14 · El país de origen también decide: Autorización militar, visados y cadena fiscal
*No todas las normas afectan por igual a todos los compradores. Si necesitas una autorización militar para comprar, qué opciones de residencia quedan tras el fin del Golden Visa y cuánto es tu carga fiscal, depende directamente de tu pasaporte y de tu país de residencia. Este capítulo ordena lo que se aplica concretamente a compradores de países germanoparlantes (DACH), del Reino Unido, de Estados Unidos y de Suiza.*
Autorización militar (Autorización militar) — Ley 8/1975 ✅#
Si compras siendo ciudadano de fuera de la UE/EEE una finca rústica (suelo rústico) en una «zona de acceso restringido a la propiedad», se activa una particularidad: necesitas una autorización del Ministerio de Defensa. La base legal son la Ley 8/1975 y el reglamento RD 689/1978. Para ti como comprador en Mallorca, es decisivo — las islas se consideran en su conjunto una de esas zonas.
- A quién afecta: entre otros, a estadounidenses y británicos (desde el Brexit) así como a otros
nacionales de terceros países.
- Trámite: La solicitud debe presentarse antes del cierre de la compra; hay que contar con
un plazo de tramitación de ~4–6 meses (a menudo más). Sin la autorización, la cita ante notario no se celebra — es, por tanto, un verdadero cuello de botella en el calendario.
- Los inmuebles urbanos — pisos o villas en suelo
suelo urbano— suelen estar exentos. - 🔎 Cuidado con la asimetría: Suiza está EXENTA de la autorización militar, porque la
Ley 31/1990 equipara a CH, Noruega e Islandia — y eso, a pesar de que Suiza sigue tratándose fiscalmente como país no comunitario (24 % IRNR).
Desde la perspectiva del comprador: quien, siendo comprador estadounidense, británico u otro nacional de un tercer país, tenga en el punto de mira una finca, debería solicitar la autorización lo antes posible y dejar el plazo de tramitación recogido en el contrato de arras como cláusula de rescisión o de prórroga. De lo contrario, el riesgo temporal recae únicamente sobre ti.
Visados y residencia#
- Golden Visa: suprimido el 3 de abril de 2025. Comprar una vivienda ya no proporciona
ningún título de residencia.
- Brexit/Reino Unido: los británicos hoy son considerados nacionales de un tercer país. Para ellos rige la
regla Schengen de 90/180 días, la compra no genera derecho de residencia, sigue siendo necesario el NIE y, para fincas, se añade la autorización militar.
- Vías de residencia para no comunitarios: son posibles el Visado de No Lucrativo (renta
pasiva, ~2.400 €/mes = 400 % IPREM) y el Visado de Nómada Digital (~2.760–2.850 €/mes). En ambos casos es necesario un seguro completo sin copago (→ cap. 19).
- Ley Beckham para trabajadores desplazados (tipo fijo del 24 %) → cap. 18.
La palanca fiscal decisiva: 19 % frente a 24 % de IRNR ✅#
✅ confirmado cuádruple — Qué tipo de IRNR se aplica sobre las rentas de alquiler o imputadas depende únicamente de tu país de residencia:
| Situación | Tipo IRNR | Deducción de gastos |
|---|---|---|
| Residente en UE/EEE (DE, AT, NL, SE, FR …) | 19 % | sí (neto) |
| Residente fuera de la UE (Reino Unido, EE. UU., Suiza) | 24 % | históricamente no (bruto) |
🟡 En movimiento: las sentencias españolas de 2025 (Audiencia Nacional, 28/07/2025) podrían abrir en el futuro a los residentes no comunitarios la posibilidad de deducir gastos — algo que, sin embargo, no cambia el tipo del 24 %. En la ganancia patrimonial por venta rige, en cualquier caso, un 19 % para todos los no residentes.
