01 · De la oferta a la escritura — Proceso de compra y contratos en Mallorca
*¿Qué ocurre entre el «acepto la villa» y la inscripción en el Registro de la Propiedad? Y por qué el tipo de contrato de arras que firmes decide si, en caso de conflicto, recuperas o pierdes miles de euros — aquí, la perspectiva desde el asesoramiento al comprador.*
En resumen: Reserva → contrato privado con entrega de arras (arras) → Due Diligence → escritura pública (escritura pública) con el resto del pago → inscripción en el Registro de la Propiedad. Importante para ti como comprador: en España la propiedad no se transmite con el contrato privado, sino cuando concurren título y modo (traditio).
Contrato de reserva#
Con una reserva te aseguras el inmueble a cambio de una cantidad asequible — lo habitual es 3.000–10.000 € — y lo retiras del mercado por un breve periodo.
- En la práctica, se suele gestionar a través de la agencia inmobiliaria y solo vincula durante unas pocas semanas, hasta que se firma el
contrato de arras o directamente la escritura. La pregunta clave que debes aclarar de antemano es: ¿el importe de la reserva se pierde si desistes, o se imputa al precio o se devuelve?
- Lo importante: ya en este momento, las condiciones deben quedar por escrito —
ausencia de cargas, una cédula vigente, la obtención de financiación y, en su caso, el permiso militar. Lo que no figure aquí como requisito, difícilmente podrás exigirlo más tarde.
Contrato de arras — las tres modalidades#
El contrato privado con entrega de una cantidad a cuenta es la norma en Mallorca. Pero lo decisivo no es que entregues una cantidad, sino qué tipo de arras se pacta, pues las consecuencias de un desistimiento son muy distintas. El anclaje legal es el Art. 1454 Código Civil (para las arras penitenciales).
Arras penitenciales (o de desistimiento) — Art. 1454 CC#
- Consecuencia: ambas partes pueden desistir. **Si desiste el comprador, pierde la cantidad entregada;
si desiste el vendedor, debe devolverla por duplicado.**
- Como paga y señal, aquí es habitual un 5–10 % del precio de compra.
Arras confirmatorias#
- Consecuencia: la cantidad entregada se considera un pago a cuenta y una prueba de la celebración del contrato.
No existe derecho de desistimiento; quien incumple se arriesga a que la otra parte exija el cumplimiento o una indemnización por daños y perjuicios (Art. 1124 CC).
Arras penales#
- Consecuencia: la cantidad entregada funciona como una liquidación anticipada de los daños y perjuicios o como una cláusula penal
(Art. 1152–1153 CC) — en principio, el contrato sigue siendo exigible y de obligado cumplimiento.
⚖️ Qué dicen los tribunales: en caso de duda, *confirmatorias*#
🟡 consolidado / ✅ Referencia verificada — En la sentencia de referencia STS 583/2018 vom 17.10.2018 (Tribunal Supremo, Sala 1ª, rec. 1533/2016; identificador CENDOJ ROJ STS 3513/2018), el Tribunal Supremo aclara: la mera mención del Art. 1454 CC no es suficiente para deducir la existencia de arras penitenciales. La voluntad de desistir debe pactarse de forma clara e inequívoca; si no es así, el tribunal trata las arras como *confirmatorias*, es decir, con plena vinculación contractual.
- Esta línea la confirma la STS 270/2025 vom 19.02.2025 (ECLI:ES:TS:2025:726) ✅: prevalece el
tenor literal del contrato, y la interpretación es restrictiva.
- 🟡 STS 538/2026 vom 9.04.2026 (Sala 1ª): también el promotor o vendedor puede
desistir en caso de arras penitenciales (la indemnización se limita al doble de la cantidad entregada); una cláusula formulada de forma clara y simétrica no es abusiva. Cuestión distinta es la de la STS 178/2026 (9.02.2026: un vendedor moroso → desistimiento tácito, devolución del doble al comprador). 🔴 El ECLI y el ponente todavía están pendientes de verificación en el CENDOJ.
