32 · Amarre en Mallorca: Qué compras – y qué no

*El error de pensamiento más frecuente y más caro al comprar, aclarado de antemano: un amarre en Mallorca no lo adquieres en propiedad. Lo que compras es la entrada en un derecho de uso limitado en el tiempo basado en una concesión. Cuánto tiempo le queda a ese derecho es más importante para el valor que cualquier otra cosa.*

Leyenda: ✅ oficial/documentado en varias fuentes · 🟡 valor orientativo/fuente puntual · 🔴 solo anuncio/indicio.

Lo que realmente hay detrás de un amarre a nivel jurídico ✅#

Un amarre o punto de atraque es simplemente el propio punto de atraque. En los puertos públicos este se encuentra sobre dominio público marítimo-terrestre (Ley de Costas 22/1988) y, por tanto, es inalienable. En términos concretos para ti: nunca serás propietario. Lo que obtienes es un derecho de uso preferente — un derecho de uso preferente que dura exactamente lo mismo que la vida útil restante de la concesión. Cuando esta expira, la plaza revierte sin indemnización a la administración pública (reversión).

Si te ofrecen un amarre como "en propiedad", desde el punto de vista del comprador se trata de un derecho temporal y nada más. Con cada año que se reduce la vida útil restante, el valor se acerca a cero. Por eso nuestra primera regla es: comprueba siempre la vida útil restante antes de hablar de precio.

Concesiones y puertos: quién otorga qué#

Marco legal: Para los puertos estatales rige el RDLeg 2/2011 (duración máx. 50 años). Para los puertos autonómicos (Ports IB) se aplican la Ley 10/2005 y el Decreto 11/2011 (hasta ahora 35 años).
Reforma mayo 2026: Las concesiones autonómicas se han ampliado hasta 50 años (75 en casos excepcionales) 🟡 — la aplicación aún está en curso.
Entidades gestoras: Básicamente tienes que vértelas con tres bloques — APB (Ports de Balears, estatal: Palma, Alcúdia…), Ports IB (autonómico) y marinas y clubes privados (Puerto Portals, Port Adriano, Club de Mar…). En una marina privada entra en juego un factor adicional que muchos compradores pasan por alto: la duración propia de la concesión del operador. Esta limita, en caso de duda, tu derecho.

Transmisión (Cesión / Traspaso): no es una venta normal ✅#

Quien piense que un amarre cambia de dueño con la misma libertad que una vivienda, se equivoca:

El derecho de uso preferente se puede transmitir en principio — aunque a menudo pesa sobre la operación un derecho de tanteo (tanteo y retracto) del concesionario.
La transmisión de la concesión en sí solo funciona con autorización previa de la autoridad portuaria.
Una simple autorización de uso en gestión directa de Ports IB es incluso personal e intransmisible. La única excepción: una única vez mortis causa para el mismo barco.

A lo que debes prestar atención como comprador: sin la autorización necesaria no hay transmisión válida. Esto no es una formalidad, es tu riesgo central de compra y precio.

Panorama de costes e impuestos#

Precio de compra (precio de cesión): Lo fija el concesionario; varía mucho según el puerto, la eslora del barco y la vida útil restante. 🔴 Como cifra aproximada orientativa en el segmento premium (Puerto Portals) circulan valores de unos 68.000 € (10 m) a aproximadamente 175.000 € (12 m) — son datos puramente de anuncio.
Costes recurrentes: cuota/mantenimiento así como tasas portuarias/canon de ocupación.
Impuesto de compra: Si vende un empresario, se aplica el IVA 21 %; si vende un particular, entra en juego el ITP al tipo balear 🟡. Nunca ambos a la vez. Los antiguos tipos IVA 18 % / ITP 4 % están obsoletos y ya no aplican.
IBI: El titular de la concesión está sujeto al IBI (base según valor catastral). Junto con las tasas portuarias, esto puede suponer una doble carga 🟡.

La embarcación en sí: matriculación, listas, impuesto, titulación#

Bandera y matriculación: abanderamiento (bandera española) más matriculación. En cuanto a las listas, decide el uso: Lista 6ª corresponde al chárter comercial, Lista 7ª al uso privado (RD 1435/2010).
IEDMT (impuesto de matriculación): Para embarcaciones privadas de más de 8 m cuesta un 12 %; hasta 8 m incluidos queda exento. Es posible una exención en caso de dedicación exclusiva al chárter (especialmente entre 8 y 15 m) 🟡.
IVA: El alquiler de un amarre está sujeto, según criterio de la DGT, al tipo general del 21 % 🟡. El chárter, además, exige bandera española o comunitaria.
Titulación: Para yates de entre 12 y 15 m necesitas el PER (hasta 15 m, 12 millas náuticas, incluida la travesía Península–Baleares).

Las trampas típicas ✅#

1. Una vida útil restante corta es el asesino de valor más seguro. 2. La plaza "comprada" sigue siendo solo un derecho de uso — no figura en el Registro de la Propiedad. 3. La autorización de transmisión y el derecho de tanteo del puerto pueden hacer fracasar tu operación. 4. Caso práctico Puerto Portals: una reducción de la duración provocó aquí hasta un 50 % de pérdida de valor 🟡. 5. Las listas de espera son reales — en Ports IB había más de 7.200 inscritos en la lista en 2026. 6. Doble coste por IBI más tasas. 7. Un error de lista o bandera te cuesta la exención de IEDMT.

❓ Preguntas frecuentes#

¿Puedo comprar un amarre en propiedad? No. Se trata de dominio público portuario. Adquieres un derecho de uso limitado en el tiempo a través de una concesión, y la vida útil restante determina su valor.

¿IVA o ITP en la compra? Depende del vendedor: si es empresario, se aplica el IVA 21 %; si es un particular, rige el ITP al tipo balear. Nunca ambos a la vez.

¿Necesito autorización para la reventa? Por regla general, sí — la autoridad portuaria debe dar su conformidad. Los meros derechos de uso de Ports IB solo se pueden transmitir mortis causa.

Fuentes (selección)#

Ley 22/1988 (Costas) · RDLeg 2/2011 · Ley 10/2005 + Decreto 11/2011 (Ports IB) · RD 1435/2010 (Listas)
APB/Ports IB · NauticaLegal/Buades Legal · Reforma Ley de Puertos 2026 (prensa) 🟡

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