Cadena fiscal según país de origen, de un vistazo#
| País | ¿UE? | IRNR alquiler | Método del país de origen / particularidad | Autorización militar |
|---|---|---|---|---|
| DE 🇩🇪 | sí | 19 % | CDI 2011: imputación (§34c EStG); sin CDI de sucesiones → §21 ErbStG | no |
| Reino Unido 🇬🇧 | no | 24 % | El CDI sigue vigente; SA106; 24 % tras el Brexit | sí |
| EE. UU. 🇺🇸 | no | 24 % | Renta mundial; FBAR (>10.000 $), FATCA Formulario 8938; FTC Formulario 1116; sucesiones: Formulario 706-CE | sí |
| NL 🇳🇱 | sí | 19 % | Exención con progresividad; interacción con el Box 3 | no |
| SE 🇸🇪 | sí | 19 % | Imputación; sin impuesto sobre el patrimonio en Suecia | no |
| FR 🇫🇷 | sí | 19 % | CDI de 1995; IFI a partir de 1,3 millones € a nivel mundial | no |
| CH 🇨🇭 | no (fiscalmente) | 24 % | CDI de 1966; Suiza exime el inmueble | no (¡excepción!) |
- Donación y sucesión: Ni entre DE↔ES ni entre EE. UU.↔ES existe un
convenio de doble imposición en materia sucesoria. Por tanto, subsiste un riesgo de doble tributación que se mitiga, al menos parcialmente, mediante el §21 ErbStG (DE) o el Foreign Death Tax Credit (EE. UU.). → cap. 08.
- El Modelo 720 (patrimonio en el extranjero) solo es relevante para residentes fiscales españoles — como
propietario no residente no te afecta.
Profundización#
Autorización militar — trámite y errores frecuentes#
- Competencia: hasta 2.000 m² puede resolver la autoridad militar regional (
Subdelegación de Defensa)
por encima de esa cifra, el Ministerio de Defensa. La solicitud debe incluir pasaporte, certificado de antecedentes penales y un croquis de ubicación (≥ 1/500) con la distancia a la costa. En la práctica, el trámite dura ~6–8 meses. 🔴 No hay constancia de una tasa concreta.
- Regla del 15 % (art. 18 Ley 8/1975): ✅ Al contrario de lo que a menudo se afirma, no se trata
de un «máximo del 15 % de extranjeros por persona». Lo que se establece es que la superficie total en manos extranjeras no puede superar el 15 % de la superficie de la zona.
- La SL NO elude la autorización ✅ (un mito): si una SL española está bajo el **control de más del 50 %
de capital no comunitario**, la obligación de autorización se aplica igualmente por transparencia.
- Sin nulidad automática (DGSJFP 15/12/2023): la autorización se puede subsanar a posteriori; la
nulidad solo se produce si la inscripción no se realiza dentro de los 18 meses. 🟡
- Excepción de suelo urbano: se aplica cuando la finca estaba clasificada como
urbanoantes
del 14/04/1978 o cuando el Ministerio de Defensa evaluó el plan. 🟡
Detalles de los visados#
- Visado de No Lucrativo: se exige un ingreso del 400 % del IPREM ≈ 2.400 €/mes (más
100 % adicional por cada familiar). La renovación, según el RD 1155/2024 (desde el 20/05/2025), vuelve a estar vinculada a una estancia de más de 183 días — en la práctica, una obligación de facto de residencia fiscal. La solicitud solo puede presentarse desde el país de origen.
- Visado de Nómada Digital: umbral de ingresos del 200 % del SMI (🟡 ~2.646 €/mes en 2025, desde el 5/12/2025
~2.763 €/mes); como máximo un 20 % de fuentes españolas; con opción a la Ley Beckham (24 %).
- Golden Visa: suprimido por la Ley Orgánica 1/2025 (con efecto desde el 3/4/2025). Los visados
ya existentes siguen siendo válidos hasta su vencimiento, y la renovación se rige por la normativa anterior.
- Residencia permanente: posible tras 5 años de residencia legal; el arraigo (RD 1155/2024) apunta
más bien a quienes ya residen en el país.
❓ Preguntas frecuentes#
Siendo estadounidense, ¿necesito una autorización militar para comprar en Mallorca? Para fincas rústicas (suelo rústico) sí (Ley 8/1975); para viviendas urbanas, por lo general no. Como el trámite se extiende durante varios meses, la recomendación es: solicítala pronto.
¿A cuánto asciende el impuesto sobre los ingresos por alquiler para ciudadanos no comunitarios (Reino Unido/EE. UU./Suiza)? Al 24 % de IRNR frente al 19 % que se aplica a ciudadanos de la UE, históricamente sin deducción de gastos. La ganancia patrimonial por venta tributa al 19 %.
Fuentes (selección)#
- Ley 8/1975 + RD 689/1978 · Ley 31/1990 (excepción suiza) · CDI DE-ES (2011), §21/§34c (DE)
- IRS (FBAR/FATCA/706-CE) · Tipos de IRNR (AEAT) → Estado ✅ / 🟡 (deducción de gastos en desarrollo)