Para ti como comprador, esto significa: designa el tipo de arras expresamente. Si quieres un verdadero derecho de desistimiento, en el contrato no solo debe figurar la mención al Art. 1454 CC, sino también una redacción clara de la voluntad de desistir y sus consecuencias. Deposita la cantidad, a ser posible, en custodia ante notario en lugar de entregarla directamente al vendedor. E incluye tus motivos de salida —libertad de cargas, cédula, financiación, permiso militar— como condiciones resolutorias.
Contrato de opción de compra#
En la opción de compra, el vendedor te concede el derecho, a cambio de una prima de opción, a comprar el inmueble en un plazo determinado y en unas condiciones previamente fijadas. Si ejerces la opción, la prima se suele imputar al precio de compra; si no lo haces, la pierdes. Esta figura es frecuente en obra nueva y proyectos, o cuando todavía necesitas una autorización (como el permiso militar) o la financiación.
Contrato privado de compraventa#
El contrato privado de compraventa recoge todas las condiciones: precio, pago, entrega, estado, inventario. Es jurídicamente vinculante, pero aún no tiene efectos registrales; para ello es imprescindible la escritura notarial.
Escritura pública de compraventa#
La escritura pública es el documento público de compraventa autorizado por un notario. Con la firma, el pago y la entrega de llaves, por regla general, se te transmite la propiedad — concurren título y traditio, Art. 609 & 1462 CC. Solo esta escritura abre la puerta a la inscripción en el Registro de la Propiedad (Registro de la Propiedad), y es precisamente este paso el que te protege como comprador de buena fe.
- En el acto de firma ante notario, se suele pagar mediante cheque bancario nominativo (
cheque bancario nominativo)
o el importe ya se ha transferido previamente; el notario documenta los medios de pago, lo cual es obligatorio. Si vende un no residente, como comprador retienes un 3 % de retención (→ Cap. 06). El impuesto (ITP o IVA+AJD) se liquida después dentro del plazo (→ Cap. 04).
- Quien no pueda asistir personalmente, puede comprar mediante poder notarial (
poder notarial) (→ Cap. 02).
Transmisión de la propiedad e inscripción#
1. Firma de la escritura ante notario: con ello se transmite la propiedad. 2. Pago del impuesto (ITP/AJD o IVA) en un plazo de 30 días hábiles (Modelo 600 en la ATIB, → Cap. 04). 3. Inscripción en el Registro de la Propiedad (a través de una gestoría): tu protección frente a dobles ventas y reclamaciones de terceros. 4. Cambio de titularidad en el Catastro, cambio de titular de los suministros, transmisión del IBI (→ Cap. 05).
Profundización#
¿Cuánto tarda el proceso? (Checklist)#
Calcula una media de 2 a 4 meses; en el segmento de lujo, desde la aceptación de la oferta suelen pasar entre 6 y 12 semanas. El orden es: solicitar el NIE (1–4 sem.) → cuenta bancaria → oferta/aceptación → reserva → Due Diligence (nota simple, situación urbanística, IBI, cédula, certificado energético, deudas con la comunidad; 1–3 sem.) → arras/opción (normalmente el 10 %) → plazo hasta la escritura (1–3 meses) → otorgamiento de la escritura + pago del resto del precio + llaves → impuesto (30 días hábiles) → inscripción en el Registro de la Propiedad.
Condición suspensiva de financiación (condición suspensiva de financiación) — el caso subestimado ✅#
Aquí es donde la cosa puede salirle cara al comprador: sin una cláusula de financiación precisa, pierdes las arras si el banco finalmente deniega el préstamo — la mera no concesión no te libera. Una cláusula robusta debe especificar el importe, el tipo de interés máximo, el plazo, la fecha límite y la obligación de acreditar la denegación (la denegación formal del banco).
Ojo con el redactado: la facultad de desistimiento y la obligación de cumplimiento en el mismo contrato son contradictorias. También son arriesgadas las fórmulas como «en concepto de señal y arras», sin especificar el tipo y sin mencionar el Art. 1454.
señal / reserva / depósito — los conceptos, bien diferenciados#
señal es simplemente la cantidad de dinero, mientras que arras es la institución jurídica regulada en el Código Civil (Art. 1454, con mayor seguridad jurídica). El contrato de reserva no está regulado por ley, por lo que su contenido es libre y suele tramitarse a través de la agencia inmobiliaria (1–5 %). 🔴 Que el depósito sea una figura autónoma depende de cada contrato.
