28 · Cobertura de seguros para tu inmueble en Mallorca

*Lo que realmente es obligatorio, dónde no deberías renunciar voluntariamente como comprador — y el clásico error por el que fracasa el pago en caso de siniestro (infraseguro + regla proporcional).*

Leyenda: ✅ obligación legal/documentado en varias fuentes · 🟡 depende del mercado (las primas son valores orientativos).

Seguro de hogar (edificio y contenido)#

A diferencia de Alemania, la protección privada del inmueble en Mallorca funciona normalmente mediante una única póliza multirriesgo que combina edificio y contenido. Debes distinguir tres componentes:

continente = la estructura del edificio. Aquí lo determinante es el valor de reconstrucción de ~800–1.200 €/m² 🟡 — y expresamente no el precio de compra ni el valor del suelo. Precisamente esta confusión sale cara en caso de siniestro.
contenido = el contenido, tasado a valor de reposición.
responsabilidad civil = la responsabilidad civil privada, que suele venir incluida ya en la póliza.

¿Es obligatorio? En principio no. Sin embargo, en cuanto financias con hipoteca, la ley exige únicamente el componente de incendio, el seguro de incendios (art. 8 de la Ley 2/1981, confirmado por la Ley 5/2019); la suma asegurada corresponde al valor de reconstrucción. Importante para ti como comprador: el banco no puede imponerte el proveedor ✅ — puedes comparar libremente. Como referencia de primas 🟡: para un piso se calculan ~200–350 €/año, para un chalet a partir de ~400 €/año.

Seguro de comunidad#

Esta póliza cubre las zonas comunes — fachada, escalera, tejado, así como la responsabilidad civil de la Comunidad de Propietarios. A nivel estatal no existe obligación (LPH); 🟡 tampoco para las Baleares se ha encontrado una norma propia que la exija (🔴 en caso de duda, verifícalo a través del administrador de fincas). Algo a tener en cuenta: en el continente puede producirse un doble seguro con tu póliza de hogar, y en caso de siniestro se corre el riesgo de una disputa sobre coaseguro acerca de quién paga. Consejo práctico desde la perspectiva del comprador: asegura el continente de forma privada solo «a primer riesgo» con una suma reducida.

Seguro RC para alquiler turístico ETV ✅ — obligatorio#

Si quieres usar el inmueble como alojamiento turístico, la póliza de responsabilidad civil es la puerta de entrada: sin ella no hay licencia ETV balear (DRIAT). Se exige una cobertura mínima de 300.000 € y una franquicia máxima de 600 €; se cubren daños personales y materiales de los huéspedes — en propiedad horizontal además daños a la comunidad. La base legal es la Ley 8/2012 / Ley 6/2017, y la prima ronda los ~80–120 €/año 🟡. (→ Cap. 11)

Seguro decenal y aval (obra nueva) ✅#

seguro decenal (LOE art. 19): obligatorio en obra nueva, cubre durante 10 años los daños estructurales desde la recepción de la obra; el tomador del seguro es el promotor. Sin esta póliza no se puede inscribir la obra nueva en el Registro de la Propiedad. Solo se aplica una excepción en el caso del autopromotor individual (autopromotor) de su propia vivienda unifamiliar. (→ Cap. 10)
aval/seguro de caución para anticipos sobre plano (LOE disp. adic. 1ª): garantiza todos los pagos a cuenta más los intereses. La norma para ti es clara — sin esta garantía no entregues ningún anticipo.

Seguro de impago de alquiler y protección frente a okupas#

Relevante en el alquiler de larga duración (es decir, no en la ETV): esta póliza cubre el impago de la renta (a menudo hasta 6-12 meses) así como los gastos de un desahucio (desahucio). La prima se mueve en torno al ~3,5-6 % de la renta anual 🟡. Para segundas residencias vacías existen además pólizas específicas de seguro anti-okupas por ~200-600 €/año. (→ Cap. 13)

Seguro de vida vinculado a la hipoteca — NO es obligatorio ✅#

La Ley 5/2019 (art. 17) prohíbe la vinculación forzosa (venta vinculada): el banco no puede condicionar el préstamo a que contrates un determinado seguro de vida o de hogar con él. Una póliza externa está expresamente permitida — al combinarla en ocasiones se ofrece una bonificación de tipo de interés del 0,10-0,30 % 🟡, que debes sopesar frente a la libre elección de proveedor.

Consorcio de Compensación de Seguros (CCS) ✅#

Detrás del CCS hay una cobertura estatal para riesgos extraordinarios, que se activa automáticamente: en toda póliza de daños se incluye un recargo obligatorio, mediante el cual se financia la cobertura (RD 300/2004). Se incluyen, entre otros, inundación (inundación, incluyendo torrentes/riadas), terremoto, erupción volcánica, tormentas > 120 km/h y terrorismo. No se cubren los daños por roturas de conducciones de origen humano — de eso se encarga la póliza de hogar.

Riesgo natural en Mallorca: se considera que Palma es el municipio con mayor riesgo de inundación, ya que se construyó sobre torrentes soterrados. Los daños «ordinarios» por lluvia suelen ser asumidos por la póliza de hogar a partir de > 40 l/m²/h 🟡; la inundación extraordinaria, en cambio, se canaliza a través del CCS. Si un inmueble está cerca de un torrente, te conviene revisar con detalle la clasificación de riesgo de la ubicación (→ Cap. 10, APR inundación).

Trampas habituales ✅#

infraseguro (infraseguro) en relación con la regla proporcional (art. 30 de la Ley 50/1980): si la suma asegurada es inferior al valor real, la aseguradora indemniza solo de forma proporcional. *Ejemplo de cálculo:* se asegura 120.000 €, el valor real es 200.000 €, el daño es de 25.000 € — aun así solo se pagan 15.000 €. Que esto no es un problema marginal lo demuestra la cifra: ~30 % de las viviendas españolas están infraaseguradas 🟡.
Se equipara el continente con el precio de compra o el valor del suelo; además acechan exclusiones (daños estéticos, falta de mantenimiento) que conviene revisar en la letra pequeña.

❓ Preguntas frecuentes

¿Necesito obligatoriamente un seguro de hogar si voy a vivir yo en la vivienda? No — sin hipoteca no existe obligación, y con hipoteca solo para el componente de incendio (seguro de incendios). Aun así, se recomienda encarecidamente contratar una póliza de hogar completa.

¿Debe estar asegurado mi alquiler turístico? Sí — una póliza de RC ≥ 300.000 € (franquicia máxima de 600 €) es requisito para la licencia ETV.

¿Cubre mi póliza un daño por inundación de un torrente? Las inundaciones extraordinarias las asume automáticamente el Consorcio — a través del recargo que incluye toda póliza.

Fuentes (selección)#

Ley 2/1981 art. 8 + Ley 5/2019 (seguro incendios/vinculación forzosa) · Ley 8/2012 + Ley 6/2017 (ETV-RC)
LOE Ley 38/1999 art. 19 + disp. adic. 1ª · RD 300/2004 (CCS) · Ley 50/1980 art. 30 (infraseguro)

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