11 · ETV — Alquiler turístico en Mallorca
*Quien desee destinar una propiedad en Mallorca al alquiler para turistas se adentra en uno de los ámbitos jurídicos más estrictamente regulados y modificados con más frecuencia de la isla. Un cálculo de rentabilidad que ya presuponga la licencia de alquiler solo es fiable cuando se demuestra la viabilidad de la licencia para *esa* propiedad concreta; no «en principio», sino para el inmueble específico.*
⚠️ Aviso de actualidad: las moratorias y zonificaciones cambian constantemente, la normativa ETV no es estable. No planifiques una compra con intención de alquilar sin un análisis individual y actualizado ante el Consell de Mallorca o un despacho de abogados especializado. Todo lo que aquí se marca con 🔴/🟡 se considera especialmente volátil.
ETV (Estancia Turística en Vivienda)#
La ETV es la licencia de alquiler turístico para inmuebles residenciales. Su base legal es la Ley de Turismo balear (Ley 8/2012, modificada entre otras por la Ley 6/2017), además de los decretos vigentes en cada momento. El organismo competente para la administración y zonificación es el Consell de Mallorca.
Requisitos#
cédula de habitabilidaden vigor (≤ 10 años) junto con el certificado energético (→ Kap. 02/09).
plazas turísticasadquiridas (plazas turísticas) de la bolsa (ver más abajo).- Un número de registro (
número de registro/ NRUA): desde 2025 debe figurar en todos los anuncios, y plataformas como Airbnb o Booking están obligadas a mostrarlo.
- En el caso de un piso en un edificio plurifamiliar (
plurifamiliar), el acuerdo de la comunidad de propietarios.
Para ti como comprador, esto significa que cada uno de estos puntos puede hacer fracasar el plan de alquiler. Si falta uno, la licencia no se puede obtener.
Moratoria y Bolsa de plazas (Decreto-ley 4/2025) 🟡#
- Desde el 11.02.2022 está en vigor una moratoria para plazas ETV nuevas o transferidas (4 años).
- Con el Decreto-ley 4/2025 (de 11.04.2025), a partir del 16.04.2025 se prohibió la concesión de nuevas plazas en inmuebles
plurifamiliares(pisos) en todo el archipiélago, con la excepción de las casas adosadas y pareadas. A ello se suman sanciones de hasta 500.000 € y una bolsa temporal de plazas, gestionada a través del CBAT (Consorci Borsa d'Allotjaments Turístics).
Precio por plaza (Bolsa) 🟡#
| Tipo | Precio/plaza |
|---|---|
unifamiliar (chalet/independiente) | 3.500 € |
plurifamiliar (piso) | 875 € |
| solo 2 meses/año (similar a ETV60) | 291,67 € |
Por regla general, como «plaza» se computan 2 huéspedes por dormitorio. Un chalet con 4 dormitorios tendría así 8 plazas, es decir, 8 × 3.500 € = 28.000 € (a pagar en 5 años, no transferibles durante esos 5 años). Importante en la práctica: el verdadero cuello de botella no es el precio, sino la disponibilidad. Solo hay convocatorias limitadas, y la adjudicación se decide por orden de llegada o por sorteo.
⚖️ Una comunidad de propietarios puede prohibir la ETV — STS 1232 & 1233/2024 ✅#
El Tribunal Supremo (Pleno) ha aclarado mediante STS 1232/2024 und 1233/2024 vom 03.10.2024 ✅ que la formulación «limitar o condicionar» del Art. 17.12 LPH incluye también la prohibición total. Por tanto, una comunidad puede prohibir el alquiler turístico por mayoría de 3/5, aunque sin carácter retroactivo para las licencias ya existentes.
Lección: Antes de comprar un piso apto para ETV, lee los estatutos y los acuerdos de la comunidad. El alquiler puede estar ya prohibido en ellos, o podría prohibirse en el futuro por mayoría de 3/5.
Sanciones y Ecotasa#
- El alquiler sin licencia/DRIAT conlleva multas; los anuncios en plataformas sin número de registro se sancionan con hasta ~400.000–500.000 €.
- El Impuesto de Turismo Sostenible (ITS / «Ecotasa») es recaudado por el arrendador por huésped y noche: para el alquiler vacacional, son 2 € en temporada alta (1.5.–31.10.) y 1,50 € en temporada baja; a partir de la 9.ª noche se aplica un descuento del −50 %, y los niños menores de 16 años están exentos. 🟡 En 2025 se debatió un aumento, pero se pospuso.
- IRNR del alquiler: 19 % sobre el importe neto (UE) o 24 % sobre el importe bruto (terceros países) — los detalles al respecto en el Kap. 14.
