04 · Lo que el fisco se lleva en la compra de un inmueble
*Ninguna otra partida de los gastos de compra pesa tanto como el impuesto de adquisición. En este capítulo te presentamos la escala balear del ITP verificada con fuentes primarias — y el reñido debate sobre el tipo de AJD (1,2 % frente a 1,5 %) se aclara por fin de forma rigurosa.*
Orientación rápida sobre los gastos totales: En una vivienda de segunda mano deberías prever entre el ~10 % y el 13 % del precio de compra; en una obra nueva, ~12–13 % (es decir, el 10 % de IVA más AJD, además de notario, Registro de la Propiedad y abogado). Más adelante hacemos el cálculo con cifras reales.
Dos posibles vías fiscales — cuál se aplica en tu caso#
Que se aplique el ITP o la combinación de IVA y AJD depende de una única cuestión: ¿compras de segunda mano o directamente al promotor?
- De segunda mano (
segunda mano, mercado de reventa) → se aplica el ITP
(Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales).
- Obra nueva, primera venta → aquí pagas 10 % de IVA más AJD
(Actos Jurídicos Documentados).
Antes de calcular el impuesto: el valor de referencia ✅#
Antes de que se aplique cualquier tipo, surge la pregunta de sobre qué base se tributa realmente — y no tiene por qué ser tu precio de compra.
✅ constatado — Con efectos desde el 1.1.2022 (Ley 11/2021, BOE-A-2021-11473; modifica el art. 10 TRLITPAJD y el art. 9 LISD), el valor de referencia determinado por el Catastro constituye la base imponible mínima en el ITP, el AJD y el ISD. El mecanismo es el siguiente: siempre prevalece el mayor de los dos importes —bien tu precio de compra, bien dicho valor de referencia— con independencia de lo realmente pactado.
⚖️ Defensa frente a valores excesivos — STC 13/2026 ✅#
Con la sentencia STC 13/2026, de 12.02.2026, el Tribunal Constitucional ✅ ha confirmado que el valor de referencia es constitucional. Sin embargo, lo decisivo es la motivación: solo resulta sostenible porque detrás hay un sistema abierto con plena libertad probatoria. Esto significa, para ti como contribuyente, que puedes rebatir el valor con cualquier medio de prueba, en primer lugar mediante un informe pericial (informe pericial). Si el valor de referencia supera el precio real de mercado, tienes abierta la vía de impugnación (rectificación de autoliquidación → TEAR/TEAC → tribunales).
Consejo práctico para compradores: - Consulta elvalor de referenciaantes de la cita con el notario, a través de la Sede del Catastro. - Bajo ningún concepto firmes la escritura por debajo de este valor para ahorrar impuestos — la consecuencia sería una liquidación complementaria (liquidación complementaria) y, además, una sanción.
El ITP en Baleares: por tramos y progresivo ✅#
✅ constatado — El anclaje legal es el Decreto Legislativo 1/2014 de les Illes Balears, art. 10 (BOE-A-2014-6925). Los tramos superiores del 12 %/13 % se añadieron mediante el Decreto-ley 4/2023 y se prorrogaron posteriormente a través de la Ley 12/2023 (ley de presupuestos de 2024) — vigentes, por tanto, para 2025/2026.
Un error de bulto que conviene desmontar de entrada: el ITP no se aplica como un único tipo fijo sobre todo el precio de compra. El cálculo se hace por tramos y de forma progresiva — cada tramo de valor tributa a su propio tipo:
| Tramo de valor | Tipo |
|---|---|
| hasta 400.000 € | 8 % |
| 400.000,01 – 600.000 € | 9 % |
| 600.000,01 – 1.000.000 € | 10 % |
| 1.000.000,01 – 2.000.000 € | 12 % |
| más de 2.000.000 € | 13 % |
✅ Presta atención: El tipo máximo del 13 % solo se aplica a partir de 2 millones de € — el tramo entre 1 y 2 millones se mantiene en el 12 %. Aquí es donde muchas fuentes secundarias se equivocan.
Existen reducciones, pero están sujetas a requisitos y, por lo general, solo son accesibles a residentes que adquieren su vivienda habitual. Son posibles, por ejemplo, un 4 % para la vivienda habitual ≤ 270.151,20 €, un 2 % entre otros para compradores menores de 36 años, familias numerosas y personas con discapacidad, y, en casos concretos, incluso una bonificación del 0 % para jóvenes que compran su primera vivienda. Quien, siendo extranjero, adquiera una segunda residencia o un inmueble vacacional por lo general no puede acogerse a estas bonificaciones.
Plazo y modelo: Se declara mediante el modelo 600 ante la ATIB, dentro de un plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura.
Quien compra obra nueva: IVA más AJD ✅#
En la primera venta, dos componentes sustituyen al ITP:
- IVA del 10 % sobre el precio de compra (en viviendas).
- AJD al tipo general del 1,5 % ✅ — regulado en el DLeg 1/2014 IB.
🔎 ¿1,2 % o 1,5 %? La contradicción del AJD, aclarada con rigor#
✅ aclarado (DLeg 1/2014 IB). Tres tipos de AJD distintos generan la confusión:
- General 1,5 % — recogido en el art. 15 (vigente así desde el 1.1.2020; antes era del 1,2 %).
- Reducido 1,2 % — exclusivamente para la primera vivienda de uso propio ≤ 270.151,20 €, fijado
en el art. 17.
- Incrementado 2 % — para inmuebles ≥ 1.000.000 € o en el caso de
renuncia a la exención del IVA,
regulado en el art. 17 bis.
