25 · Construir y reformar en Mallorca — lo que los compradores deben saber sobre costes, gremios y derecho
*Quien reforma en Mallorca decide con unas pocas decisiones clave sobre decenas de miles de euros: la palanca del IVA (10 % en lugar de 21 %), unos costes de construcción calculados con realismo, los contratos adecuados, una garantía sólida — y la disciplina de no pagar nunca sin factura.*
Aclaración para ti como comprador: Los honorarios y precios indicados en este capítulo son valores orientativos de mercado 🟡. Desde la liberalización de 2009/2010, los colegios profesionales ya no pueden fijar tarifas vinculantes — así que negocia libremente y compara. Los aspectos jurídicos (IVA, LOE, licencias), en cambio, están respaldados por fuentes primarias ✅ y no son negociables.
Qué reforma estás planeando — y cuándo se necesita una licencia#
En la práctica se distingue entre reforma integral (reforma integral) y reforma parcial (reforma parcial) — se trata sobre todo de una cuestión de alcance y precio. Sin embargo, para la licencia el alcance no importa. Lo decisivo es únicamente si afectas a la estructura, la fachada o elementos comunes, o el uso. En cuanto sea así, se trata de una obra mayor (proyecto más licencia); en caso contrario basta una obra menor mediante comunicación previa o declaración responsable. (→ cap. 10)
A qué debes prestar atención en el presupuesto:
presupuesto— un presupuesto detallado conmedicionesy precios unitarios. Consigue aquí
al menos 3. Un precio cerrado a tanto alzado sin desglose de partidas suena cómodo, pero es la puerta de entrada a modificaciones adicionales y sobrecoste.
contrato de obra— el contrato de obra. Aquí deben figurar presupuesto, plan de pagos y plazos,
estos últimos con penalización por retraso, así como la regulación clara de quién se encarga de las licencias. El hoja de encargo es un asunto aparte: el contrato con el arquitecto o el aparejador.
La palanca del IVA: 10 % en lugar de 21 % ✅#
Aquí reside para el comprador el mayor potencial de ahorro. El tipo reducido del 10 % (en lugar del 21 % general) se aplica a obras de renovación y reparación según el art. 91.Uno.2.10º LIVA — pero solo si se cumplen todas las tres condiciones a la vez:
1. El cliente es una persona física particular para uso propio o una comunidad de propietarios — es decir, no en caso de alquiler, uso comercial o promotoras. 2. La vivienda lleva terminada al menos 2 años. 3. Proporción de material: El material aportado por el gremio no supera el ≤ 40 % de la base imponible. Si se supera este límite, se aplica el 21 % sobre toda la operación.
Aplicable en la práctica: Compra tú mismo el material caro — azulejos, sanitarios, revestimientos de suelo —, así solo queda la mano de obra y te aseguras el 10 %. Cuidado con los siniestros de seguro: si la aseguradora repara directamente y paga ella misma, esto no cualifica para el tipo reducido.
Un segundo camino, independiente, hacia el 10 % es la rehabilitación: exige que más del 50 % de los costes recaigan sobre estructura, envolvente del edificio o eficiencia energética y que los costes totales superen el 25 % del valor (sin el valor del suelo).
Qué presupuestar por metro cuadrado (Mallorca 2025, valores orientativos 🟡)#
| Actuación | €/m² |
|---|---|
| Reforma integral, estándar | ~650–1.200 |
| Reforma integral, premium/diseño | hasta ~2.000 |
| Chalet de obra nueva, básico | desde ~1.300 |
| Obra nueva, medio | ~1.700–2.000 |
| Obra nueva, lujo | ~2.200–2.500+ |
Lo que dispara los costes al alza pocas veces es lo evidente: los materiales premium, por supuesto, pero sobre todo la ubicación en pendiente y la logística del casco antiguo, así como las respectivas exigencias municipales. Por eso pide siempre varios presupuestos locales y planifica de forma realista una reserva de ~10–15 % — este margen es la norma en Mallorca más que la excepción.
