29 · Lo que realmente dice el anuncio — Vocabulario de anuncios y visitas (ES/CAT → DE)
*Quien compra en Mallorca lee primero idealista, fotocasa y los anuncios de las agencias — y se topa con términos que, según el anunciante, son a veces descripción sobria y a veces pura promesa de venta. Este capítulo te traduce el vocabulario de a reformar a calidades pasando por marés, y te indica dónde una palabra es solo lenguaje coloquial y dónde se vuelve jurídicamente delicada. Los términos sin marcador son puro lenguaje; los semáforos ✅/🟡/🔴 los ponemos solo donde una formulación tiene consecuencias legales para ti como comprador.*
Ubicación#
En cuanto a la ubicación conviene desconfiar de los superlativos — precisamente junto al agua, no es el texto del anuncio, sino la ley, lo que decide lo que puedes hacer con el inmueble.
| Término (ES/CAT) | Español | A qué debes prestar atención |
|---|---|---|
| primera línea / a pie de playa | primera línea de mar / a pie de playa | 🟡 Aquí suele aplicar la Ley de Costas (zonas de servidumbre, prohibiciones de construcción y reforma) — comprueba imprescindiblemente la distancia a la costa (→ cap. 10) |
| segunda línea | segunda línea de mar | una calle o manzana más atrás; por lo general solo vista parcial al mar |
| vistas al mar | vistas al mar | 🟡 término elástico — mejor comprobarlo tú mismo en persona y a la hora del día adecuada |
| a reformar / de origen | a reformar / en estado original | 🔴 tras esto puede esconderse la falta de cédula de habitabilidad (→ cap. 09); aclara de antemano la situación de licencias y el presupuesto |
| para entrar a vivir / llaves en mano | listo para entrar a vivir / llave en mano | afirmación de marketing, no un estándar técnico |
| reformado / recién reformado | reformado / recién reformado | 🟡 pregunta por la licencia de obra de las obras (riesgo de reforma sin licencia) |
| céntrico / a las afueras / zona tranquila | céntrico / en las afueras / zona tranquila | comprueba aparte el ruido estacional en verano |
| urbanización | urbanización | suele ir asociada a zonas comunes y a gastos de comunidad (→ cap. 05) |
Estado y calidad#
«De alta calidad» aparece en casi todos los anuncios. Lo que realmente está instalado solo se aclara en la visita — y la diferencia entre obra nueva y vivienda de segunda mano tiene consecuencias fiscales muy concretas.
| Término | Español | A qué debes prestar atención |
|---|---|---|
| calidades / altas calidades | calidades / altas calidades | marketing — compruébalo concretamente durante la visita |
| obra nueva / de segunda mano | obra nueva / de segunda mano | relevante fiscalmente (IVA frente a ITP, → cap. 04) |
| exterior / interior | exterior / interior | interior significa: orientado a un patio interior o a un patio de luces (a menudo más oscuro) |
| luminoso / orientación (sur/norte) | luminoso / orientación (sur/norte) | el sur aporta mucho sol, pero también calor en verano; el norte es más fresco |
Estancias y superficies#
En cuanto a las estancias, no se trata tanto de la traducción como de la cuestión de qué cuenta legalmente como superficie habitable — y si los espacios anexos se venden con la vivienda o forman su propia unidad catastral.
| Término | Español | A qué debes prestar atención |
|---|---|---|
| dormitorio · baño / aseo | dormitorio · baño completo / aseo | aseo designa un WC, normalmente sin ducha |
| salón-comedor · cocina americana/office | salón-comedor · cocina americana / cocina independiente | — |
| despensa · trastero | despensa · trastero | 🟡 un trastero a menudo tiene su propia referencia catastral → ¿está incluido en la venta? |
| altillo · buhardilla | altillo / entreplanta · buhardilla | 🟡 un altillo a menudo no cuenta como superficie habitable legal o no alcanza la altura mínima |
| sótano · semisótano | sótano · semisótano | 🟡 el uso residencial en el semisótano no siempre es legal ni está declarado |
| ático · bajo · entreplanta | ático · bajo · entreplanta | — |
| terraza · balcón · solárium · porche · patio · jardín | terraza · balcón · solárium · porche · patio · jardín | — |
| parcela | parcela | 🟡 en rústico comprueba el tamaño mínimo y la edificabilidad (→ cap. 10) |
Superficies — la trampa: Los anuncios casi siempre indican los m² construidos. Los m² útiles realmente transitables suelen ser un 15–25 % menores. Por eso pregunta siempre por los útiles (→ cap. 17).
