11 · ETV — Alquiler turístico en Mallorca
*Quien quiera destinar un inmueble en Mallorca también al alquiler a turistas se mueve en uno de los ámbitos jurídicos más estrictamente regulados y más frecuentemente modificados de la isla. Un cálculo de rentabilidad que ya dé por sentada una licencia de alquiler solo es fiable cuando se ha demostrado la aptitud para la licencia de ese inmueble concreto — no "en principio", sino para el objeto específico.*
⚠️ Aviso de actualidad: las moratorias y zonificaciones cambian constantemente, las normas ETV no son un estado estable. No planifiques una compra con intención de alquiler sin una verificación individual actualizada al día ante el Consell de Mallorca o una asesoría especializada. Todo lo que aquí se marca con 🔴/🟡 se considera especialmente volátil.
ETV (Estancia Turística en Vivienda)#
La ETV es la licencia de alquiler turístico para viviendas. Su base jurídica es la Ley del Turismo balear (Ley 8/2012, modificada entre otras por la Ley 6/2017) junto con los decretos vigentes en cada caso. La administración y la zonificación corresponden al Consell de Mallorca.
Qué debe estar en regla#
cédula de habitabilidadvigente (≤ 10 años) junto con el certificado energético (→ cap.
02/09).
plazas turísticasadquiridas (plazas turísticas) de la Bolsa (ver más abajo).- Un número de registro (
número de registro/ NRUA): desde 2025 debe figurar en cada anuncio,
y plataformas como Airbnb o Booking están obligadas a mostrarlo.
- Para una vivienda en un edificio plurifamiliar (
plurifamiliar), la **aprobación de la
Comunidad de Propietarios**.
Para ti como comprador, esto significa: cada uno de estos puntos puede echar por tierra el plan de alquiler — si falta uno solo, la licencia no es exigible.
Moratoria y Bolsa de plazas (Decreto-ley 4/2025) 🟡#
- Desde el 11.02.2022 está en vigor una moratoria para plazas ETV nuevas o transferidas (4 años).
- Con el Decreto-ley 4/2025 (11.04.2025) quedó prohibida, a partir del 16.04.2025, la asignación de plazas
nuevas en inmuebles de tipo plurifamiliar (pisos) en todo el archipiélago — quedan exceptuados los adosados y las viviendas pareadas. A ello se suman sanciones de hasta 500.000 € y una bolsa temporal de plazas, gestionada a través del CBAT (Consorci Borsa d'Allotjaments Turístics).
Precio por plaza (Bolsa) 🟡#
| Tipo | Precio/plaza |
|---|---|
unifamiliar (villa/unifamiliar aislada) | 3.500 € |
plurifamiliar (piso) | 875 € |
| solo 2 meses/año (similar a ETV60) | 291,67 € |
Como "plaza" se cuentan por lo general 2 huéspedes por dormitorio. Una villa con 4 dormitorios suma así 8 plazas — es decir, 8 × 3.500 € = 28.000 € (pagadero en 5 anualidades, no transmisible durante esos 5 años). Importante en la práctica: el verdadero cuello de botella no es el precio, sino la disponibilidad — solo hay convocatorias limitadas, y la adjudicación se decide por orden de entrada o por sorteo.
⚖️ Una Comunidad de Propietarios puede prohibir la ETV — STS 1232 y 1233/2024 ✅#
El Tribunal Supremo (Pleno) ha aclarado con las STS 1232/2024 y 1233/2024, de 03.10.2024 ✅: la expresión "limitar o condicionar" del art. 17.12 LPH incluye también la prohibición total. Una comunidad puede, por tanto, prohibir el alquiler turístico con mayoría de 3/5 — aunque no con carácter retroactivo para las licencias ya existentes.
Aprendizaje: antes de comprar una vivienda apta para ETV, lee los estatutos (estatutos) y los acuerdos de la comunidad. El alquiler puede estar ya prohibido allí — o poder prohibirse en el futuro mediante mayoría de 3/5.
Sanciones y Ecotasa#
- El alquiler sin licencia/DRIAT conlleva multas; los anuncios en plataformas sin número de registro
se sancionan con hasta ~400.000–500.000 €.
- El Impuesto de Turismo Sostenible (ITS / "Ecotasa") lo cobra el arrendador por huésped y noche
: en la vivienda de vacaciones, 2 € en temporada alta (1.5.–31.10.) o 1,50 € en temporada baja; a partir de la 9ª noche se aplica un descuento del −50 %, los menores de 16 años están exentos. 🟡 En 2025 se debatió un aumento, pero se aplazó.
