05 · Los costes fijos anuales de un inmueble en Mallorca
*Un inmueble cuesta dinero incluso cuando está vacío — aquí ves, como comprador, con qué debes contar año tras año, sin necesidad de alquilarlo.*
Antes de firmar por un inmueble, conviene echar un vistazo sobrio a la carga recurrente. Una cosa es el precio de adquisición y los gastos de compraventa; otra, la carga que se repite cada año en forma de impuestos, tasas y gastos comunitarios. Desde la perspectiva del comprador, esa es precisamente la cifra que determina tu cuota real de mantenimiento — y se puede calcular con precisión de antemano.
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) — el impuesto sobre bienes inmuebles#
El IBI es un impuesto municipal que se devenga cada año. Se calcula a partir del valor catastral multiplicado por el tipo local, el tipo de gravamen. La norma de referencia es el RDLeg 2/2004 (Ley de Haciendas Locales).
- En Mallorca, el tipo se sitúa de media en torno al ~0,5 % del
valor catastral; a nivel nacional el rango va del 0,4 al 1,3 %. Dado que elvalor catastralsuele estar bastante por debajo del valor real de mercado, la carga se mantiene moderada — en la práctica esto suele suponer entre 500 y 2.000 €/año. - Ejemplos de tipos de
urbana: Palma 0,445 % ✅ — el tipo más bajo entre las grandes ciudades españolas —, Calvià 0,495 % ✅ (Ordenanza 2025), Andratx ~0,495 % y Alaró ~0,716 %. 🔴 Atención: los importes finales del IVTM para Palma/Calvià se encuentran en los PDF de las ordenanzas bloqueados con error 403 y deben verificarse a nivel municipal. - Vencimiento: se recauda de forma municipal; en Palma, por ejemplo, entre septiembre y diciembre, mientras que Calvià lo carga directamente a través del ayuntamiento (no a través del ATIB).
¿Quién paga el IBI en el año de la venta? ⚖️ STS 409/2016 ✅#
Esta cuestión te supone dinero contante y sonante en el momento de la compra. Según la STS 409/2016 de 15/06/2016 (rec. 2110/2014) ✅, el IBI se debe al ayuntamiento por parte de quien fuera propietario a 1 de enero — es decir, el vendedor. A falta de pacto en contrario, este puede sin embargo repercutir el importe de forma proporcional (prorrateado desde la entrega) al comprador. Consejo práctico desde el punto de vista del comprador: haz constar expresamente el reparto en la escritura, para evitar disputas sobre la cuota exacta.
Tasa de basura / recogida de residuos — la tasa de basuras#
La tasa de basuras también es municipal y suele vencer junto con el IBI. 🟡 Es habitual una cuantía de ~100–200 €/año; en Palma, alrededor de 209,72 €/año 🟡 (hogar de referencia según la "Tarifa Justa" de EMAYA), mientras que en Calvià la tarifa se incrementó un +23 % en 2025. 🔴 Los tramos exactos de tarifas se encuentran en las ordenanzas bloqueadas y deben verificarse a nivel municipal. Ten en cuenta que la reforma estatal (Ley 7/2022) está elevando las tasas en muchos municipios.
Gastos de comunidad (Comunidad de Propietarios) + Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960)#
Este apartado solo te afecta si compras un piso o una urbanización con elementos comunes. En complejos de calidad, las cuotas rondan los ~100–300 €/mes, en resorts de lujo son proporcionalmente más altas; para una finca aislada, la cuota es 0 €.
- La
derramadesigna una derrama extraordinaria para obras de mayor envergadura — afecta a quien sea propietario en el momento del vencimiento. - El
certificado de estar al corriente de pagodocumenta la situación de deudas frente a la comunidad y es un documento obligatorio antes de la firma de la escritura (art. 9.1.e LPH). Por qué esto es crítico para ti: el comprador responde con el inmueble de las deudas comunitarias pendientes del año en curso y de los 3 años anteriores. - Echa además un vistazo a los
estatutos— pueden prohibir el alquiler turístico (→ cap. 11/13).
IRNR — renta imputada (el impuesto ficticio por uso propio para no residentes)#
Poco conocido, pero decisivo para propietarios internacionales: incluso un inmueble que no se alquila en absoluto genera para el no residente el IRNR, a declarar anualmente mediante el Modelo 210. El cálculo se realiza en dos pasos:
1. La base imponible es del 1,1 % del valor catastral, siempre que este se haya revisado en los últimos 10 años — en caso contrario, 2 % (para valores más antiguos). 2. Sobre esta base se aplica un tipo del 19 % para residentes de la UE/EEE, o del 24 % para terceros países (Reino Unido, EE. UU., Suiza).
Ejemplo de cálculo: valor catastral 200.000 € × 1,1 % = 2.200 €, de los cuales × 19 % = 418 €/año.
Otras partidas recurrentes de un vistazo#
Además, hay otras partidas más pequeñas pero regulares que no pueden faltar en ninguna cuenta anual honesta:
| Partida | Orden de magnitud |
|---|---|
seguro de hogar (edificio/contenido) | ~300–800 €/año (más en el caso de una villa) |
| Suministros (cuotas fijas de electricidad/agua) | según consumo |
vado (licencia de vado) | ~30–100 €/año (municipal) 🔴 |
| Perro: no existe un impuesto clásico sobre perros, pero sí seguro de responsabilidad civil obligatorio (Ley 7/2023) | ~50–100 €/año |
❓ Preguntas frecuentes#
¿Se pagan impuestos en Mallorca aunque no alquile el inmueble? Sí. Como no residente pagas el IRNR sobre el uso propio ficticio (renta imputada, 1,1 %/2 % del valor catastral × 19 %/24 %) — a lo que se suman el IBI, la tasa de basuras y, en su caso, la comunidad.
Fuentes (selección)#
- RDLeg 2/2004 (Haciendas Locales) · STS 409/2016 (→ cap. 23) · Ley 49/1960 (LPH, art. 9)
- AEAT Modelo 210 (renta imputada) · ATIB / ordenanzas municipales