17 · Tipos de inmuebles y formas de propiedad — lo que realmente se lee en el anuncio y en el Registro de la Propiedad

*Ya sea ático o possessió, ya sea plena propiedad o el mallorquín alou: en Mallorca te encontrarás con términos que en el anuncio suenan inofensivos, pero que en el Registro de la Propiedad determinan el valor, el uso y el riesgo de tu compra. Este capítulo los ordena desde la perspectiva del comprador.*

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Qué tipos de inmuebles existen#

Ya el tipo de inmueble te dice mucho sobre lo que es jurídicamente posible — y lo que no.

• finca es el término genérico para cualquier finca. La distinción decisiva es

entre finca rústica (rústico, con posibilidades de edificación solo limitadas) y finca urbana (urbano). Para ti como comprador, este es uno de los puntos más importantes de todos: lo que puedes construir o ampliar en una rústica está limitado.

• La finca registral es la unidad inscrita en el Registro de la Propiedad. No tiene por qué

coincidir necesariamente con las parcelas catastrales — una fuente de posibles discrepancias.

• En el segmento residencial aparecen casa de pueblo (casa de pueblo), chalet, villa, adosado

(vivienda adosada) y pareado (chalet pareado).

• En los pisos se distingue entre ático (ático), dúplex, estudio,

apartamento/piso y planta baja/bajo con jardín.

• En el segmento rústico de alto standing destaca la possessió / finca señorial como gran

finca señorial mallorquina, y la casa payesa como casa de payés tradicional. Ambas suelen estar protegidas por normativa patrimonial — un factor que debes tener presente desde el principio ante cualquier idea de reforma o ampliación.

• solar / parcela designan un solar, siendo el solar la parcela

urbana lista para edificar.

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Formas de propiedad — a quién pertenece qué, y con qué grado de seguridad#

Detrás de la palabra «propiedad» se esconde en Mallorca todo un abanico de posibilidades. Quien no mire con atención puede acabar comprando menos derechos de los que cree.

• pleno dominio es la plena propiedad y se compone de nuda propiedad +

usufructo.

• En el caso de nuda propiedad y usufructo (usufructo) es habitual la venta separada: se vende

la nuda propiedad con reserva de un usufructo vitalicio. Esto conlleva un descuento en el precio, pero solo obtienes el uso cuando se extingue el usufructo. La Hacienda calcula el valor del usufructo según la fórmula 89 − edad (en %). Para ti esto significa: entrada más asequible, pero posiblemente sin acceso propio a la vivienda durante años.

• proindiviso / copropiedad designa la copropiedad por cuotas. La extinción de condominio

(disolución de esta copropiedad) suele generar solo AJD ~1 % en lugar de ITP — una ventaja fiscal apreciable que puede resultar relevante al estructurar una compra conjunta.

• multipropiedad / aprovechamiento por turno (multipropiedad, Ley 4/2012) no es propiedad

real. La denominación «multipropiedad» está incluso prohibida legalmente. Si te intentan vender algo así como «propiedad», es una clara señal de alarma.

• VPO/VPP son viviendas de protección oficial con limitaciones de precio y disposición vigentes durante

todo el periodo de protección.

• servidumbre es la servidumbre; la servidumbre de paso (servidumbre de paso) es un tema central

sobre todo en las fincas — sin un derecho de paso garantizado, una ubicación de ensueño puede convertirse rápidamente en un problema.

• derecho de tanteo y retracto es un derecho de tanteo y retracto que puede corresponder a inquilinos,

vecinos o administraciones.

Una particularidad balear: censo / alou / lluïsme ✅#

En las Baleares existen formas históricas de propiedad compartida (enfiteusis) que no encontrarás en la península. En el alou/alodio, cada transmisión onerosa del dominio útil devenga un laudemio (cat. lluïsme). ✅ Tras la reforma, el porcentaje es del 0,5 % (Ley 7/2017, Compilación art. 56; antes 1 %). Esta carga es redimible (redención). En la práctica esto significa: es imprescindible revisar el Registro de la Propiedad antes de comprar.

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Superficies y Registro de la Propiedad — donde las cifras no coinciden#

Precisamente en los metros cuadrados merece la pena mirar con atención, porque coexisten varias cifras de superficie que rara vez coinciden exactamente.

• superficie útil (superficie útil) frente a la construida (superficie construida, aproximadamente

útil × 0,80–0,85), a lo que se añaden la registral y la catastral. 🟡 Las discrepancias entre estos valores son frecuentes — compáralos antes de comprar, o podrías estar pagando por una superficie que en realidad no existe.

• La referencia catastral tiene 20 dígitos. El coeficiente de participación designa

la cuota de copropiedad, y deslinde/linde/colindante corresponden a lindero y colindante.

• declaración de obra nueva y división horizontal describen la constatación jurídica

y la división en unidades registrales.

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Fuentes (selección)#

• Compilación DLeg 79/1990, art. 56 (alou), Ley 7/2017 · Ley 4/2012 (multipropiedad)
• Código Civil (servidumbre, tanteo/retracto) · Ley 13/2015 (Registro/Catastro)

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