio a lo largo de un proceso de compra que a menudo dura varios meses es un factor de coste real, no un asunto secundario. Los brókeres de divisas especializados suelen trabajar con márgenes de en torno al ~0,3 %, lo que los hace mucho más económicos que los bancos tradicionales, con un 2–4 %. En un precio de compra de 500.000 €, la diferencia puede alcanzar > 10.000 €. Quien quiera asegurar el tipo de cambio para el pago posterior puede fijarlo mediante un Forward Contract. Para compradores en euros procedentes de Alemania o Austria, este riesgo desaparece por completo.
Fuentes (selección)#
- Ley 10/2010 (BOE-A-2010-6737) · Ley 11/2021 (límites de efectivo) · RD 609/2023 (UBO)
- RD 571/2023 + Orden ECM/57/2024 (D-2A/D-1A) · Banco de España / AEAT