Así pues, el 1,2 % que suele circular es el tipo reducido — y no precisamente el general.
Carga fiscal en obra nueva, redondeada: ~11,5 % (10 % de IVA + 1,5 % de AJD).
Tres ejemplos calculados (segunda mano, no residente, sin hipoteca)#
Con 500.000 €: ITP = 400.000 × 8 % + 100.000 × 9 % = 41.000 €. A esto se suman notario (~1.300 €), Registro de la Propiedad (~750 €), gestoría (~500 €), abogado (~1 % + IVA ≈ 6.050 €) y, si procede, un traductor (~400 €) — en total ≈ 50.000 € (≈ 10 %).
Con 1.000.000 €: ITP = 32.000 (8 %) + 18.000 (9 %) + 40.000 (10 %) = 90.000 €. Con los gastos añadidos llegas a ≈ 107.000 € (≈ 10,7 %).
*A modo de comprobación:* Con 700.000 € resulta ITP = 32.000 + 18.000 + 10.000 = 60.000 € ✅ (coherente).
Qué modelos te esperan#
| Modelo | Finalidad | Plazo |
|---|---|---|
| 600 | ITP/AJD (ATIB) | 30 días hábiles desde la escritura |
| 210 | IRNR (no residentes, → cap. 05/06) | anual / 4 meses en caso de venta |
| 211 | Retención del 3 % retención en ventas de no residentes (→ cap. 06) | 1 mes desde la escritura |
| 714 | Impuesto sobre el Patrimonio (→ cap. 07) | campaña de la renta (abr–jun) |
| 720 | Patrimonio en el extranjero (solo residentes, → cap. 18/19) | 1.1.–31.3. |
Profundización#
Calendario fiscal de un vistazo#
| Plazo | Trámite | Modelo |
|---|---|---|
| 30 días hábiles desde la escritura | ITP / AJD | 600 |
| 1 mes desde la escritura | Retención del 3 % (vendedor no residente) | 211 |
| 1–20 de enero (alquiler) / año siguiente (uso propio) | IRNR del propietario | 210 |
| 30 días hábiles (venta) / 6 meses (herencia) | Plusvalía municipal | municipal |
Las reducciones del ITP en detalle (DLeg 1/2014 IB)#
- Exención total — 0 € de ITP (bonificación del 100 %): para la primera
vivienda habitual, siempre que
el comprador tenga menos de 30 años o presente una discapacidad ≥ 33 % (art. 14 quater). Condicionado a: residencia en Baleares durante los 3 años anteriores, primer inmueble con al menos el 50 % en pleno dominio, valor ≤ 270.151,20 €. ✅
- 2 % sobre los primeros 270.151,20 € para compradores de primera vivienda menores de 36 años. 🟡
- Familia numerosa / monoparental ✅: 2 % sobre los primeros 270.151,20 € (por encima, 8 %),
siempre que el inmueble constituya vivienda habitual y el valor total no supere los 350.000 €. 🔎 El 5 % que circula en fuentes secundarias corresponde en realidad a las VPO (viviendas de protección oficial) y no a la bonificación habitual para familias numerosas. 🔴 Aún no está claro qué artículo se aplica exactamente (art. 10 o 12 DLeg 1/2014).
- 🟡 A fecha de 2026: Los límites de precio específicos por isla para estas bonificaciones han subido (en Mallorca ahora
307.089 €) — pero la propia bonificación sigue refiriéndose únicamente a los primeros 270.151,20 €.
Casos particulares en ITP/IVA#
- Garajes y trasteros: En obra nueva se aplica el IVA del 10 % para como máximo 2 plazas de aparcamiento,
y solo si se adquieren en el mismo acto jurídico que la vivienda — para la 3.ª plaza se aplica el 21 %. ✅
- VPO: La primera transmisión está exenta de AJD. ✅
extinción de condominio(disolución de la comunidad de bienes): por regla general solo se aplica el AJD, no
el ITP. 🟡
renuncia a la exención del IVA(transmisión a un empresario): se genera un 2 % de AJD
además de una inversión del sujeto pasivo — en este caso el IVA lo adeuda el comprador. ✅
La reforma del IRNR en 2024 (importante si alquilas)#
✅ Para las rentas de alquiler devengadas desde el 1.1.2024, desaparece la declaración trimestral; ahora se liquida una sola vez al año (modelo 210), con plazo del 1 al 20 de enero del año siguiente (para el territorio común = Baleares). La renta imputada (uso propio) sigue teniendo periodicidad anual (con plazo hasta el 31.12. del año siguiente). Si el inmueble pertenece a varios propietarios, cada propietario presenta su propio modelo 210.
❓ Preguntas frecuentes#
¿Cuánto es el ITP en Mallorca? En el mercado de segunda mano se aplica el ITP progresivo — 8 % hasta 400.000 €, después 9/10/12 %, y a partir de 2 millones de € finalmente 13 %. En obra nueva, en cambio, se aplica el 10 % de IVA + 1,5 % de AJD.
¿Qué es el valor de referencia y por qué importa? Se trata de un valor determinado por el Catastro que, desde 2022, sirve como base imponible mínima del impuesto de compra. Se tributa por el mayor de dos valores —tu precio de compra o el valor de referencia—. Este último puede impugnarse mediante un informe pericial (STC 13/2026).
Fuentes (selección)#
- DLeg 1/2014 IB (BOE-A-2014-6925), art. 10 (ITP), art. 15/17/17bis (AJD) · DL 4/2023 · Ley 12/2023
- Ley 11/2021 (BOE-A-2021-11473) · STC 13/2026 (→ cap. 23) · ATIB / Sede del Catastro