31 · Optimizar la fiscalidad de la venta — lo que realmente cuesta la ganancia patrimonial
*Quien vende en Mallorca paga sobre el beneficio la ganancia patrimonial. Se puede reducir legalmente — y la palanca más eficaz, con diferencia, es un valor de adquisición bien documentado.*
Leyenda: ✅ oficial/documentado en varias fuentes · 🟡 depende del caso concreto · 🔴 se necesita asesor fiscal. Esto no sustituye el asesoramiento fiscal — en una venta concreta, consulta con un asesor fiscal.
Qué es exactamente la ganancia patrimonial ✅#
Beneficio = Valor de transmisión − Valor de adquisición
Ambos lados de esta ecuación se pueden influir — y ahí es exactamente donde se decide cuánto acaba llevándose Hacienda.
- Valor de transmisión: el precio de venta, del que se descuentan los gastos del vendedor — comisión de la agencia, plusvalía y abogado.
- Valor de adquisición: la palanca de optimización más importante. Aquí cuenta el precio de compra más ITP/IVA+AJD, notaría, Registro de la Propiedad,
gestoríae inversiones que aumenten el valor (mejoras) — estas últimas, eso sí, solo si existe unafactura. - Lo que NO se puede computar: los intereses de la hipoteca 🔴 así como el mero mantenimiento y las reparaciones (
conservación) 🟡. Solo se consideran auténticasmejoras— es decir, ampliación, piscina, reforma integral.
Para ti, como comprador, esto significa: cada euro documentado reduce el beneficio que tributarás años después. Archiva desde el primer día cada factura — lo que falte aquí ya no podrás recuperarlo en la venta.
Los tipos impositivos ✅#
Residentes — base del ahorro del IRPF (base del ahorro), 2025/2026. Esta escala se aplica de forma uniforme en todo el Estado, sin retención previa:
| Tramo del beneficio | Tipo |
|---|---|
| hasta 6.000 € | 19 % |
| 6.000–50.000 € | 21 % |
| 50.000–200.000 € | 23 % |
| 200.000–300.000 € | 27 % |
| más de 300.000 € | 30 % ✅ (desde 2025, Ley 7/2024; antes 28 %) |
No residentes (IRNR): para ellos el beneficio tributa a un tipo fijo del 19 % plano, declarado mediante el Modelo 210 (plazo de 4 meses). Ya en el momento de la compra, el comprador retiene un 3 % retención (→ cap. 06).
Exenciones — solo para residentes o residentes en la UE/EEE#
Reinversión en la vivienda habitual ✅#
Si vendes tu vivienda habitual y destinas el importe obtenido a una nueva vivienda habitual, el beneficio queda exento de tributación — en caso de reinversión solo parcial, la exención es proporcional. Para que esto se aplique deben cumplirse tres condiciones: haber residido en ella tres años, un plazo de reinversión de 2 años antes o después de la venta, y la exención debe solicitarse activamente en la declaración — no ocurre de forma automática.
- ✅ La exención se aplica en toda la UE — es decir, también puedes reinvertir en Alemania. Lo determinante es únicamente dónde resides fiscalmente en el año de la venta.
- ✅ También los no residentes de la UE/EEE pueden acogerse a ella mediante el Modelo 210 (código 33/34), siempre que vendan su antigua vivienda habitual en España. Para segundas residencias o viviendas vacacionales esto expresamente no se aplica.
A partir de los 65 años ✅#
- Vivienda habitual: quien a partir de los 65 años vende su vivienda habitual queda totalmente exento — y ello sin obligación de reinversión.
- Otro inmueble: exento si reinviertes en una renta vitalicia (
renta vitalicia) — con un límite de 240.000 €, plazo de 6 meses, a partir de los 65 años (→ cap. 33). - 🟡 Ambos supuestos solo se aplican a residentes, porque están vinculados a la
vivienda habitualen el IRPF.
Coeficientes de abatimiento — inmuebles anteriores a 1995 ✅#
Si el inmueble se adquirió antes del 31/12/1994, la parte del beneficio generada hasta 2006 se reduce en un 11,11 % por año — aunque solo hasta un valor de transmisión acumulado de 400.000 € (límite vigente desde 2015). 🟡 El cálculo es complejo, así que revísalo con un asesor fiscal.
Impuestos relacionados de un vistazo (referencias cruzadas)#
- Plusvalía municipal — incremento de valor del suelo, a cargo del vendedor → 06
- 3 %
retenciónpara no residentes → 06 - Venta a través de una sociedad — 25 % de Impuesto sobre Sociedades, sin exención de vivienda habitual → 18
- Doble imposición en el país de origen — CDI, principio de territorialidad → 14
- Exit Tax (art. 95 bis LIRPF): afecta a participaciones/valores (> 4 millones de € o ≥ 25 %/> 1 millón de €), pero no a inmuebles en propiedad directa — solo es relevante si el inmueble se posee a través de una sociedad 🟡.
Cálculo práctico: no residente, Palma#
Imagina el siguiente caso.
Compra en 2015: 400.000 € de precio de compra + 32.000 € de ITP + 4.000 € de gastos adicionales = 436.000 €. A ello se suma una reforma en 2018, debidamente documentada con factura, de +60.000 € → el valor de adquisición sube a 496.000 €.
Venta en 2025: 700.000 € de precio de venta − 25.410 € de comisión de agencia − 4.590 € de plusvalía = 670.000 € de valor de transmisión.
De ahí resulta un beneficio de 174.000 €, gravado al 19 % = 33.060 €. Tras descontar el 3 % ya retenido (21.000 €), queda un pago pendiente de 12.060 €.
La clave: si no hubiera podido documentar la reforma ni los gastos de venta, habría pagado unos 17.100 € más de impuestos — por exactamente la misma operación.
Los errores que salen caros#
- 🔴 Falta de facturas de
mejoras: sinfactura, la optimización simplemente se pierde. - 🔴 El "dinero en B" en la compra se paga caro: un valor de adquisición artificialmente bajo dispara el beneficio en la venta — así que pagas doblemente caro, y encima corres el riesgo de sanciones.
- 🟡 No solicitar la exención por reinversión (no hay automatismo alguno); o que el no residente olvide reclamar la devolución del 3 %.
❓ Preguntas frecuentes#
¿Cuánto impuesto pago como extranjero al vender? Como no residente son 19 % planos sobre el beneficio (Modelo 210); ya se retiene un 3 % en el momento de la venta.
¿Puedo, como alemán, aprovechar la exención por reinversión? Sí — si vendes tu antigua vivienda habitual en España y (como residente en la UE) reinviertes en una nueva vivienda habitual. Para viviendas vacacionales no se aplica.
¿Existe un descuento fiscal tras una tenencia prolongada? Solo a través de los coeficientes de abatimiento — y estos únicamente se aplican a inmuebles comprados antes de 1995.
Fuentes (selección)#
- Agencia Tributaria (IRPF 2025, ganancia patrimonial; Modelo 210; mayores de 65) · Ley 7/2024 (base del ahorro 30 %)
- DT 9ª LIRPF (abatimiento) · Art. 95 bis LIRPF (Exit Tax) · DGT (reinversión en toda la UE)