01 · De la oferta a la escritura — Proceso de compra y contratos en Mallorca
*¿Qué ocurre entre "Me quedo con la villa" y la inscripción en el Registro de la Propiedad? ¿Y por qué precisamente el tipo de contrato de tu anticipo decide si, en caso de conflicto, ves miles de euros o los pierdes? Aquí, la perspectiva desde el asesoramiento al comprador.*
En pocas palabras: Reserva → precontrato privado con anticipo (arras) → verificación legal → escritura notarial (escritura pública) junto con el pago restante → inscripción en el Registro de la Propiedad. Algo importante para ti como comprador: España no transmite la propiedad ya con el contrato privado, sino solo cuando coinciden entrega (traditio) y título.
Contrato de reserva#
Con una reserva te asegura el inmueble por una cantidad manejable —normalmente entre 3.000 y 10.000 €— y lo retira del mercado durante un breve periodo.
- En la práctica, esto suele gestionarse a través del agente inmobiliario y solo vincula durante unas pocas semanas, hasta que se firma
o bien el contrato de arras o directamente la escritura. La pregunta decisiva que debes aclarar de antemano: ¿se pierde la cantidad de la reserva si te echas atrás, o se descuenta o se devuelve?
- Lo importante: ya en este punto deben quedar por escrito las condiciones —
ausencia de cargas, una cédula válida, en su caso la financiación y, si procede, el Military Permit. Lo que no figure aquí como condición previa será difícil de añadir después.
Contrato de arras — las tres variantes#
El precontrato privado con anticipo es en Mallorca el caso habitual. Pero lo decisivo no es que entregues un anticipo, sino qué tipo se acuerda —porque las consecuencias de echarse atrás difieren mucho—. El ancla legal es el art. 1454 del Código Civil (para las arras penitenciales).
Arras penitenciales (derecho de desistimiento real) — art. 1454 CC#
- Consecuencia: ambas partes pueden echarse atrás. **Si se retira el comprador, pierde el anticipo;
si se retira el vendedor, debe devolverlo duplicado.**
- Como anticipo es habitual aquí entre 5–10 % del precio de compra.
Arras confirmatorias (pago a cuenta/confirmatorio)#
- Consecuencia: el anticipo se considera un pago a cuenta y prueba de la celebración del contrato. No existe
derecho de desistimiento; quien incumple corre el riesgo de que la otra parte exija el cumplimiento o una indemnización por daños (art. 1124 CC).
Arras penales#
- Consecuencia: el anticipo funciona como indemnización pactada por daños o como cláusula penal
(arts. 1152–1153 CC) — el contrato, en principio, sigue siendo exigible y ejecutable.
⚖️ Lo que dicen los tribunales: en caso de duda, *confirmatorias*#
🟡 consolidado / ✅ referencia acreditada — En la sentencia de referencia STS 583/2018 de 17.10.2018 (Tribunal Supremo, Sala 1ª, rec. 1533/2016; identificador CENDOJ ROJ STS 3513/2018), el Tribunal Supremo aclara: la mera mención del art. 1454 CC no basta para inferir el carácter penitencial. La voluntad de desistir debe pactarse de forma clara e inequívoca; si falta, el tribunal considera las arras como *confirmatorias*, es decir, con plena vinculación contractual.
- Esta línea la confirma la STS 270/2025 de 19.02.2025 (ECLI:ES:TS:2025:726) ✅: prevalece el
tenor literal del contrato, que se interpreta de forma restrictiva.
- 🟡 STS 538/2026 de 9.04.2026 (Sala 1ª): también el promotor o vendedor puede
desistir de las arras penitenciales (la indemnización queda topada en el doble del anticipo); una cláusula formulada de forma clara y simétrica no es abusiva. Distinta es la STS 178/2026 (9.02.2026: un vendedor moroso → desistimiento tácito, devolución duplicada al comprador). 🔴 El ECLI y el ponente aún están por verificar en CENDOJ.