Contrato de opción — fiscalidad e inscripción registral#
La opción de compra se puede inscribir en el Registro de la Propiedad según el Art. 14 Reglamento Hipotecario (🟡 clásicamente con un plazo máximo de 4 años). La prima devenga ITP (TPO) si el vendedor es un particular, o IVA si es un empresario; la base imponible es como mínimo el 5 % del precio de compra. Al ejercer la opción, se vuelve a devengar ITP sobre el precio total de la compraventa.
La firma ante notario — el proceso#
Comprobación de la identidad o de los poderes → el notario comprueba las cargas (nota simple actualizada) → lectura de la escritura → manifestaciones (entre otras, sobre la ausencia de deudas con la comunidad y de IBI, lista de inventario) → pago del resto del precio (documentado, mediante cheque o transferencia) → firma o autorización → entrega de llaves (toma de posesión). Asisten: el notario, las partes (o sus apoderados) y, en su caso, un representante del banco, así como el abogado o intérprete.
Casos especiales#
- Compra sobre plano (
sobre plano) al promotor: las cantidades entregadas a cuenta deben estar garantizadas medianteavalo seguro
(Disp. adic. 1ª Ley 38/1999, en su redacción por la Ley 20/2015) — → Cap. 10.
- Hipoteca existente: se puede optar por la
subrogación(asumes la hipoteca, previa comprobación de tu solvencia)
o la cancelación (amortización; la carga debe cancelarse registralmente; en la práctica se retiene una parte del precio para ello).
- Inmueble arrendado: el contrato de arrendamiento continúa vigente (
subrogación); el arrendatario tiene un derecho de
tanteo y retracto (30 días naturales, Art. 25 LAU) — → Cap. 13.
Régimen económico matrimonial de cónyuges extranjeros ✅#
La normativa aplicable es el Reglamento (UE) 2016/1103 (a partir del 29.01.2019): es posible elegir la ley aplicable (según la residencia habitual o la nacionalidad); sin elección, se aplica una cascada de puntos de conexión. Pero: para la inscripción en el Registro rige la lex rei sitae, es decir, el derecho español. El régimen económico matrimonial (gananciales vs. separación de bienes) debe declararse o acreditarse ante el notario.
Vicios ocultos (vicios ocultos) y aliud pro alio ✅#
saneamiento por vicios ocultos(Art. 1484 CC): permite elegir entre laacción redhibitoria
(resolución del contrato) o la quanti minoris (reducción del precio, Art. 1486). El plazo es de solo 6 meses desde la entrega (caducidad, Art. 1490 CC); opera de oficio y no puede interrumpirse.
aliud pro alio(una cosa por otra): aquí se aplica el régimen general de incumplimiento
contractual (Art. 1101/1124), con un plazo de prescripción de 5 años (Art. 1964), lo que es mucho más favorable para ti como comprador.
- Sentencia de referencia: STS 635/2014 vom 19.11.2014 ✅ (rec. 467/2013) — aclara la delimitación y
la compatibilidad de las acciones. 🔎 La referencia «STS 35/2014» que circula por los blogs es solo una errata por 635/2014.
❓ FAQ (para fragmentos destacados)#
¿Pierdo la paga y señal si desisto de la compra de una casa en Mallorca? Con arras penitenciales (Art. 1454 CC), sí: el comprador pierde la cantidad entregada, mientras que el vendedor tendría que devolver el doble si es él quien desiste. En cambio, con arras confirmatorias, el contrato sigue siendo de obligado cumplimiento. Es fundamental aclarar el tipo de arras en el contrato.
¿Desde qué momento soy legalmente propietario del inmueble en Mallorca? Desde el otorgamiento de la escritura pública (título) más la entrega, pero solo estarás realmente protegido con la inscripción en el Registro de la Propiedad.
Fuentes (selección)#
- Código Civil Art. 609, 1124, 1152–1153, 1454, 1462 (BOE-A-1889-4763)
- STS 583/2018 (ROJ STS 3513/2018) · STS 270/2025 (ECLI:ES:TS:2025:726) — → Kap. 23
- Mallorca Magazin: «Los fundamentos del contrato de arras» · Notarías/Idealista sobre los medios de pago