Delimitación de las formas de alquiler#
Tres conceptos que suelen confundirse están claramente diferenciados por ley: Alquiler turístico (ETV) ≠ alquiler de temporada (según la LAU) ≠ vivienda habitual. El alquiler de temporada, como supuesta «vía de escape», está cada vez más regulado (→ Kap. 13).
Profundización: procedimiento y operativa#
DRIAT (Declaración Responsable de Inicio de Actividad Turística)#
Puedes empezar a comercializar desde el momento en que se presenta la DRIAT ante el Consell de Mallorca, sin necesidad de esperar a la aprobación. Entre otros documentos, deben aportarse: el justificante de las plazas (CBAT), un certificado municipal de «zona apta», el Anexo 6 del Decreto 20/2015 (plan de calidad, ≥ 70 puntos), una cédula en vigor, el acuerdo de la comunidad en caso de plurifamiliar y el empadronamiento en el caso de ETV60. Tras la adquisición de las plazas, hay un plazo de 3 meses para presentar la DRIAT.
NRUA y comunicación de huéspedes — las nuevas obligaciones 2024/2025 ✅#
- NRUA (
Número de Registro Único de Alquiler): un número obligatorio en toda España, **desde el 1.7.2025** (base legal: Reglamento UE 2024/1028 + RD 1312/2024 + Orden VAU/653/2025). Se solicita a través de laVentanilla Única Digitaldel Colegio de Registradores; es un dato obligatorio en los anuncios de las plataformas.
- SES.HOSPEDAJES (RD 933/2021, en vigor desde el 2.12.2024): los datos de los huéspedes deben comunicarse al Ministerio del Interior en un plazo de 24 h (~18 puntos de datos, conservación durante 3 años); el régimen sancionador abarca desde 100 € hasta 600.000 € (LO 4/2015).
Bolsa del CBAT — cómo conseguir las plazas#
La adjudicación se realiza mediante un sorteo público, explícitamente no por orden de llegada. Las convocatorias ordinarias tienen lugar en septiembre / enero / mayo (🟡 la fecha de «marzo de 2026» que circula correspondía a una convocatoria especial reactivada de 1.069 plazas). Se puede pagar en 5 cuotas anuales (20 %); se aplica una prohibición de transmisión de 5 años. En el caso de unifamiliar, se adquiere la propiedad de las plazas, mientras que en plurifamiliar/ETV60 son renovables cada 5 años.
Obligaciones durante la actividad#
Es obligatorio disponer de un seguro de responsabilidad civil ≥ 300.000 € ✅, hojas de reclamaciones y el número de registro, tanto en el anuncio como de cara al huésped. A esto se suma la obligación de exhibir la placa ✅: un pictograma «ETV» visible desde el exterior con el número de signatura (200×200 mm, azul turquesa; Anexo 1 del Decreto 20/2015). 🟡 También la calefacción/refrigeración es un requisito obligatorio dentro del plan de modernización (Anexo 6).
En cuanto al IVA: el alquiler vacacional sin servicios propios de la industria hotelera está exento de IVA; con dichos servicios (recepción, limpieza periódica, lencería, manutención) se aplica un 10 %. 🔎 La supresión de esta exención que se debate en ocasiones (→ 21 %) es algo para un futuro lejano (~2028) y no está en vigor desde 2025.
Sanciones (Ley 8/2012) 🟡#
Las infracciones graves se sancionan con 4.001–40.000 € (comercialización sin DRIAT: 20.001–40.000 €), las muy graves con 40.001–400.000 € (lo que también afecta a las plataformas). Como sanciones accesorias, se puede imponer la prohibición de la actividad y la clausura.
Palma — el endurecimiento de 2025/2026 ✅#
En Palma, el alquiler vacacional está prohibido en todas sus modalidades (oct. 2025) y limitado a los 639 pisos existentes; con la «zona única no apta» (feb. 2026) llega la paralización total para nuevas plazas.
❓ FAQ#
¿Puedo alquilar mi piso en Mallorca a turistas? Solo con una licencia ETV, que a su vez requiere cédula, certificado energético, plazas adquiridas y número de registro. En edificios plurifamiliares no se pueden conseguir nuevas plazas desde abril de 2025, y la comunidad de propietarios puede prohibir el alquiler por mayoría de 3/5 (STS 1232/2024).
Fuentes (selección)#
- Ley 8/2012 / Ley 6/2017 (Turismo IB) · Decreto-ley 4/2025 · Consell de Mallorca / CBAT
- STS 1232 & 1233/2024 (Art. 17.12 LPH) → Kap. 23 · Hacienda (ITS Baleares 2025)