Para ti como comprador, esto significa: especifica el tipo expresamente. Si quieres un verdadero derecho de desistimiento, en el contrato debe figurar no solo la mención del art. 1454 CC, sino también la voluntad de desistir formulada con claridad junto con sus consecuencias. Deposita el anticipo, en lo posible, en manos del notario, en depósito fiduciario, en lugar de directamente en las del vendedor. Y recoge tus motivos de salida —ausencia de cargas, cédula, financiación, Military Permit— como condiciones resolutorias.
Contrato de opción de compra#
Con la opción de compra, el vendedor te concede, a cambio de una prima de opción, el derecho a comprar el inmueble dentro de un plazo, en las condiciones fijadas de antemano. Si ejerces la opción, la prima suele descontarse del precio de compra; si no lo haces, se pierde. Esta figura la encuentras a menudo en obra nueva y en proyectos, o cuando todavía necesitas un permiso (por ejemplo, el Military Permit) o la financiación.
Contrato privado de compraventa#
El contrato de compraventa privado recoge todas las condiciones —precio, forma de pago, entrega, estado, inventario—. Es jurídicamente vinculante, pero aún no tiene efectos registrales; para eso es imprescindible la escritura notarial.
Escritura pública de compraventa#
La escritura pública es el documento público de compraventa otorgado ante notario. Con la firma, el pago y la entrega de llaves, por regla general se transmite la propiedad —título más traditio, arts. 609 y 1462 CC—. Solo esta escritura abre la puerta a la inscripción en el Registro de la Propiedad (Registro de la Propiedad), y es precisamente ese paso el que te protege como comprador de buena fe.
- En la cita notarial, el pago suele hacerse mediante cheque bancario conformado (
cheque bancario nominativo)
o el importe se ha transferido de antemano; el notario documenta los medios de pago: es una obligación legal. Si el vendedor es no residente, tú, como comprador, retienes el 3 % de retención (→ cap. 06). El impuesto (ITP o IVA+AJD) se liquida después dentro del plazo correspondiente (→ cap. 04).
- Quien no puede desplazarse en persona, compra mediante poder notarial (
poder notarial) (→ cap. 02).
Transmisión de la propiedad e inscripción#
1. escritura ante notario — con ello se transmite la propiedad. 2. Pago del impuesto (ITP/AJD o IVA) dentro de 30 días hábiles (Modelo 600 ante la ATIB, → cap. 04). 3. Inscripción en el Registro de la Propiedad (a través de una gestoría) — tu protección frente a la doble venta y las reclamaciones de terceros. 4. Cambio de titularidad en el Catastro, cambio de titular en las compañías suministradoras, transmisión del IBI (→ cap. 05).
Para profundizar#
¿Cuánto dura el proceso? (lista de comprobación)#
Cuenta, de media, con 2–4 meses; en el segmento de lujo, a menudo se resuelve en 6–12 semanas desde la aceptación. El orden: solicitar el NIE (1–4 sem.) → cuenta bancaria → oferta/aceptación → reserva → verificación legal (nota simple, urbanismo, IBI, cédula, certificado energético, deudas de la comunidad; 1–3 sem.) → arras/opción (normalmente 10 %) → plazo hasta la escritura (1–3 meses) → otorgamiento de escritura + pago restante + llaves → impuesto (30 días hábiles) → inscripción en el Registro de la Propiedad.
Condición suspensiva de financiación (condición suspensiva de financiación) — el caso infravalorado ✅#
Aquí es donde resulta caro para los compradores: sin una cláusula de financiación precisa, pierdes las arras si el banco finalmente deniega el préstamo —la simple denegación por sí sola no te libera de la obligación—. Una cláusula sólida especifica importe, tipo de interés máximo, plazo, fecha límite y la obligación de acreditar (la denegación bancaria formal).
Cuidado con los errores de redacción: la facultad de desistimiento y la exigencia de cumplimiento en el mismo contrato se contradicen. También son arriesgadas fórmulas como "en concepto de señal y arras" —sin indicar el tipo y sin mencionar el art. 1454—.
señal / reserva / depósito — los conceptos claramente diferenciados#
señal es simplemente la cantidad de dinero, mientras que arras es la institución jurídica regulada en el Código Civil (art. 1454, mayor seguridad jurídica). El contrato de reserva no está regulado legalmente, por lo que es de configuración libre y suele gestionarse a través del agente inmobiliario (1–5 %). 🔴 Si depósito constituye una figura independiente depende del contrato concreto.
