35 · Comunidad de Propietarios en Mallorca: la guía práctica sobre la Comunidad de Propietarios
*Un apartamento en la isla significa siempre dos cosas al mismo tiempo: tus propias cuatro paredes — y la pertenencia a una comunidad ya en marcha que ya no puedes elegir. De qué trata esto: cómo funciona la ley española de propiedad horizontal (Ley de Propiedad Horizontal) leída desde el punto de vista del comprador. Es decir — quién se sienta a la mesa y vota, qué umbrales debe superar un acuerdo, por qué se reserva dinero en absoluto, qué consecuencias tienen los vecinos morosos y en qué puntos te llevas un riesgo económico tangible con la compra.*
Leyenda: ✅ garantizado/texto legal · 🟡 detalle por comprobar · 🔴 incierto. Base: Ley 49/1960 (LPH), modificada entre otras por la Ley 8/2013, la Ley 10/2022 y la reforma del Art. 17.12 con fecha del 3.4.2025.
La comprobación rápida antes de firmar ✅#
Antes de entrar en detalle, los cinco puntos que verificamos con cada comprador — todo lo demás en el capítulo solo explica el porqué:
1. certificado de deudas (Art. 9.1.e) — obligatorio para la escrituración; cuidado, porque las derramas aún no vencidas pueden simplemente no figurar aquí. 2. Leer las actas de las últimas juntas — revelan qué reformas o conflictos están pendientes. 3. Comprobar los estatutos en busca de prohibiciones de ETV u otras restricciones de uso. 4. Revisar el presupuesto y el fondo de reserva. 5. Tener presente el afección real (3+1).
Qué se esconde tras el concepto de «Comunidad»#
No es necesario constituir una comunidad de propietarios — existe automáticamente en cuanto se da el título constitutivo, por ministerio de la ley (ex lege). Le corresponde una capacidad jurídica parcial: puede comparecer ante los tribunales y lleva sus propias cuentas con NIF propio 🟡.
Lo decisivo es distinguir dos mundos:
elementos comunes— lo que pertenece a todos en conjunto: cimientos, fachada, tejado, escalera,
ascensor, piscina, jardín.
elementos privativos— lo que te pertenece solo a ti: tu vivienda.
En las típicas urbanizaciones de la isla, la piscina, el jardín y el acceso suelen contarse en la primera categoría. La consecuencia para tu bolsillo: cualquier derrama para el mantenimiento o la reforma de estas zonas también se te factura proporcionalmente.
La clave de reparto para ello la aporta la cuota de participación (Art. 5) — tu cuota de participación. Este único valor determina dos cosas: qué costes asumes y cuánto peso tiene tu voto en la junta. Modificar la cuota solo es posible, en principio, por unanimidad (→ 17).
Acuerdos: qué umbral se aplica para cada caso (Art. 17 LPH) ✅#
El núcleo del asunto. Según el tema, la ley exige un requisito distinto:
| Mayoría | Casos |
|---|---|
| Unanimidad | Modificación de título/estatutos, cuota |
| 3/5 (cabezas + cuotas) | Ascensor, portero, vigilancia; prohibición/restricción de ETV (Art. 17.12) |
| 1/3 | Telecomunicaciones, energías renovables |
| mayoría simple | todo lo demás + normas de régimen interno |
🟡 En las mayorías cualificadas, el voto de los propietarios ausentes se computa como afirmativo si no se oponen en un plazo de 30 días.
Quién manda — y cómo transcurre una junta#
La comunidad está dirigida por el presidente, que los propietarios designan de entre sus propias filas; el cargo no se puede rechazar y dura aproximadamente ~1 año. A ello se suman el secretario y el administrador de fincas (Art. 20). Este último no tiene obligación de colegiación — un colegiado conlleva, sin embargo, responsabilidad civil 🟡.
En cuanto al ritmo de las juntas:
- La
junta ordinariase celebra al menos 1 vez al año y aborda presupuesto y cuentas. - Se añade una
extraordinariasegún las circunstancias. - La convocatoria se hace con un plazo de antelación de ≥ 6 días; y ya con un 25 % de propietarios o de
cuotas es suficiente para imponer una convocatoria.
