10 · Construir en Mallorca: suelo, permisos y protección de obra nueva
*Antes de comprar una finca, un terreno o una obra nueva, una sola pregunta lo decide casi todo: ¿qué se puede construir realmente aquí — y qué te protege frente al promotor? Te guiamos por las clasificaciones de suelo, los permisos de construcción, el derecho costero y las garantías legales.*
Qué suelo — y qué te permite (Ley 12/2017, LUIB)#
Las reglas del juego de la construcción en Baleares están recogidas en la ley balear de urbanismo Ley 12/2017 de Urbanismo de les Illes Balears (LUIB). Lo primero que debes mirar como comprador es la clasificación del suelo de tu parcela — determina si y cuánto puedes construir.
| Suelo | Qué significa esto para ti |
|---|---|
suelo urbano | suelo urbano edificado/urbanizado — edificable |
suelo urbanizable | suelo urbanizable (edificable en el futuro) |
suelo rústico común | rústico, edificable de forma limitada (con permiso) |
suelo rústico protegido | especialmente protegido (ANEI/ARIP/ANIT/AANP) — apenas o nada edificable |
- Una
solares una parcela urbana lista para construir: se cumplen todos los requisitos de
urbanización.
- Quien quiera construir en
rústiconecesita primero la parcela mínima (parcela mínima) — y esta
depende de la categoría (PTIM): 14.000 m² en AIA / AT-H / SRG; 50.000 m² en ARIP y SRG-F (forestal). En ANEI, AANP, ARIP-B, APT está prohibida la obra nueva de vivienda ✅ (🔎 circula a menudo la cifra de «20 ha»/«200.000 m²» — eso no es correcto, simplemente es una prohibición). Por regla general: solo 1 vivienda por parcela. 🟡 Caso especial de Palma: se ha debatido/aprobado una ampliación municipal hasta 100.000 m² (solo en Palma).
- Cuánto puedes edificar realmente: la superficie edificada (
ocupación) es como máximo
del 3 % de la parcela (SRG) o del 2 % (ARIP); el volumen total de la vivienda 🟡 con un máximo de ~1.500 m³. 🔴 Las distancias concretas (retranqueos) y las alturas varían según el PTIM y el municipio — nunca te fíes de cifras generales, hazlo verificar parcela por parcela.
declaración de interés general(DIG, Ley 6/1997): el paso previo si quieres darle un uso no
agrícola. La solicitud se tramita a través del Ayuntamiento, la declara el Consell, y a esto se añaden un información pública de 15 días y un plazo total de ~3 meses.
Zonas protegidas — el escollo más habitual#
En una misma finca pueden coincidir varias categorías de protección, que limitan enormemente la construcción: ANEI (área natural de especial interés), ARIP (área rural de interés paisajístico), ANIT y AANP — la base legal es la Ley 1/1991 (LEN). A esto se suma la protección de la UE a través de Red Natura 2000 (LIC/ZEC, ZEPA), así como la protección patrimonial mediante BIC (Bien de Interés Cultural) y el catálogo municipal catálogo. Quien compre en la Serra de Tramuntana debe saber: Patrimonio de la Humanidad de la UNESCO (desde 2011) más ANEI significa las restricciones de construcción más estrictas que existen.
Cuando el mar tiene voz: Ley de Costas (Ley 22/1988)#
Cuanto más cerca del agua, más interviene el derecho costero en tu propiedad. Estos conceptos debes conocer antes de considerar un inmueble cerca de la orilla:
dominio público marítimo-terrestre(DPMT): la franja costera pública, no privatizable.
Solo puedes usarla mediante una concesión (concesión administrativa).
servidumbre de protección: una limitación de construcción y de uso incluso en suelo privado — como
regla 100 m desde la línea de costa, pero 20 m donde la zona ya estaba suelo urbano antes del 1/1/1988.
servidumbre de tránsito: una franja de paso de 6 m de ancho que debe mantenerse libre.zona de influencia: mínimo 500 m, dentro de los cuales las nuevas construcciones deben integrarse en el entorno.
deslinde: la determinación oficial de por dónde pasa el límite del DPMT.
Permisos de construcción — qué solicitud y cuándo (LUIB)#
No todas las actuaciones requieren el mismo trámite. Lo que debes solicitar depende del tipo y alcance del proyecto:
licencia de obra mayor(licencia mayor de obras): el permiso municipal previo necesario para
obra nueva y para todas las intervenciones que requieran un proyecto técnico (LOE) (art. 146 LUIB).
licencia de obra menor/comunicación previa: para trabajos sencillos que no requieren proyecto
(art. 148).
declaración responsable de obras: una declaración propia con la que se puede comenzar de inmediato —
el control se realiza solo a posteriori.
proyecto básico(para la licencia) frente alproyecto de ejecución(el
proyecto de ejecución; 🟡 debe presentarse en un plazo de ~6 meses, art. 152). El visado lo emite el colegio de arquitectos COAIB.
licencia de segregación/agrupación(segregación o agrupación): enrústicoextremadamente
sensible — las parcelaciones ilegales son nulas de pleno derecho. Aquí se requiere especial cautela.
cambio de uso(por ejemplolocal→vivienda): esto requiere obra mayor más proyecto, y solo
después se obtiene la cédula.