Equipamiento#
Calefacción y piscina son los dos puntos donde los anuncios en Mallorca más suelen generar expectativas que luego no se sostienen sobre el terreno o ante la ley — aquí conviene mirar con especial atención.
| Término | Español | A qué debes prestar atención |
|---|---|---|
| aire acondicionado frío-calor | aire acondicionado frío-calor | bomba de calor — en Mallorca, a menudo la única «calefacción» que existe |
| calefacción central / individual | calefacción central / individual | en la central los costes se gestionan a través de la comunidad |
| suelo radiante · domótica | suelo radiante · domótica | — |
| armarios empotrados · cocina amueblada | armarios empotrados · cocina amueblada | preguntar concretamente qué se queda en la venta |
| piscina (climatizada/desbordante/infinity) | piscina (climatizada / de desborde / infinity) | 🟡 comprueba la legalidad y la licencia de la piscina (problema clásico en las fincas, → cap. 10) |
| garaje · plaza de aparcamiento · ascensor · portero/conserje | garaje · plaza de aparcamiento · ascensor · portero / conserje | una plaza de aparcamiento suele ser una unidad catastral propia; un conserje genera gastos de comunidad |
Términos específicos de Mallorca#
Estos términos te salen al paso casi exclusivamente en la isla. Detrás del encanto de la finca, la possessió o el molino se esconden con frecuencia las restricciones más severas — patrimonio, edificabilidad y uso residencial son aquí las palabras clave decisivas.
| Término | Español | A qué debes prestar atención |
|---|---|---|
| finca | casa de campo en rústico | 🟡 la edificabilidad, el uso residencial y la ETV están estrictamente regulados (→ cap. 10/11) |
| possessió (cat.) | antigua casa señorial / finca histórica | 🟡 a menudo protegida como patrimonio (BIC / catálogo) |
| casa de pueblo | casa de pueblo en el centro del núcleo urbano | a menudo construida en marés, con patio |
| casita de aperos | caseta de aperos / herramientas | 🔴 sin uso residencial legal — a pesar de todo, a menudo se anuncia como «vivienda» |
| molino | molino (de viento / de agua) | 🟡 restricciones de patrimonio y de reforma |
| cisterna | cisterna / aljibe de agua de lluvia | importante en fincas sin conexión a la red de agua pública (→ cap. 26) |
| marés | piedra arenisca calcárea balear | el material de construcción característico; 🟡 requiere mucho mantenimiento (humedad / sal), reforma cara |
| teulada · porxo (cat.) | tejado de tejas · porche cubierto | comprueba el estado del tejado y el aislamiento |
Derecho y comercialización (con referencias cruzadas)#
Aquí el vocabulario se convierte en derecho contractual. La mayoría de estos términos no describen una característica del inmueble, sino su estatus jurídico o las reglas del juego de la operación — y precisamente aquí es donde menos debes confiar en el anuncio y más en la comprobación.
| Término | Español | A qué debes prestar atención |
|---|---|---|
| libre de cargas | libre de cargas | 🔴 verifícalo siempre mediante nota simple, nunca confíes en el anuncio (→ cap. 02) |
| escriturado / escriturada por X € | escriturado / escriturada por X € | 🟡 escriturar por debajo del valor real es ilegal (→ cap. 21) |
| nuda propiedad | nuda propiedad | 🔴 el uso comienza solo con la extinción del usufructo (→ cap. 17) |
| alquiler con opción a compra | alquiler con opción a compra | 🟡 fija contractualmente el plazo de la opción y su imputación al precio |
| vivienda VPO | vivienda de protección oficial (VPO) | 🔴 limitaciones de precio, venta y alquiler (→ cap. 17) |
| seña / reserva · exclusiva · contraoferta | señal / reserva · exclusiva · contraoferta | 🟡 aclara el tipo de arras y no pagues antes de la nota simple (→ cap. 01) |
| vendido como visto | «vendido como visto» | 🔴 intento de excluir la responsabilidad por vicios ocultos — comprueba antes el estado y las licencias |
❓ Preguntas frecuentes#
¿Qué se esconde detrás de «a reformar»? Necesidad de reforma — y no pocas veces la falta de una cédula de habitabilidad válida. Antes de comprar deberías haber calculado tanto la situación de licencias como tu presupuesto.
¿Por qué el anuncio indica más metros cuadrados de los que veo en la vivienda? Porque ahí figuran los m² construidos (incluyendo paredes y cuota de participación en elementos comunes). Solo son transitables los m² útiles, que suelen ser un 15–25 % menores.
¿Puedo fiarme de «libre de cargas»? No. Haz que la ausencia de cargas se confirme mediante la nota simple (Nota Simple del Registro de la Propiedad) — y paga solo después.
Fuentes (selección)#
- Tinsa/Housfy/Banc Sabadell (cédula en la venta) · idealista/MAPFRE (construidos vs. útiles)
- Lexway/Sierra Abogados (nuda propiedad) · Wikipedia/Ingeniatura (marés)