Quién trabaja en la obra — gremios y técnicos#
gremiodesigna el oficio individual:albañil(albañil),fontanero(fontanero),
electricista, pintor, etc. Para una reforma integral cuenta con unos 7 oficios.
autónomovs.empresa: una empresa asume la coordinación y ofrece más solvencia en caso de responsabilidad;
el autónomo individual suele ser más económico. Qué camino te conviene depende de cuánto quieras gestionar tú mismo y de la envergadura del proyecto.
- 🟡
sin factura— es decir, en negro: aquí solo ahorras en apariencia. Pierdes la garantía,
la ventaja del IVA y, sobre todo, cualquier prueba en caso de conflicto. Por eso, paga siempre por transferencia y con factura. Además, exige que te muestren un seguro RC vigente (seguro de responsabilidad civil) del gremio — las comunidades de propietarios ya lo suelen exigir antes de empezar la obra.
- Arquitecto (
arquitecto) yaparejador/arquitecto técnicose encargan del proyecto,
de la dirección de obra y de la dirección de obra. El honorario ronda el ~3–5 % del PEM 🟡. Los proyectos sujetos a licencia necesitan el visado del COAIB.
certificado final de obra(CFO): en una obra mayor es requisito para lacédulay
la primera ocupación (→ cap. 09/10) — sin CFO no hay cédula de habitabilidad.
Cuánto tiempo responde tu gremio (LOE art. 17) ✅#
Determinante es el momento de la recepción de obra, la recepción de la obra. A partir de ahí rigen plazos escalonados: 1 año para ejecución y acabados, 3 años para la habitabilidad, 10 años para la estructura. Estos son plazos de garantía — el defecto debe manifestarse dentro de ese tiempo. Aparte está el plazo de prescripción de la acción: la acción prescribe a los 2 años desde que se manifiesta el daño (art. 18 LOE). En obra nueva entra además en juego el seguro decenal (→ cap. 28).
Las trampas caras — y qué ayudas puedes aprovechar#
- Reformar sin licencia es ilegal. La multa asciende al 50–100 % del valor de la obra en suelo urbano y
hasta 250–300 % en zonas protegidas ✅. Es importante entender: la sanción no legaliza nada. Se tramitan dos procedimientos separados — sanción (sanción) y restablecimiento (restauración) —, y al final puede terminar en demolición (→ cap. 09). Precisamente por eso conviene comprobar las licencias antes de construir, no después.
- Casco antiguo y BIC: aquí se añade un
informe de patrimonioadicional, y la fachada, las ventanas
y los materiales están estrictamente regulados (Ley 12/1998 de Patrimonio Histórico de las Islas Baleares). Lo mejor es aclarar el estatus de protección antes de comprar — puede echar por tierra planes enteros de reforma.
- Rehabilitación energética — ayudas 🟡: a través de Next Generation / PRTR hubo fondos que en 2025 estaban en gran parte
agotados (para 2026 vale la pena volver a comprobarlo). A esto se suman una deducción del IRPF del 20–60 %, una bonificación del IBI (en Palma hasta 50 % durante 6 años) así como una reducción del ICIO de hasta 95 %. El orden es aquí decisivo: certificado energético antes → actuación → certificado energético después → solo entonces la solicitud.
❓ Preguntas frecuentes#
¿Cómo me aseguro el 10 % en lugar del 21 % de IVA en la reforma? La vivienda debe tener ≥ 2 años, el cliente ha de ser un particular que la usa para sí mismo o una comunidad, y la proporción de material del gremio no puede superar el 40 % de la factura. En caso contrario se aplica el 21 %.
¿Cuánto tiempo responde el gremio? 1, 3 o 10 años — para ejecución, habitabilidad y estructura —, contados desde la recepción de la obra. La acción prescribe a los 2 años.
¿Qué riesgo hay al reformar sin licencia? Una multa del 50–100 % del valor de la obra (más en zonas protegidas), y además, legalización o demolición.
Fuentes (selección)#
- Agencia Tributaria (IVA obras, art. 91 LIVA) · Ley 38/1999 (LOE) art. 17/18 · Ley 12/1998
(Patrimonio IB) · CAIB/MIVAU (PRTR) · COAIB (visado) · infraccionesurbanisticasmallorca.es