06 · Lo que te espera en la reventa — Impuestos sobre la enajenación
*Cuando algún día vendas una propiedad en Mallorca, no es solo la fecha de la firma ante notario lo que determina tu margen. Hay dos cuestiones que mueven dinero real: la "Plusvalía" municipal y la sentencia del Tribunal Constitucional STC 182/2021. Este capítulo te muestra, desde la perspectiva del comprador, con qué debes contar en una futura venta — y dónde puedes recuperar dinero.*
Plusvalía municipal (IIVTNU) — el impuesto municipal sobre el incremento del valor#
Detrás de las siglas se esconde el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Aquí se grava exclusivamente el incremento del valor del suelo (urbano) — no el edificio. Se devenga, entre otros casos, con la venta (la asume el vendedor), así como en herencias y donaciones.
Para ti como comprador esto es, en principio, una obligación del vendedor. Sin embargo, se vuelve relevante en la práctica en cuanto tú mismo te conviertas en vendedor — o cuando recibas una propiedad procedente de una herencia.
⚖️ STC 182/2021 — el antiguo método de cálculo era inconstitucional ✅#
Con la STC 182/2021 de 26/10/2021 (Tribunal Constitucional; BOE-A-2021-19511) ✅, el Tribunal Constitucional derribó el método de cálculo objetivo conforme al art. 107 TRLHL y lo declaró nulo. La consecuencia fue, en un primer momento, un vacío legal.
El camino hasta ahí: Ya antes la STC 59/2017 (BOE-A-2017-6855) y la STC 26/2017 ✅ habían fijado un principio claro — sin incremento real de valor no puede exigirse el impuesto.
La reparación: Real Decreto-ley 26/2021 ✅#
El vacío lo cerró el legislador con el RDL 26/2021 de 8/11/2021 ✅. Desde entonces puedes elegir entre dos métodos:
- (a) objetivo — con nuevos coeficientes actualizados anualmente, o
- (b) incremento real de valor — es decir, precio de venta menos precio de compra.
La frase decisiva para tu cálculo: Sin incremento de valor ⇒ sin impuesto.
Recuperar dinero: la reclamación#
- STC 182/2021 (FJ 6): Quien no hubiera recurrido una
liquidaciónoautoliquidacióna fecha del 26/10/2021, ve su liquidación considerada firme — que por tanto queda, en principio, zanjada. - STS 339/2024 de 28/02/2024 🟡: Sin embargo, aquí se abre una puerta. Si se vendió sin incremento de valor, la plusvalía pagada puede recuperarse incluso con liquidación firme mediante la
revisión de oficio(art. 217 LGT).
Consejo práctico para ti: En caso de ventas con pérdidas o sin ganancia, haz que se compruebe siempre técnicamente si se debe realmente la plusvalía — o si lo ya pagado puede recuperarse. En las autoliquidaciones corre un plazo de cuatro años que no deberías dejar pasar.
Ganancia patrimonial (beneficio de la enajenación) — IRNR#
Determinas la ganancia sujeta a tributación así: Precio de venta − (precio de compra + gastos de adquisición + inversiones que hayan incrementado el valor). Lo que documentes correctamente al comprar y en las reformas reduce, por tanto, tu carga fiscal más adelante.
El tipo impositivo es del 19 % — de forma uniforme para todos los no residentes, sin importar si proceden de la UE o de fuera de ella. La declaración se presenta mediante el Modelo 210, dentro de un plazo de 4 meses desde la venta.
La retención del 3 % — Modelo 211 ✅#
Aquí entras en juego directamente como comprador. Si un no residente te vende una propiedad, tú como comprador retienes el 3 % del precio de compra y lo ingresas a la AEAT mediante el Modelo 211 dentro de 1 mes desde el otorgamiento de la escritura. Económicamente es un pago a cuenta de la deuda de IRNR del vendedor. Si su impuesto real resulta menor, se le devuelve la diferencia.
Esta es tu obligación como comprador — si la incumples, respondes por ella. En la práctica, el importe simplemente se descuenta del precio de compra. Hay una excepción: si el vendedor presenta un certificado de residencia fiscal española de la AEAT, la retención desaparece por completo.
Para profundizar: los dos métodos de cálculo de la plusvalía#
Desde el RDL 26/2021, el contribuyente puede optar por la variante más favorable de las dos:
- Objetivo:
valor catastraldel suelo × coeficiente legal (según los años de tenencia) × tipo municipal. *Ejemplo de cálculo:* valor del suelo 55.000 € × 0,21 (9 años) = 11.550 € × 29 % = 3.349,50 €. - Real: (precio de venta − precio de compra) × proporción del suelo en el
valor catastral× tipo.
Qué método resulta más barato depende del caso concreto — por eso esta comparación debe quedar en manos de un especialista antes de realizar el pago.
Lo particular en Palma 🟡#
- El tipo en Palma es del 30 % — el máximo legal estatal. Se está debatiendo políticamente una rebaja del 25 % al 18 %, 🟡 pero aún no está en vigor. Planifica, por tanto, con el valor actualmente vigente.
- Bonificación por herencia
vivienda habitual: Para descendientes o cónyuges con 30 meses de residencia, existe una bonificación escalonada según el valor del suelo — ≤ 100.000 € → 95 %, hasta 125.000 € → 75 %, hasta 150.000 € → 50 %, hasta 200.000 € → 25 %. 🔴 Atención: otros municipios tienen sus propias ordenanzas — debes verificarlas por separado, los valores de Palma no se aplican automáticamente allí.
❓ Preguntas frecuentes#
¿Tengo que pagar la plusvalía al vender en Mallorca si vendo con pérdidas? No. Desde la STC 182/2021 / RDL 26/2021, si no hay incremento real de valor, no se devenga la plusvalía. Si has pagado indebidamente, en determinadas circunstancias puedes reclamar la devolución.
¿Qué es la retención del 3 % en la venta por parte de un extranjero? El comprador retiene el 3 % del precio de compra (Modelo 211) — como pago a cuenta del IRNR del vendedor no residente.
Fuentes (selección)#
- STC 182/2021 (BOE-A-2021-19511), STC 59/2017 (BOE-A-2017-6855), STS 339/2024 → Cap. 23
- RDL 26/2021 · AEAT Modelo 210/211