ITE(Inspección Técnica de Edificios) /IEE: la inspección obligatoria de edificios más antiguos
(🟡 umbrales de 30/50 años, regulados a nivel municipal; en Palma la ITE se aplica a partir de los 50 años, después cada 10 años).
- Piscina (
piscina) enrústico: 🟡 máximo 1 por finca, lámina de agua ≤ 35 m², volumen ≤ 60 m³. - Solar (
placas): el autoconsumo está permitido enrústico, a menudo incluso con una
bonificación en el IBI (esto depende del municipio).
Obra nueva y compra sobre plano: qué te protege legalmente (LOE, Ley 38/1999) ✅#
Al comprar sobre plano asumes un riesgo distinto al de comprar un inmueble ya existente — tu dinero fluye antes de que el edificio exista. Precisamente para eso existen garantías legales, y nunca debes confiar en ellas sin verificarlas.
compra sobre plano(compra sobre plano): tu protección depende por completo de la **garantía obligatoria de las
cantidades entregadas a cuenta**.
aval bancario/seguro de cantidades anticipadas✅: esta garantía es obligatoria — el
promotor debe asegurar todos los pagos realizados (más intereses) (Disp. adic. 1ª Ley 38/1999, en la redacción dada por la Ley 20/2015), y los pagos deben ir a una cuenta especial. Recuerda: Sin un aval eficaz, ni un pago.
seguro decenal(10 años para la estructura) ✅ es obligatorio; el trienal (3 años de habitabilidad)
y el anual (1 año de acabados) 🟡 no tienen por qué estar necesariamente asegurados — pero la responsabilidad conforme al art. 17 LOE existe igualmente.
certificado final de obra(CFO) (del arquitecto y del aparejador) junto con la
licencia de primera ocupación es el requisito para que se puedan conectar los suministros, inscribir la obra nueva y cancelar el aval.
libro del edificio(el libro del edificio, art. 7 LOE) también forma parte de esto.
Profundizando#
Permiso: plazos y silencio administrativo ✅#
Sobre la licencia urbanística el ayuntamiento debe resolver en un plazo de 3 meses (art. 151 LUIB). Importante para ti: en el caso de obra nueva — y también en movimientos de tierras y parcelaciones — el silencio opera de forma negativa, es decir, se considera denegación. Un silencio positivo es la regla general, pero con grandes excepciones, y nunca en contra de la ordenación del territorio. El ayuntamiento examina el proyecto de ejecución en 1 mes (art. 152, modificado por el DL 3/2024).
Costas — concesión y deslinde al comprar junto al mar ✅#
deslinde(determinación del deslinde del DPMT): la resolución se produce en un plazo de 24 meses. Si
una parte de la finca queda dentro del DPMT, el propietario pierde la propiedad sobre esa parte y recibe en su lugar una concesión. Desde 2013/2015 la afectación por Costas es inscribible en el Registro de la Propiedad — compruébalo sin falta.
concesión administrativa: la duración es de máximo 75 años y es **transmisible solo con
autorización administrativa**. Quien compra un inmueble sujeto a concesión adquiere **no la plena propiedad**, sino un derecho temporal — y eso es decisivo para la valoración y la financiación.
❓ Preguntas frecuentes#
¿Puedo construir en un terreno tipo finca en Mallorca? Solo bajo condiciones estrictas: se aplica una parcela mínima (14.000–50.000 m²), normalmente solo se permite una vivienda, y hay que tener en cuenta las zonas protegidas (ANEI/ARIP). En rústico protegido, la obra nueva está prácticamente excluida.
¿Qué me protege al comprar una vivienda de obra nueva a un promotor? Sobre todo la garantía legal de las cantidades a cuenta (aval/seguro de cantidades anticipadas, Ley 38/1999 + Ley 20/2015) y el seguro decenal. Sin una garantía eficaz, no deberías entregar ningún pago a cuenta.
Fuentes (selección)#
- Ley 12/2017 (LUIB), art. 146/148/152 · Ley 1/1991 (LEN) · Ley 22/1988 (Costas)
- Ley 38/1999 (LOE), art. 7/17/19 + Disp. adic. 1ª · Ley 20/2015 · COAIB