En cuanto al quorum, la ley distingue con claridad: en la 1.ª convocatoria cuenta la mayoría de propietarios junto con las cuotas — si no se alcanza, decide la 2.ª convocatoria sin quorum, es decir, simplemente los presentes. Todo queda recogido en el acta, que debe pasar al libro de actas en un plazo de 5 días (Art. 19).
Lo que cuesta — y para qué se reserva dinero (Art. 9) ✅#
Las gastos de comunidad corrientes se rigen por la cuota. Además es obligatorio un fondo de reserva, que debe alcanzar ≥ 10 % del presupuesto; originalmente el umbral era del 5 %, y la Ley 10/2022 lo elevó. Esta reserva también puede utilizarse para eficiencia energética y accesibilidad.
La cosa se complica con la derrama, es decir, la derrama extraordinaria — por ejemplo, para la fachada o la piscina. 🟡 Precisamente aquí acecha un punto con relevancia directa para la compra: una derrama ya acordada pero aún no vencida a menudo NO figura en el certificado de deudas. Esto la convierte en una de las mayores trampas de todas — una reforma costosa puede estar ya acordada mientras el certificado no menciona nada al respecto.
Cuando los vecinos no pagan (morosos)#
Las deudas ya vencidas frente a la comunidad cuestan el derecho de voto (Art. 15.2): seguir hablando sigue permitido, pero votar no — siempre que en la convocatoria constara la lista de morosos. ✅ El cobro se realiza a través del monitorio especial (Art. 21).
Para ti como comprador, lo realmente importante es la afección real (Art. 9.1.e): no solo el anterior propietario, sino el propio inmueble responde de las deudas comunitarias del año en curso + los 3 anteriores («3+1»). La deuda, pues, se queda pegada al inmueble (→ 05).
Aspectos constructivos: obras necesarias y accesibilidad (Art. 10)#
No todo queda a libre decisión de la junta:
obras necesarias— en cuanto están en juego la estructura, la habitabilidad o la seguridad, son
obligatorias sin necesidad de acuerdo.
- La accesibilidad se convierte en obligatoria a petición cuando allí viven personas con **discapacidad o mayores de
70 años y la derrama anual no supera las 12 mensualidades** (o se añaden
ayudas ≥ 75 %). ✅
Estatutos o normas de régimen interior — por qué el rango marca la diferencia ✅#
Ambos reglamentos parecen similares a primera vista, pero se sitúan en escalones completamente distintos:
estatutos | normas de régimen interno | |
|---|---|---|
| Modificación | Unanimidad | mayoría simple |
| Registro de la Propiedad | inscribible (vincula al comprador) | no inscribible |
Solo los estatutos inscritos en el Registro de la Propiedad (por ejemplo, una prohibición de ETV) vinculan automáticamente al comprador.
Impugnar acuerdos (Art. 18) — y la cuestión del alquiler turístico#
Si quieres revertir un acuerdo, la ley te deja poco margen de tiempo:
- 3 meses para acuerdos anulables,
- 1 año en caso de infracción de la ley o de los estatutos,
- sin plazo para acuerdos nulos.
Se trata de plazos de caducidad (caducidad).
Explosivo para quien quiera alquilar: una ETV en la comunidad se puede prohibir con mayoría de 3/5 — así lo marca la línea de la STS 1232 & 1233/2024 ✅ (→ 11). A partir del 3.4.2025, el uso turístico exige además el consentimiento expreso de la comunidad. Y el Decreto-ley balear de contención (16.4.2025) ya no permite ninguna ETV nueva en plurifamiliar 🟡.
❓ Preguntas frecuentes#
¿Necesita unanimidad una prohibición de ETV en la comunidad? No — basta con la mayoría de 3/5 (STS 1232/2024).
¿Cuál es la reserva obligatoria? Al menos el 10 % del último presupuesto ordinario (desde la Ley 10/2022).
¿Respondo por las deudas del anterior propietario? El inmueble responde mediante la afección real por el año en curso + los 3 anteriores — por eso hay que exigir el certificado de deudas.
Fuentes (selección)#
- Ley 49/1960 (LPH), Art. 5/9/10/13/15/16/17/18/20/21 · Ley 10/2022 (reserva 10 %)
- STS 1232 & 1233/2024 (Art. 17.12) → Cap. 23 · idealista/Sepín/Iberley (procedimientos)