Contrato de opción — impuestos y Registro de la Propiedad#
La opción de compra puede inscribirse en el Registro de la Propiedad conforme al art. 14 del Reglamento Hipotecario (🟡 lo habitual es un plazo máximo de 4 años). La prima genera ITP (TPO) si el vendedor es particular, y IVA si es empresario —la base se calcula, como mínimo, sobre el 5 % del precio de compra—; al ejercer la opción vuelve a devengarse el ITP sobre la totalidad del precio de compra.
La cita notarial — el desarrollo#
Verificación de identidad o de poderes → el notario comprueba las cargas (nota simple actualizada) → lectura de la escritura → manifestaciones (entre otras cosas, ausencia de deudas frente a la comunidad y el IBI, listado de inventario) → pago del resto (mediante cheque o transferencia, documentado) → firma o autorización → entrega de llaves (toma de posesión). Están presentes: el notario, las partes (o sus apoderados), en su caso un representante del banco, así como abogado o intérprete.
Casos especiales#
- Compra a un promotor (
sobre plano): los anticipos entregados deben estar garantizados mediante aval o seguro (aval)
(disp. adic. 1ª Ley 38/1999, en la redacción de la Ley 20/2015) — → cap. 10.
- Hipoteca existente: bien mediante
subrogación(subrogación en la hipoteca, con comprobación de solvencia)
o mediante cancelación (cancelación; el gravamen debe cancelarse en el Registro —en la práctica se retiene un importe parcial para ello—).
- Inmueble alquilado: el contrato de arrendamiento continúa vigente (
subrogación); el arrendatario tiene un
derecho de tanteo/retracto (30 días naturales, art. 25 LAU) — → cap. 13.
Régimen económico matrimonial en parejas extranjeras ✅#
Resulta determinante el Reglamento UE 2016/1103 (desde el 29.01.2019): es posible elegir la ley aplicable (según residencia habitual o nacionalidad); a falta de elección, se aplica una cadena de puntos de conexión. Pero: para la inscripción registral rige la lex rei sitae, es decir, el derecho español —el régimen económico matrimonial (gananciales frente a separación de bienes) debes declararlo o acreditarlo en la cita notarial.
Vicios ocultos (vicios ocultos) y aliud pro alio ✅#
saneamiento por vicios ocultos(art. 1484 CC): puedes optar entre laacción redhibitoria
(resolución del contrato) o la quanti minoris (reducción del precio, art. 1486). El plazo es de solo 6 meses desde la entrega (caducidad, art. 1490 CC) — actúa de oficio y no puede interrumpirse.
aliud pro alio(una cosa completamente inservible o simplemente distinta): aquí se aplica el régimen general del
derecho contractual (arts. 1101/1124), con una prescripción de 5 años (art. 1964) — mucho más favorable para ti como comprador.
- Sentencia de referencia: STS 635/2014 de 19.11.2014 ✅ (rec. 467/2013) — aclara la delimitación y
la posibilidad de combinar los recursos legales. 🔎 El "STS 35/2014" que circula por blogs es solo una errata de 635/2014.
❓ Preguntas frecuentes (para fragmentos destacados)#
¿Se pierde mi anticipo al comprar una vivienda en Mallorca si me echo atrás? En el caso de las arras penitenciales (art. 1454 CC), sí —el comprador pierde entonces el anticipo, y si es el vendedor quien se retira, debería pagar el doble—. En cambio, con las arras confirmatorias, el contrato sigue siendo exigible. Aclara sin falta el tipo en el contrato.
¿Desde cuándo es mío jurídicamente el inmueble en Mallorca? Con la escritura pública notarial (título) más la entrega —pero solo estás realmente protegido con la inscripción en el Registro de la Propiedad.
Fuentes (selección)#
- Código Civil arts. 609, 1124, 1152–1153, 1454, 1462 (BOE-A-1889-4763)
- STS 583/2018 (ROJ STS 3513/2018) · STS 270/2025 (ECLI:ES:TS:2025:726) — → cap. 23
- Mallorca Magazin: «Los fundamentos del Contrato de Arras» · Notaría/Idealista sobre medios de pago