18 · ¿Comprar a través de una sociedad o a título particular? Formas jurídicas de un vistazo
*Cuándo compensa adquirir un inmueble a través de una sociedad, qué significa cada forma jurídica, en qué momentos interviene Hacienda – y qué aporta la Ley Beckham a los nuevos residentes. Una guía para compradores internacionales.*
¿Qué formas jurídicas son posibles?#
Antes de plantearte estructuras fiscales, conviene analizar las propias formas societarias españolas. No solo difieren en el capital necesario, sino también en la responsabilidad y el tratamiento fiscal — y eso es precisamente lo que determinará después si una estructura tiene sentido para ti.
- SL (
Sociedad Limitada, ≈ Sociedad de Responsabilidad Limitada): Desde la reforma «Crea y Crece» (Ley 18/2022), formalmente basta con un capital mínimo a partir de 1 €. Sin embargo, por debajo de 3.000 € rigen normas especiales de protección de acreedores, por lo que en la práctica los asesores suelen recomendar un capital real. Los costes de constitución sin aportación de capital rondan entre 1.500 y 3.000 €. - SLU: la variante unipersonal de la SL, identificable por el añadido «Unipersonal».
- SA: exige un capital mínimo de 60.000 € — prácticamente irrelevante para la mera tenencia de inmuebles.
- Autónomo: aquí respondes de forma ilimitada y tributas según el IRPF. El sistema de cotización depende de los ingresos desde 2023; el primer año se aplica la
tarifa planade 80 €/mes. comunidad de bienes: una comunidad sin personalidad jurídica propia, gravada mediante elrégimen de atribución de rentas.sociedad patrimonial: la clásica sociedad patrimonial destinada a la tenencia de inmuebles. Tributa al 25 % de Impuesto sobre Sociedades, pero no disfruta de bonificaciones ni de la exención en el Impuesto sobre el Patrimonio propia de la «empresa familiar».
Los impuestos y sus fechas clave#
Quien opera a través de una sociedad convive con un calendario fijo de declaraciones y plazos. Conviene conocerlos antes de decidir a favor o en contra de una estructura.
Impuesto de Sociedades(Impuesto sobre Sociedades): El tipo general es del 25 %. Para la microempresa se aplican tipos del 21/22 % (2025), para la ERD el 24 % (2025→23 % en 2026), y en caso de nueva creación, un 15 %. Se presenta mediante el Modelo 200 del 1 al 25 de julio.- IRPF (para residentes): progresivo del 19 al 47 %; la campaña de declaración se desarrolla de abril a junio mediante el Modelo 100.
- IRNR (para no residentes): 19 % (UE) o 24 % (fuera de la UE), declarado mediante el Modelo 210.
- IVA: trimestral mediante el Modelo 303; el IAE queda exento por debajo de 1 millón de € de facturación.
¿Cuándo se considera que eres residente fiscal? (Regla de los 183 días)#
Hacienda española te considera residente si pasas más de 183 días al año en España o si tienes allí el centro de tus intereses económicos. Importante para los compradores: España no contempla un año de residencia parcial — la obligación tributaria se extiende a todo el año natural en cuanto se activa.
La Ley Beckham (régimen especial de impatriados)#
Para quienes se trasladan a España sin haber sido residentes fiscales en los 5 años anteriores, este régimen especial puede resultar ventajoso: los rendimientos del trabajo tributan a un tipo fijo del 24 % — hasta 600.000 €, por encima de esa cifra al 47 %. El régimen tiene una duración de 6 años, y el Impuesto sobre el Patrimonio solo grava los bienes situados en España. La solicitud se presenta mediante el Modelo 149 dentro de los 6 meses siguientes.
¿A título particular o a través de una sociedad? Qué opción te conviene#
Esta decisión no puede tomarse de forma genérica. Depende de tu patrimonio, del uso que le des al inmueble y de tu horizonte temporal. Estas son las tres vías realistas, comparadas:
- Comprar a título particular: menores costes recurrentes, reducciones del IRPF en el alquiler y una reventa sin complicaciones. La opción evidente para uso propio o segunda residencia.
- SL española o
patrimonial: En lugar del IRPF de hasta el 47 %, aquí se aplica el Impuesto sobre Sociedades del 25 %, lo cual resulta rentable sobre todo con grandes patrimonios o carteras. Puedes deducir ampliamente gastos de explotación — pero cuidado: no existe ninguna ventaja en el ITP, y al vender con posterior reparto de beneficios existe el riesgo de una doble imposición económica. - Sociedad extranjera: Aquí apenas queda alguna ventaja. El registro de titulares reales (UBO) y el intercambio automático de información garantizan transparencia, y si el domicilio se encuentra en un paraíso fiscal, se aplica anualmente un 3 % de
gravamen especial(GEBI) sobre el valor catastral (Modelo 213). - 🟡
Art. 314 LMV(venta de participaciones en lugar del inmueble): exenta de ITP solo si no existe intención de elusión fiscal. Esta norma antiabuso se activa en cuanto se adquiere el control a través de una sociedad de predominio inmobiliario — un aspecto que siempre debes hacer revisar en las operaciones de compraventa de participaciones (share deals).
Fuentes (selección)#
- Ley 18/2022 («Crea y Crece») · Ley 7/2024 (tipos del IS) · Art. 9 y 93 Ley IRPF (residencia/Beckham)
- AEAT (Modelos 200/210/303/213) · GEBI (Modelo 213)