- IRNR del alquiler: 19 % sobre el importe neto (UE) o 24 % sobre el importe bruto (terceros países)
— los detalles en el cap. 14.
Distinción entre formas de alquiler#
Tres conceptos que suelen confundirse están jurídicamente bien diferenciados: el alquiler turístico (ETV) ≠ el alquiler de temporada (alquiler de temporada según la LAU) ≠ el vivienda habitual (residencia habitual). El alquiler de temporada, como supuesto "resquicio legal", está cada vez más regulado (→ cap. 13).
Profundización: procedimiento y explotación#
DRIAT (Declaración Responsable de Inicio de Actividad Turística)#
Puedes comercializar ya desde el momento en que se presenta la DRIAT ante el Consell de Mallorca — no solo cuando se obtiene la autorización. Hay que aportar, entre otros: el justificante de plazas (CBAT), un certificado municipal de "zona apta", el Anexo 6 del Decreto 20/2015 (plan de calidad, ≥ 70 puntos), una cédula vigente, en el caso de plurifamiliar la aprobación de la comunidad, y en el ETV60 el empadronamiento. Tras adquirir la plaza quedan 3 meses de plazo para la DRIAT.
NRUA y registro de huéspedes — las nuevas obligaciones de 2024/2025 ✅#
- NRUA (
Número de Registro Único de Alquiler): un número obligatorio a nivel nacional, **desde el
1.7.2025** (base: Reglamento UE 2024/1028 + RD 1312/2024 + Orden VAU/653/2025). Se solicita a través del Ventanilla Única Digital del Colegio de Registradores; en los anuncios de plataformas es un dato obligatorio.
- SES.HOSPEDAJES (RD 933/2021, en vigor desde el 2.12.2024): los datos de los huéspedes deben comunicarse en un plazo de 24 h
al Ministerio del Interior (~18 campos de datos, conservación de 3 años); el marco sancionador va de 100 € a 600.000 € (LO 4/2015).
CBAT-bolsa — cómo conseguir las plazas#
La adjudicación se realiza mediante un sorteo público, expresamente no por orden de llegada. Las convocatorias regulares tienen lugar en septiembre / enero / mayo (🟡 el rumoreado "marzo 2026" fue una convocatoria especial reactivada de 1.069 plazas). Se puede pagar en 5 anualidades (20 %); rige una prohibición de transmisión de 5 años. Con unifamiliar adquieres la propiedad, con plurifamiliar/ETV60 el plazo es de 5 años renovables.
Qué es obligatorio durante la explotación#
Son preceptivos un seguro de responsabilidad civil ≥ 300.000 € ✅, un libro de reclamaciones y el número de registro — tanto en el anuncio como frente al huésped. A ello se añade la obligación de placa ✅: un pictograma "ETV" visible desde el exterior con el número de signatura (200×200 mm, azul turquesa; Anexo 1 del Decreto 20/2015). 🟡 También la calefacción/refrigeración figura como requisito obligatorio en el plan de modernización (Anexo 6).
En materia de IVA rige lo siguiente: el alquiler turístico sin prestaciones propias de un hotel está exento de IVA; con ese tipo de prestaciones (recepción, limpieza periódica, ropa de cama, manutención) se aplica un 10 %. 🔎 La supresión de esta exención de la que ocasionalmente se habla (→ 21 %) es cosa del futuro (~2028) y no está ya en vigor desde 2025.
Sanciones (Ley 8/2012) 🟡#
Las graves se sancionan con 4.001–40.000 € (comercialización sin DRIAT: 20.001–40.000 €), las muy graves con 40.001–400.000 € (esto afecta también a las plataformas). Como sanciones accesorias caben la prohibición de actividad y el cierre.
Palma — el endurecimiento 2025/2026 ✅#
En Palma el alquiler turístico está prohibido en todas sus modalidades (oct. 2025) y se limita a las 639 viviendas existentes; con la "zona única no apta" (feb. 2026) llega la paralización total para plazas nuevas.
❓ Preguntas frecuentes#
¿Puedo alquilar mi vivienda en Mallorca a turistas? Solo con licencia ETV — y esta requiere cédula, certificado energético, plazas adquiridas y número de registro. En edificios plurifamiliares ya no se pueden conseguir plazas nuevas desde abril de 2025, y la Comunidad de Propietarios puede prohibir el alquiler con mayoría de 3/5 (STS 1232/2024).
Fuentes (selección)#
- Ley 8/2012 / Ley 6/2017 (Turismo IB) · Decreto-ley 4/2025 · Consell de Mallorca / CBAT
- STS 1232 y 1233/2024 (art. 17.12 LPH) → cap. 23 · Hacienda (ITS Baleares 2025)